【糊糊提醒】

一购房团去美国“抄底”已有90%签订意向书

当前抄底美国房产很划算吗？答案：否

原因至少有四：A美国房产还有下跌空间、B购房政策不明朗、C投资收益前景难以预期、D持有成本高

     继当代生活报《非常财智》率先报道了《有人在南宁组团到美国炒房》的新闻后，本报记者继续进行跟踪报道。近日，记者从美国方面获悉，首个赴美炒房团已归来，44名团员中90%的人已签订购房意向书，不过在国内也透露出房地产振兴规划后，有成员就表示，在国内投资房产，同样也能获得丰厚的收益。

　　               “为子女购房”成为团员投资首要考量

　　“中国投资者赴美投资房地产得到了美国当地政府的支持。多个地区的当地政府官员都通过我们向中国投资者表达了合作意向。我们感到，美国的房地产市场从来没有像现在这样吸引来自中国的投资者。”环境国际旅行社有限公司政府采购部项目总监雅科夫先生（Mr.Yakefu）是本次活动的组织者。他在接受记者电话采访时介绍，报名参加环境国际旅行社有限公司政府采购部组织的首个赴美炒房团的人有一百多名。经过严格审核（如提供“个人年收入至少达到40万元人民币”的收入证明、个人至少拥有两处房产、必须是企业中的核心人员等资料），最终筛选出44名投资者。他们分别来自上海、广州和长沙，平均年龄50岁，44人中一半为地产商。

　　此次炒房团考察了洛杉矶、旧金山、纽约、波士顿共4个城市或地区，考察的房子共计约 90  套，售价在25万美元至105万美元之间，主要包括海滨公寓及山顶独立别墅。这些房子基本上都是金融海啸中因为美国开发商资金链断裂而被迫低价4折出售的新房。由于团员中大多为夫妻同行，因此“抄底美国房产，为子女购房”成为了团员的主要考量。团员胡先生的子女将会留在美国工作，他早已计划购几套升值潜力大的房产送给子女：“美国可供开发的土地储备日渐稀少，赌城拉斯维加斯是受次贷危机和短期过度开发影响较为严重的地区，但作为美国人口、经济和就业机会增长最快的城市，房地产升值潜力不言而喻。”此外，美国永久土地及房屋所有权、完善的法律保护制度以及美国签证或获得绿卡的机会，也非常吸引胡先生。   

　　团员张女士和谢先生以5折不到的价格即25万美元在洛杉矶买了两排海滨公寓，这些公寓每套的面积在140——260平方米之间，月租金达到1200——1800元美金/月。由于洛杉矶四季气候温暖，在海边冲浪度假的人很多，因此房子刚买下就能租出去，年投资回报约为6%。

                        　去美国买房风险犹在

　　去美国抄底买房，的确很诱人，但实际上还是有风险的。

　　中国炒房团前往美国买房消息，曾一度得到国内部分媒体的大加赞赏，不过当记者翻阅海外一些媒体报道后，开始对此有了多一层的思考。像路透社报道就对此行“抄底”的做法表示怀疑。报道称，去年第四季度美国都市地区的独栋二手房售价较上年同期下降了12.4%，达到2003年以来最低。同时，路透社对25位分析师的调查结果显示，美国楼市并不会很快到达底部，需要数年才能企稳；今年房价极可能还会再跌10%，2010年甚至会更低，房价从高点到低点累计下跌35%。对此，中国炒房团的负责人没有回避问题，他告诉记者，炒房团内部其实关注到了这一信息：“美国楼市需要几年而不是几个月才能企稳，这是事实。”

　　而针对不少投资者准备将当地房产作为移民筹码的打算，记者咨询了一家擅长处理美国移民事宜的咨询公司。该公司负责人说，美国的房产管理与移民机制是相分离的。外籍人士可以在美国投资买房，但却不能借此要求加入美国国籍。“在美国确实存在投资移民的方式，要求至少拿出50万美元进行特定项目的投资，而这个项目是由美国政府选择的，不包括在当地买房。”这意味着，通过买房可以给留学带来便利，但是想达到移民的目的，尚不现实。

　　此外，还有人士指出，在文化和制度方面，中国与美国大相径庭，像如果不熟悉相关法律法规，所购的住房说不定会受法律的制约不能用于经营，进而影响未来的收益，与投资的初衷背道而驰。就此有业内人士认为，中国的房产市场或许比美国的更适合投资。

       　国内救市预期提升房产投资“钱景”

            不妨多考虑二三线市场

　　值得一提的是，就在中国赴美炒房团一掷千金之际，美国出台了楼市救市计划，国内也透露出来房地产振兴计划的端倪。如今两边都在救市，去哪里买房更有投资“钱景”呢？虽然南宁与美国洛杉矶是分属不同等级的城市，但有人认为，在哪里投资都无所谓，真正需要关心的是投资后到底能不能赚钱。就此，我们不妨从技术上做一些投资收益比较。

　　在美国洛杉矶地区钻石芭市300平方米、售价35万美元（折合人民币约230万元）的山顶别墅成为炒房团成交最集中的区域，这些别墅月租金约2500—3000美元/套（折合人民币约16300－19500元）。相比国内一线城市如上海、北京、深圳等，230万元人民币充其量只能购买到一套120平方米左右的70年产权单元房。倘若这些城市的房价继续高企，那么去美国买房，无疑显得很划算；不过，随着国内房地产救市计划逐步实施，相信国内一线城市房价经历一轮理性调整后会回落企稳，到时候在国内买房的优势将会逐渐显现。

　　倘若把这美国买房的230万元人民币投资到国内二三线城市如南宁，那么在国内买房的收益优势就更加明显了。目前南宁市别墅较为集中的区域为青秀区的仙葫板块和兴宁区九曲湾板块，其别墅售价基本上都保持在每平方米万元左右，即使最高端的水岸独栋别墅，单栋价格最少可低至200余万元，单从投资成本压力考虑，投资人的成本压力就降低了10%以上。当然，最高端的“独岛式”的别墅，动辄千万元之巨，已非普通投资者能把玩，此处也就略过了。

　　与此同时，南宁楼市的房产价值长年来呈成稳步增长态势，像仙葫片区的别墅，在2005年以前，一栋三四百平方米的高档别墅不过一两百万元，而如今在二手市场上已经标价到四五百万元，甚至更高。而作为后发地区城市，南宁与国内发达地区城市相比较，房屋售价相对较低，增值空间可期；如今政府部门又重拳救市、鼓励市民买房，虽然成效在数月之后才能发挥出来，但由此提振南宁楼市低迷士气的功效是不容置疑的。

　　业内分析人士最后表示，除非有海外留学、居住等特殊目的，他们此时不倡导国内投资人去美国抄底购房，既然房地产振兴规划已经给国内房地产市场带来了的利好消息，那么此时中国房产市场尤其是二三线城市市场，无论从抗跌性，还是成长性来说，无疑比美国更具有投资价值，或者，至少从熟悉程度来说，风险无疑要少了许多。