□共栖传媒研究实验室  戴天岩

 

今日看到《我参与 我期盼——2009全国两会大型调查》，并就各类话题，让大家提交建议和发言，就此有感现状写下一文。

关于经济适用房和两限房政策，该拿到经济适用房的没有拿到,没有拿到的都拿到了，比如北京市经济适用房准入是：2人以下的年收入在36300元及以下,人均住房使用面积在10平米,家庭总资产在27万元以上；两限房准入：3人以下的年收入在8.8万元及以下，人均住房使用面积面积在15平米，家庭总资产在57万元以上。

目前政策评估存在重大问题：一、如果家庭本身就有房，资产还能达到27万元、57万元（这里按2人户），还应该给予照顾吗？这个条件的，不但可以自己按揭买房，还可以留下足够的月供支出，政策不应该成为鼓励失业和待业的手段，我们并不是一个高福利的国家，还是需要广大人群去参加社会劳动的，只要我们有劳动能力，当然没有劳动能力的除外。二、另外，如果当地居民，既没有自己的产权房又身无分文，只是两个人的年收入超过36300元、8.8万元，是不是就永远应该无房子呢？不少家庭，也钻各种漏洞来达到这个指标。三、补贴是扶持家庭的生活质量和水平，实质就是针对家庭平均每个人的生活加以补贴扶持，衡量的不是一个整体，而是归结到是个人的评估，即是家庭每个人的一个平均数。

关于评估体系是过于简单，政府应该使用更为科学的评估手段来计算符合条件的人群，可以通过把流量资产转变为存量资产的计算方法，并且采用更为科学的相对评估模型来对受众评估。

1关于涉及的购房指标含义矫正

1.1年收入

年收入指标应该理解为：预计未来5年（从评估日期第二个月开始的未来5年）的年可支配收入总和=过去两年内的平均年收入/年*5年*可支配系数（目前，目前提及的年收入是指可支配收入综和，但确是收入总和，我认为，应该去掉目前的房租、水电费、伙食费以及医疗、基本教育和其他的基本生活费，应该在年收入基础上乘以一个固定的可支配系数作为真正的可支配收入，即是把流量变成存量的问题，这个系数应遵循经济规律，符合“收入越大，系数越大”的原则，系数可设定为：年收入3万元以下，系数0.40；3-5万元，系数0.45；5-7元，系数0.50； 7-9万元，系数0.55；9万元以上，系数0.60。）

1.2人均住房使用面积

该指标不应该纳入计算，原因很简单：一、如果该居民家庭没有或很少存量资产，本身就应该符合购房条件；如果该居民家庭有大量的存量资产，尽管居住面积少于10平米、15平米，就应该符合购房条件。二、考察一个家庭符合不符合购房条件，我们主要是观察这个家庭的未来赚钱能力和这个家庭的现存资产的状况。

1.3对于家庭总资产的评估

实际上，已经包含去年的年收入和现有产权住房的资产，在准入门槛中重复含盖了这个内容，显然是政策制订的不合理。

对于家庭总资产应该理解为家庭申报之月前的现存家庭资产（如2009年2月25日前的所有资产），应包含房产、车辆、自有公司、股权、贵重物品、股票等），监控的原则是“抓大放小、以不可转移、不可转让的为主”，重点监控房产、车辆、自有公司，其次，监控贵重物品、股票等。

对于家庭总资产则应理解为：家庭总资产=预计未来5年可能收入+现存家庭资产。

2符合购房条件的评估因素

政府设立门槛，不应该是一个死数字或死门槛，而应该是一种合理计算的科学手段，应该能客观反映该家庭的赚钱能力和现存资产状况。所以，在年收入中增加为未来5年的收入，评估依据也由过去一年修改为过去两年的平均收入。如果未来的赚钱能力在衰竭或增加，都可以用过去的两年平均计算，基本上能够表现出即期收入的变化，如果计算家庭10年的收入，那就会有很大的偏差，因为个人的素质变化和发展轨道就很难评估，也可能会出现赚钱能力的大幅度衰竭或增加。

买房，要么使用现存的资产购房，要么就是使用可支配的收入去购房，评估购房的能力，当然就要在收入中去掉生活成本的部分，即设定一个可支配系数。

3关于购房条件评估指数模型

3.1购房条件评估指数模型

假定购房条件指数为λ，家庭人口数为n；家庭过去两年平均年收入为：a万元；家庭现存资产评估为：b万元；家庭人口数为：p。假定年收入可支配系数为μ，且设定为：年收入3万元以下，系数0.40；3-5万元，系数0.45；5-7元，系数0.50； 7-9万元，系数0.55；9万元以上，系数0.60。预计未来家庭年收入评估期为5年。假定购房调节系数为β。假定以经济适用房的最低限年收入为基数，即28.5400元，约数30.0000万元。

根据现有的准入条件，举例测算家庭年度总收入(即5μa+b)：

一、           经济适用房家庭人口1人，家庭年收入22700元，家庭总资产24万元，家庭年收入为：5*0.4*2.2700+24.0000=28.5400；

二、经济适用房家庭人口2人，家庭年收入3.6300元，家庭总资产27万元，家庭年收入为：5*0.45*3.6300+27.0000=35.1675；

三、两限房家庭3人以下，家庭年收入8.8000元，家庭总资产57万元，家庭年收入为：5*0.55*8.8000+57.0000=81.2000；

则有购房条件指数：

λ=（5μa+b）β/（30n）                       （1）

该公式即可成为购房评估的基本指数模型。

3.2关于购房调节系数(β)的测算

举例：经济适用房家庭人口1人，假定符合购房条件的起点指数设定为1，小于这个指数可以购房，β=1*30*1/28.5400≈1.0512

经济适用房家庭人口2人，测算购房条件指数λ≈0.6162；

经济适用房家庭人口3人，测算购房条件指数λ≈0.5389；

经济适用房家庭人口4人，测算购房条件指数λ≈0.5101；

经济适用房家庭人口5人及以上，测算购房条件指数λ≈0.4415；

限价商品住房家庭3人以下，测算购房条件指数λ≈0.9484

限价商品住房家庭4人及以上，测算购房条件指数λ≈0.9706；

按照这个计算原则,可以确定购房条件指数λ<1均属于政府住房补贴的对象，必要时，根据社会经济发展水平，可以把购房条件指数λ灵活限制到1以下（如0.9、0.8、0.7、0.6）。3.3购房条件指数模型修正

因为不管是经济适用房还是两限房，购房条件指数总小于1，所以，为了简化计算，可以把β=1.0512调整为β=1，则购房条件指数模型修正为：

                 λ=（5μa+b）/（30n）                        （2）

4关于公平性和政府购房补贴原则

4.1政策公平性

无论出台什么样的政策，都不应该强硬的以固定门槛指标（如单一的年收入、人均住房使用面积和家庭总资产净值）来评估，必须把未来或潜在的家庭创收或赚钱能力与家庭目前的总资产净值结合起来去做动态评估，否则，就很容易出现：一、家庭有大量的现金资产却与穷人抢房的局面发生；二、也容易出现家庭有大量现金资产却不买市场商品房，努力去获得政府补贴，这部分群体并不属于补贴的范围；三、大量没有现金资产或者说永远也无钱买房的家庭，仅因为目前的家庭年收入高（但实际上，生活消费或支出占很大比例）永远也不可能获得政府补贴，这个群体也许20年都仍然不可能买到房，而这个群体却是对社会贡献最大的群体（如纳税、社会劳动价值）。四、有的家庭总资产净值不少，但家庭年收入低，就符合了政府补贴政策，实际情况是，很多有劳动能力，却不愿意劳动，或者总不满意自己的工作性质，这是政府鼓励懒汉的做法，不科学。五、经济适用房应该主要以家庭为单位，应该尽力限制1人户家庭购房，除非年龄等因素。

4.2政府可行的购房补贴措施

4.2.1取消经济适用房和两限房的明确界限政策，实行阶梯补贴政策

根据测算的购房条件指数，指数范围是：λ<1，目前的给予补贴经济适用房购房条件指数（λ）多在0.4、0.5、0.6，两限房多在0.8、0.9, λ处于轮空的范围(0.6≤λ≤0.8)则很难界定是属于哪个类别,从购房补贴措施看，只有补贴力度大小和数量的多少，不可能存在明确的经济适用房和两限房界限。

政府设定的补贴应该根据购房条件指数（λ）的大小，给予有差别的、弹性的、阶梯的补贴额度，而不是一刀切，都是一样的价格和一样的措施，如果是这样家庭年收入高、家庭资产净值多的家庭，是最核算，实际上，这个群体多占用了补贴资源；而家庭年收入低、家庭资产净值少的家庭，则是被相对掠夺了补贴资源。

我认为，政府设定的购房补贴可以根据购房条件指数（λ）的大小，设定补贴的额度，购房时，由政府支付给房屋产权人，设定一定首付补贴（首付补贴可占总补贴款的20%），其他的政府补贴（房价补贴占总补贴款的80%）。

补贴的一个基本原则是：一、购房条件指数（λ）越小，越是政府迫切需要解决的对象和困难群体，也是平均生活水平最低的群体。二、购房条件指数（λ）越高的群体越接近社会的市场收入水平，也是需要补贴较少的群体。三、购房条件指数（λ）大于1的群体，基本上不需要社会和政府救济和补贴，是能够自行按照市场价格购房的群体。

购房条件指数（λ）0.1-0.5之间（含0.5），根据房地产市场状况，购房补贴35万元；

购房条件指数（λ）0.5-0.6之间（含0.6），根据房地产市场状况，购房补贴30万元；

购房条件指数（λ）0.6-0.7之间（含0.7），根据房地产市场状况，购房补贴25万元；

购房条件指数（λ）0.7-0.8之间（含0.8），根据房地产市场状况，购房补贴20万元；

购房条件指数（λ）0.8-0.9之间（含0.9），根据房地产市场状况，购房补贴15万元；

购房条件指数（λ）0.9-1.0之间（含1.0），根据房地产市场状况，购房补贴10万元；

购房条件指数（λ）1.0以上，根据房地产市场状况，购房补贴5万元。

 

注：购房补贴的金额应该根据经济适用房和市场房的价格差去测算，以上的数据是一个非科学的估值或举例。

 

4.2.2 其他的政府行为和可行措施

根据这个补贴原则，政府应该采用可行的措施：一、取消界定经济适用、两限房的概念。违反市场规律，政府自行或组织建设大量的经济适用房或限价房，将扰乱市场的规律，阻碍房地产市场的发展。取而代之的是出台补贴政策，引导房地产商建设经济适用、两限房、适宜价格的市场房，因为政府补贴投入后，老百姓能够买得起房，这是房地产商自己就会考虑的事情。

二、政府不需要限制地域、地块、价格、房地产商等等措施。只要符合购房补贴的人群，可以购买任何市场房（只有市场房，不再有经济适用房和两限房之说），购买时，政府给予房价定额补贴就可以。我们不能因为一个家庭现在符合补贴的条件，就认定这个家庭永远也不能买200平米以上的市场商品房，如果这个家庭愿意自己负债，在未来偿还债务，承担更多的偿还责任，也避免了以后转让补贴房（随着家庭人口增加，需要转让这个政府补贴的小房子，购买更大房子）的麻烦，只要对符合政策方向的购房人补贴政策是公平的，不管你去购买什么房子，我们不需要以道德眼光来看待补贴现象，是不是只要我们体现出一家永远挤到10平米以内的空间生活学习生活，才是真正够得上补贴呢？这样操作也能够盘活房地产的存货市场，否则大量的商品房积压不能卖出去，最终还是造成了企业的倒闭、银行的贷款损失、政府的包袱。

三、政府不参与企业和市场行为，只有房地产企业才是建设房屋的主体，政府的义务出台可行的政策去引导它，而不是自己浪费大量的资源去规划、建设补贴房，另一方面也带来了大量的社会和市场问题：

（一）存货商品房不能盘活。

（二）还要增加建设用房，导致住房的结构性过剩。

（三）补贴房屋限制成本大幅度攀升势头需要遏止。买了远郊区县补贴房的居民，实际上，由于工作和职业需要，很多家庭在城区内又租赁了住房，无疑增加了补贴房的闲置和折旧成本，也无疑占用了更多的住房资源，要不，就购买车辆往返市区和郊区之间，不是增加交通时间成本就是增加车辆及维护成本，没有房子的家庭更不可能支付这么高的成本，有房子的家庭却又要浪费住房。这种背离，是政府不愿意看见的，但是，政府不能强制你在郊区有住房，就必须回去住，也必须在郊区上班。社会人，都是根据自己的需要考虑购房的成本和生活的便利。当然，有的就在郊区生活和工作，买了郊区的补贴房，就是很必要的。即使

5小结

政府本着本地居民社会福利和社会公平的角度考虑问题，出发点是好的，但什么样措施才叫政府作为，政府必须加强深入调研，制订更为细致的方案和测算工具手段，才能够保障社会的公平。

政府政策制订需要兼顾老百姓生活和便利、产业经济发展、现行的社会制度格局变化，购房条件指数模型只是提出了一个更为科学的解决问题的手段，并没有增加政府的负担，相反是减轻了政府的一揽子工作，也对产业经济发展是有利的。我们希望政府尽快采取措施，制订更为科学的住房补贴工具，以便增加对社会大众和居民的社会责任感和社会公平。

 

来源于：共栖传媒研究实验室（http://hexun.com/davad311/default.html）