上海五合智库总经理　　邹毅
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　                            　五合国际总顾问　　刘力
2005年3月，国家发展与改革委员会正式批准首钢集团在2008年奥运会之前将其钢铁冶炼部分全部从北京迁到河北省唐山地区曹妃甸，在原址只保留总部和研发体系以及销售、物流、三产等非污染业务。至此，首钢搬迁尘埃落定。但首钢不是第一个也并非最后一个搬迁的大中型企业。在辽宁，同样经历了一场大规模的企业搬迁热潮。短短一年时间，沈阳市铁西区内已有包括沈阳农机总公司等近百户企业实现了整体或部分搬迁，共腾出土地面积近200万平方米。大连市也有150家工业企业从市中心搬出，腾出土地460万平方米。为配合世博会，上海宝钢浦东钢铁厂也实行了整体搬迁……是什么原因导致了大中型企业的搬迁潮?这种搬迁浪潮将对城市的房产市场产生何种影响?为此我们特意选取了首钢这一最具代表性的案例进行综合分析。

起因：破解北京环境和城市化发展的治本之道
首钢搬迁，最重要的原因应归结于环境问题。如果首钢不搬迁，北京每年将增加1.8万吨可吸入颗粒物，这与北京的宜居城市发展方向严重背离。2008年奥运会将在北京召开，如果首钢不实施搬迁，将与北京一贯提倡的“绿色奥运”形成强烈反差。因为首钢距离市中心只有17公里，且处于城市西部上风向，将对北京市区环境质量产生了巨大的负面影响。首钢的发展与首都环境以及产业结构的矛盾日益突出，搬迁成为解决根本问题的关键。
其次，首钢的搬迁还与北京的城市化发展水平密切相关。目前北京的城市化正在大规模提速，昔日的北京郊县石景山区，现在日益与市中心接轨。交通、商业等配套设施已经发展起来了，但首钢的存在一直导致石景山区成为房产商眼中的“空白区域”，投资往往刻意避开该区域。首钢的重污染形象不仅严重制约了石景山区的发展，而且遏制了北京城市向西发展的“冲动”。

在北京楼市，2005年之前，对于离市中心最近、交通最便利的石景山区来讲，房地产开发一直都显得默默无闻。归结起来可以根源于土地供应相对短缺。山林绿化面积和首钢的面积加起来占到了石景山区总面积的46%。进入招牌挂市场的土地面积相当有限，可建设用地供应紧缺。再加上市民普遍对石景山区认同感低，造成石景山区虽然靠近城市中心区域，但区域房地产发展一直比较缓慢。石景山区的住宅价格也一直在低位通道缓慢运行。
2005年，国家发改委正式批准首钢将其钢铁冶炼部分迁出石景山后，这一消息刺激了久未复苏的石景山房产市场。住宅市场方面，石景山区的新房价格每年都以10%的速度增长。2006年，石景山区域房价继续看涨，目前石景山新房价格已接近6000元/平方米。
由于石景山可开发面积的局限，首钢搬迁的利好消息更多地体现在二手房市场上，石景山的二手住宅房价涨幅更为明显，2005年1—8月石景山的二手房成交量相比去年同期上涨了45%，二手房价格相比去年同期上涨了11.5%，达到4432元/平方米。
首钢的搬迁将还原石景山区的自然生态优势。石景山区的绿化率高达40%以上，高出北京市平均绿化率10个百分点。首钢主体冶炼部门迁走后，石景山区域将有望变成北京环境最佳的城区。由于石景山稀有的自然环境和土地紧缺的现实，首钢搬迁后所遗留的土地就显得尤为珍贵。未来在住宅的开发上，政府将引导开发企业提升石景山区的住宅档次和居住档次，开发楼盘以高档生态别墅和高档住宅为主。住宅结构将产生重大调整。石景山区将一改过去重工业区的形象，成为京西难得的高档生态住宅区域。
从商业和写字楼的角度看，社区商业将出现短时间的低谷效应。12万人的首钢集团陆续搬迁将至少带走3万人以上的消费人群。同时，首钢的搬迁也使石景山的财政收入大大缩水。但另一方面，首钢的搬迁将改善这个石景山区的投资环境和人居环境，首钢集团搬迁留下来的部分厂房将改造成高档商业或写字楼形态。从长期来看，首钢搬迁对于石景山区商业和写字楼的层次升级和品质提升将产生长期利好效应。

新址：加速城市化进程和房产市场繁荣
唐海县是通往曹妃甸港区的必经之路，且距离曹妃甸最近，所以首钢搬迁到曹妃甸为唐海县发展带来了千载难逢的历史性机遇。近两年来，唐海县加快城市基础设施建设，启动城市项目87项，总投资13．1亿元。投资2．25亿元建设唐海宾馆、四星级海澳宾馆、大型综合商务中心以及大型休闲广场。投资5亿元建成高标准小区7个，新增商品住宅面积30万平方米。在首钢搬迁之前，唐海县的住宅均价只有区区1100-1200元，首钢搬迁之后，目前唐海县的住宅均价已经突破了2500元。短短一年的时间，住宅价格增加了一倍以上。店铺的销售情况也非常火爆。目前店铺的价格已经达到每平方米3200元，一般在完工之前就已售罄。

首钢也进行了一系列的厂房、服务配套、宿舍、接待设施等建设，间接加快了唐海的城市化进程。另一方面，首钢的进入将带来或形成（当地招工）大量的高消费人群，这些人群的收入普遍比比当地平均收入高，消费能力强，将加速唐海商业和酒店的升级以及经济繁荣。
由此可见，首钢的进驻，极大的加速了唐海的城市化进程，促进了唐海乃至唐山市的房产升级和经济繁荣。

总而言之，不管是在原址和新址，中大型企业搬迁对城市房产市场的影响都是巨大的，一般而论，企业搬迁对于原址而言是一把双刃剑。搬迁导致消费人口骤然递减，短期内可能对商业和住宅等房产市场产生不利影响，未来的发展状况取决于城市经济活力和原址的自然环境、交通、配套等优势是否足以支撑房产市场的回暖。但从另一个角度而言，企业搬迁可以为城市发展腾出空间，政府可以借助搬迁的机会对城市产业进行升级换代，加快原址的城市现代化水平。
对于新址，企业搬迁的正强化影响显然要更大些。可以加快城市住宅、商业、写字楼、酒店市场的繁荣，可以提高城市的城市化进程。但应该防止城市经济发展过热。唐海的房价涨幅达一倍，虽然可以显示首钢搬迁的长期巨大利好，但如此高速的增长率显然已经透支了未来的发展空间。
当然，各个城市的影响各不相同，企业搬迁对城市房产市场的影响受到以下因素的约束和制约：
一、 城市大小和城市经济实力。企业搬迁对于小城市的影响远远大于大城市。经济发达的城市比经济相对薄弱的城市更能承受企业搬迁带来的冲击力。
二、 企业的规模。规模决定影响力。大企业的搬迁，涉及到的人数多，基础建设的需求大，原址腾出或新址占有的空间大，对周围环境的冲击大，产生的影响力往往大于中型企业的影响力。
三、 企业的性质。企业所属行业、污染指数等直接影响城市房产市场。首钢的搬迁既是明证。
四、 政府的推动力和支持力度。一般而言，政府的推动力度越大，企业搬迁成功的概率越大，成效越显著。