陈真诚：金融政策或生拐点，转型勿倚振兴规划
——浴火重生：09年房地产系列分析之四
文/陈真诚
（内容导读：如果一些金融政策出现了顾此失彼的结果，就有可能再生变，就不排除再生金融政策“拐点”的可能。而处于房地产业转型期的房地产开发企业，不宜一味等待、依赖产业振兴规划出台…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价）
房地产进入转型期，振兴规划舆论最折腾
进入2009年春天以后，虽然中国房地产已经无疑地进入了转型期，房地产业当思考更深入的问题，而不是过于追逐舆论信息。可却在这个行业转型的特殊时期，房地产舆论依然很热闹，房地产信息释放几乎到了紊乱的地步，虽然房地产市场依然寒风刺骨。其中，有关房地产是否被纳入十大产业振兴规划的消息，当最让人感觉晕头转向，仿佛在尽“折腾”之能事。而一些人士，尤其一些“大胆”向境内外媒体透露消息却又不愿意“具名”的所谓“消息人士”乃至所谓“官方消息人士”，或可说“唯恐天下不乱”……
早前，一度传出消息称，全国工商联房地产商会向住房和城乡建设部提交了一份“房地产规划报告”，房地产将被纳入十大产业振兴规划之列。后来，又又消息说，该方案可能需要进一步修正，住房和城乡建设部内部都有争议，应该叫“房地产振兴规划”还是叫“房地产中长期规划”。全国工商业联合会住宅产业商会会长聂梅生表示，房地产行业的调整方案以“振兴规划”的形式出现，还是以“长期规划”的出现，不能确定，也并不重要。甚至，2009年2月11日《每日经济新闻》报道称住房和城乡建设部否认提交房地产业振兴规划：日前，有媒体报道称，全国工商业联合会住宅产业商会会长聂梅生在接受采访时表示，住房和城乡建设部已向国务院提交了房地产业振兴规划方案。不过，住房和城乡建设部宣传处一位不愿透露姓名的工作人员表示，建设部从来没有发过向国务院提交房地产振兴规划的消息。该工作人员还提醒记者不要相信这样的传闻，还表示专家的说法不能代表建设部。
2009年2月11日，《上海证券报》也报道称，房地产业振兴规划尚在酝酿，目前并未上报国务院审批，3月份会有结果的推断更属臆测。聂梅生也表示，从未在接受采访时介绍有关上报国务院的事宜。而2009年2月12日更有《国际金融报》刊发报道，聂梅生回应“房地产振兴规划说”称是媒体误读。聂梅生说，“我在电话中并没有涉及振兴规划内容，我只是表示房地产振兴规划问题政府曾召集过专家和有关人员提建议，最后形成方案后需要报请国务院批准。振兴规划应当在3月份人大前明朗”。不过，对于住房和城乡建设部是否即将出台房地产市场振兴规划的问题，聂 梅生表示，不想就此事再发表看法。“该出台的时候就出来了，我们就等等吧” ！聂梅生此话的弦外之音不难懂。
原以为此事当暂告一段落，可能要到今年全国“两会”结束后才有个定论。可没想到的是，2009年2月21日上午，原全国人 大常 委会副委员长、中科院研究生院管理学院院长成思危在中科院研究生院举办的“国际金融危机与我国的应对措施”专题报告会上透露，第十大产业振兴规划确定为房地产，但规划具体措施尚需等待。“至于具体有什么措施，我也不知道！”成思危并坦陈，房地产相关规划仍被列为机密内容。
接着，2009年2月23日《上海证券报》做出报道称，住房和城乡建设部人士证实房地产列入十大产业振兴规划，房地产终于在十大产业振兴规划中占据一席。不过，房地产产业规划的内容仍“密不透风”：“还要看最终定稿，这个规划确实由住房和城乡建设部此前制订的内容为基础，但现在问题还在于规划到底旨在解决眼前问题还是长远问题。如果被列入十大产业规划系列，无疑要与其余九大规划相统一，主要解决眼前问题。如此一来，此前一系列针对房地产的新政也可能被系统地列入此次规划中。但是，我们认为，房地产业又确实需要一个长远规划来引导发展方向。”
2009年2月23日，《中国证券报》也报道称，规划正在接受发改委审议，地产业长期规划拟取消“二套房限制”。房地产业长期规划已由住房和城乡建设部提交给国家发改委，正接受发改委审议。《中国证券报》的报道更指，其内容涵盖消化存货、拓宽投融资渠道、积极推进市场结构调整等方面，其中提出取消“二套房”限制政策等建议。
原以为，关于房地产业是否纳入十大产业振兴规划之列当应基本形成定论。然而，树欲静而风不止。房地产业是否纳入十大产业振兴规划之列的消息还在反复，“折腾”还没完结。
2009年2月23日又有《环球时报》报道称传房地产或无缘被纳入中国产业振兴规划。该报道援引英国路透社23日报道称，中国两位官方消息人士周一表示，中国政府可能不会将房地产业纳入这次产业振兴规划之中，原因是该行业的特殊性和敏感性。路透社称，一位官方的消息人士称，虽然房地产不在此次出台的行业振兴规划之列，但并不代表房地产行业不重要，可能会选择单独的长期发展规划形式出炉。这位消息人士称，“因为房地产行业不像别的产业相对较单一,房地产涉及面很宽，产业链也很长，尤其又涉及房价这个敏感问题，振兴的提法也欠妥，争论一直较大，因此最终未被列入振兴规划之列”。另一位消息人士则提到，虽然有关部门拟定了房地产行业的长期发展规划，但并没有提交最高层讨论，因而难搭上即将全部推出的产业振兴规划的班车。
2009年2月23日晚间“凤凰网财经”也报道称，“消息人士：房地产业最终无缘十大产业振兴规划被物流业取代”。凤凰网财经援引外电报道称，被市场寄予厚望的房地产业可能最终无缘中国政府正在制定的“10大产业振兴规划”，原因是该行业的特殊性和敏感性。但此举并不会影响其国民经济支柱产业的地位，而制订长期发展规划更不可或缺。不具名的官方消息人士就称，“因房地产行业比较特殊又敏感，振兴的提法也欠妥，因此一直有争论，此前曾被确定为9(大行业)+1(房地产)，但最终还是出局了，被运输物流行业振兴规划取代”。但虽然房地产不在此次出台的行业振兴规划之列，不过并不代表房地产行业不重要，可能会选择单独的长期发展规划形式出炉。
……
就这样，关于房地产业是否纳入十大产业振兴规划之列，各种消息、各种表态、各种“权威”人士发声等，已经把整个房地产舆论这一塘浑水搅得更是浑上加浑。
在这种情况下，需要看到的是，事实上，由于已经进入深度调整的房地产，目前房价预期依然向下，不少消费者、开发商乃至地方政府依旧在观望，房地产成交依旧低迷，市场正处于高度迷茫而无奈之中，任何关于有关官方政策可能调整的消息或舆论出台，并当引起市场的高度关注，也深深地影响市场各相关因素的心态、情绪乃至决策。因此，关于房地产业是否纳入十大产业振兴规划之列这一消息释放之乱，舆论之乱，相关部门又不正式出面或召开发布会进行澄清（或确认或否认或说清楚到底是怎么回事），对正处于转型期的房地产，对正处于深度调整期的房地产市场，实际上并没有多少积极意义。而相反，却可能进一步激化市场上买卖双方的对立情绪，可能进一步加剧观望，从而可能给房地产市场交易（至少至“两会”结束前这段时间）带来进一步的打击。
即便出台房地产业振兴，也难撼房市大势
自成思危2009年2月21日透露第十大产业振兴规划确定为房地产这一消息出来后，本文作者陈真诚也相继于22日、23日接受了《星岛日报》等境内外一些媒体采访，与《上海证券报》及“房地产专家媒体群”内各大媒体记者进行了交流，就相关问题回答了记者提问，或进行了探讨。一些内容已经相继在香港《头条日报》等媒体刊出，其他内容整理如下：
对于房地产业是否应该纳入十大产业振兴规划之列这个问题，本文作者认为，其实，每个行业当有一个发展计划，所以，如果房地产有一个立足长远的发展计划，并不为过，也不奇怪。只是，在房地产市场正处于深度调整、房地产话题已相当敏感的这个时候，如果进一步出台房地产新政策以刺激经济，尤其如果真的把房地产纳入产业振兴计划，那么，中国内地房地产股票市场肯定又要利好（注：事实上，2月23日，相关房地产板块股票表现得很强烈）！按照这个逻辑来看，如果政府真的把房地产纳入产业振兴计划，其实也可能有想通过房地产刺激股市的想法。
回到房地产市场本身来说，目前，有人提出把房地产纳入产业振兴计划，其实际上是主要想达到三个目的：一是想改变房地产行业目前所处的舆论弱势，为房地产扳回更多的“正面”思维；二是为开发商打气；三是希望能影响房地产舆论，影响房地产预期，影响房地产消费者的心态和情绪。从而影响房地产市场的心态，改变市场的走势。
对于目前尚处于深度调整的房地产市场来说，尽管希望尽快见底,但是，事实上是，希望终究归希望，而由于房地产存在的问题太多，房地产进入了深度调整，房价确实依然高且正在理性回归，消费者不但观望，而且带有一定的经济与社会性对立情绪，这是事实，需要个时间过程才能改变。所以，现在言房地产见底恐怕为时尚早。房地产市场，已经不是靠一个政策信息就能刺激起来的，或难通过把房地产纳入产业振兴计划就能刺激起来的。
进一步，还应该看到的是，其实，对于房地产是否进入十大产业振兴规划之列这个问题，现在，终究还只是行业部门自己提的内容，只是相关舆论传播出来的消息，政府的明确表态还未出，国务院终究没有正式的消息和批准的计划。而且，即便国务院通过房地产进入十大产业振兴规划这个计划，那么，目标应该立足长远，而不是如目前已经出台的其他产业振兴规划那样基本上都是针对短期效果的调控的“微观政策”，应当确定相对稳定的房地产政策，使政策不能随着房价而大起大落。如果房地产之产业振兴规划的内容，主要是着眼于刺激目前这特殊条件下房地产销售等问题的短期效果的“微观政策”，那么，与2008年下半年以来出台的一系列促进房地产业健康发展的政策，或会相类似或形成“重复”性政策带来的市场审美疲劳。而由于此前出台的一系列政策对促进房地产成交的效果都不明显，因此，如果房地产振兴规划的内容真的主要是着眼于解决目前房地产销售问题的“微观”政策，则意义不大，对刺激房地产成交的作用也会十分有限。因此，如果国务院通过房地产进入十大产业振兴规划这个计划，那么，估计是对房地产长期发展有利，对整个房地产走势的短期影响不大。
而且，即便国务院通过房地产产业振兴计划，而房地产产业振兴规划内容最后还没定夺，或至少对于内容来说尚存变数。最后的内容，当主要着力于整个房地产行业长期发展问题，包括住房保障、行业健康发展、城乡规划、城市化、房地产金融等内容，宏观成份当比较多，相对淡化目前的救市成份，更不会直接谈及救房价、托市的问题。是一个指导长远发展的规划，而不是一个解决目前房价下降等近期问题的临时政策。进一步地，即便未来的内容也包含了一些针对当前房地产市场表现的“微观政策”，那么，在目前，很可能依然会注意到房价过高、房价应合理这个问题，依然会强调建议乃至督促开发商应以合理降价来刺激销售等问题。而这些可能被强调的房价过高、建议开发商降价以及加大住房保障等内容，也正是对目前房价预期形成打击的因素，因此，依然可能促使房价进一步调整。而其实，如果目前的房地产面临的实际问题不解决，如果房价过高这个事实上已成为了阻碍房地产成交放大之障碍这个关键问题不解决，那么，不但基于刺激近期房地产成交的“微观政策”效果或有限，而且基于长期振兴意义的产业振兴规划，也就没多大意义。
二套房政策或难取消，金融政策或再生拐点
在房地产业长期规划这一“折腾”中，有关传称拟取消“二套房”限制政策等内容，或更值得怀疑。
事实上，基于目前的社会经济形势、目前房地产实际情势和各方面信息来看，在今年，2007年出台的“二套房”限制政策依然难取消。再退一步来说，即便今年有可能取消“二套房”限制政策，也几乎不可能进入到产业振兴规划的内容中。也就是说，房地产产业振兴规划中，未必会有取消“二套房”限制政策的内容。这是因为，“二套房”限制政策，实际上属于用于解决房地产阶段性问题的“微观性”政策，一旦把这个“微观性”政策内容放到产业振兴规划这一宏观内容中定调，就可能为政府未来可能需要用之于对房地产进行阶段性调整而出台政策时的障碍。事实上，对于房地产业发展等宏观经济问题，是经常需要出台一些“微观性”政策用于向左或向右调控的。这样，就不能在宏观性规划中设置过于详细的“微观性政策”作为障碍。
决策层在决策时，当会考虑到这些问题。
进一步，基于目前的社会经济形势来看，尤其基于目前的金融形势和通货膨胀威胁并没有真正彻底解除等来看，今年，金融政策不排除有再生变的可能，货币政策不排除有再生“拐点”的可能。
2008年9至12月份，中国人民银行曾五次降息，将基准贷款利率总计下调2.16个百分点，将人民币一年期存款基准利率下调1.89个百分点至2.25%。
由于不断降息、下调存款准备金率，中国人民银行不断释放流动性，已经使得商业银行的资金已经十分充裕。甚至有人说在国有银行可以说到了“流动性泛滥”的程度。
2008年11月，为了刺激经济增长、扩大内需，中国一改近几年来一直实施的严格银行信贷总量约束而开始实施适度宽松的货币政策，取消了信贷规模控制，部分被压抑的贷款需求和一些商业银行的放贷冲动集中释放，形成了贷款爆发性的增长。再则，受资本市场震荡等影响，存款出现定期化趋势，使银行的付息成本增加。在取消信贷规模控制后，不但贷款资源的稀缺性下降，而且因利率调整导致商业银行的存贷款利差被压缩，商业银行则趁机扩大贷款规模以量补价扩大收益。
在如此等一些因素的作用下，正如中国人民银行此前发布的数据显示，从2008年11月份开始，银行信贷在适度宽松货币政策的鼓励下迅猛增长。2008年11月贷款新增4769亿元。2008年12月贷款新增7718亿元。2009年1月，尽管有效工作日仅短短17天（内有元旦、春节两个假期），中国信贷资金却达1.62万亿元天量（其中，票据融资6239亿元），四大行的信贷投放占到整个行业的一半左右，工行和建行当月新增贷款分别为2712亿元和2500亿元。市场预期，虽然2月份的新增贷款不会延续1月份的飙升态势，信贷增速会有所放缓，但是，目前四大银行已经投放的信贷总额在2000亿元左右，预计2月份四大银行新增信贷可能在2500亿元左右。按照以往四大国有银行信贷投放数额一般能占到全部信贷投放的一半的规律，综合商业银行目前的信贷投放节奏和多家机构的预测结果，预计2009年2月份信贷投放数量将在5000亿元左右。中金公司发布的一份研究报告认为2月份新增贷款总额预计能达到3000—4000亿元，中投证券预计2月份将会有1万亿元左右的新增贷款，海通证券测算是5000亿元，东方证券认为2、3月份两月新增贷款在8000亿元左右。
正因为2008年12月尤其今年1月份的贷款猛增，虽然中国人民银春节后已在公开市场连续三周净回笼货币（其中一周超过千亿元人民币），但带来市场流动性持续宽裕,且有愈演愈烈之势，并引发了中国人民银行的担忧。
目前，银行体系中存量的流动性已很充分，而新的流动性还在不断进入。这样，流动性过剩或将再度成为市场舆论的热门话题。如果要改变目前这种流动性过剩的问题，最有效的办法或就是收紧银根。尽管有人说，流动性可是对抗经济下滑必然的副产品，而有效的企业信贷需求实际在萎缩，企业的观望情绪依然很重。尽管需要考虑，再次收紧银根后政府如何来对抗经济下滑的问题？收紧流动性不符合国务院的政策导向，也不符合当前稳定经济的需要。但事实上的信贷大规模激增，不但对世界金融危机下的宏观经济全面布局、中长期社会经济平衡发展等造成了一定威胁，而且对物价上涨可能继续形成一定的压力。在目前生活消费品物价依然高企的今天，会不会在短期内再次推高通货膨胀预期？因此，依然可以说，中国人民银行会不会再次收紧流动性？当是一个值得关注也值得思考的重要话题。
事实上，调控政策“一紧就死，一松就乱”，信贷政策下贷款“一紧就少，一松就多”，这是中国社会经济中存在的政策效应通病问题，也是长期存在的影响中国宏观经济政策决策和政策效果得到问题。一旦继续松动金融政策，就可能导致了社会经济中的另一些问题出现。本文作者陈真诚分析认为，目前，为了社会经济长期健康发展、整体平衡着想，如果一些金融政策出现了顾此失彼的结果，就有可能再生变，就不排除再生金融政策“拐点”的可能。
事实上，中国人民银行相关高层已经隐约地表达了一些态度。2009年2月14日，中国人民银行副行长易纲明确，央行反通缩和维护币值稳定的决心坚定，零利率或者是准零利率政策不一定是中国最优的选择，未来降息空间不大。
2009年2月19日，中国人民银行研究局局长张健华在第二届上海金融论坛上表示，从几家银行2月份上半月的新增贷款数额来看，2月份的数据还将保持在高位，继续降息可能陷入“流动性”陷阱。
如此来看，尽管中国人民银行今年还未进行过降息，但今年再降息、继续下调存款准备金率的空间已经不大。
房企不宜一味倚赖振兴规划，自我努力最重要
事实上，目前来看，刺激房地产成交的相关政策已经基本出尽，未来出新政策的空间已经有限，包括降息、下调商业银行存款准备金率等新金融政策出台的空间已经不大。
退一步而言，既然已经出了系列政策而效果有限，那么，即便未来再出一般化的新政策，对其效果或不应寄太多奢望。
即便房地产纳入产业振兴规划，即便有人或希望借房地产纳入十大产业振兴规划之列而达到前述的3个目的，但由于必须基于房地产长期发展的宏观考虑，而不可能形成一个在短期非常有效、刺激销售的具体性政策。因此，对当前房价的具体影响或不大，对目前房地产大势的影响或不大，而且也难对市场心态形成多大影响。
交通银行的研究也认为，由于房地产企业资金十分紧张、居民购房意愿也很低迷，因此即便中央出台相关支持政策也难改房地产业的下滑趋势。
总的来说，整体房地产走势改变不了，房价的变化趋势也改变不了，该怎样还得怎样。到最后，房地产调整还是需要自身的调整来完成，还需要合理调整房价来刺激销售。
不过，基于中国的社会经济情况、房地产业本身的前景来看，对房地产的长期发展很有信心。实际上，目前的房地产短期调整越到位，未来房地产发展的环境就越好，房地产市场发展的空间就越大。
在这种情况，在转型期的房地产，有必要正视现实中存在的问题，认识到目前形势和未来发展趋势。本文作者陈真诚分析认为，处于房地产业转型期的房地产开发企业，不宜一味等待、倚赖产业振兴规划出台，而应认真做好产品升级、人力资源储备升级、企业经营模式升级、市场竞争升级、产业升级等诸多方面的准备和实际工作，通过自身努力赢得未来发展前景，当是最重要的！
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