文/邹  毅    上海五合智库总经理
　　　　　　　　　　　　                           刘力博士    刘力主创工作室（DRLL）总设计师
　　　　　　　　　　　　　　　　　　                           五合国际集团总顾问

　　相信“成熟商圈”这个词在不同人眼中看来都有不同的意义，投资者认为成熟商圈最重要的表征是具有稳定、长期、安全的投资回报率；开发商则将成熟商圈看作能带来长期稳定现金流或快速回收资金的保证；销售代理机构眼中的成熟商圈是最可靠的朋友；消费者则将成熟商圈看作最能消磨时间的消费场所，多棱镜下的成熟商圈带给我们多面的体验及丰富的想象。然而，一个标准的成熟商圈的前世今生却一直不为大部分人所知，即使明白，可能也一时无法将其表达明白。

前世
——释义
首先需要了解成熟商圈在真实世界中所表达的含义：
简单商圈：各类零售业在发展过程中，会由点、线到面，逐渐向四周延伸，最终形成一个由圈内商业覆盖的范围，我们称之为“商圈”。通常可分为三个层次，核心商圈（占50%-70%的客流量）、次级商圈（占15%-30%的客流量）、边际商圈（占5%-10%左右的客流量）。
成熟商圈：任何一个商铺都有商圈范围，不同业态的商铺拥有不同的范围，各类业态聚集在一个区域内，则无形中扩大了整体的辐射范围。当这个商业聚集区域的辐射能力逐渐稳定下来，并能覆盖到整个城市及地区时，一个成熟商圈就顺利诞生了。当然，根据每个城市的人口基数、消费习性、人均消费能力、城市人口密度等因素的不同，各个城市拥有的成熟商圈的数量也会不同。
——脉络
商圈的发展一般都会因其所覆盖范围内客群的人均消费水平、商业建筑面积规模、人口结构层次、辐射范围等内生及外生条件的改变而改变，我们以一个曲折向前向上发展的眼光（不包括日渐衰退的商圈进程），将商圈的成长脉络细分为7个阶段，每一个阶段都会因其内外在环境的变化，而在“业种”与“业态”的构成上有所不同：
一、商圈形成期
    商圈的最初形态，可能只是由几个单独的商铺或市场组成，主要的形态着重于“全面”，类似于小型超市或自由市场，但形态较为简单，且无标准化柜架，可比对旧时我们通常看到的一些杂货店，目前在一些乡村及各地街坊间仍可见，主要服务于街坊内的居民，商圈覆盖面积小。
二、初成长期
商圈的初成长期，商铺经营以农贸品及生活基本必需品为主，在之前的基础上进一步增加了商品内容，并开始注重购物环境，来增加客户购物兴趣点，属于现代住宅小区的小区配套设施，服务对象为小区内居民。
三、成长期
商圈的成长期，商铺经营以农贸品、日常生活便利品、选购性商品为主。开始出现随意性消费，并出现三种商品交互的“商铺”，如大卖场，且由于服务范围开始扩大，商业业态开始多样化，满足由多个住宅小区联结而成的大社区内居民更丰富、复杂的商业需求，此阶段已进入了社区型商圈的发展时期，如联洋社区的大拇指广场、锦绣华城的乐购等
四、强化期
商圈的强化期，商铺经营以日常便利品、更强化的选购性商品为主，商圈覆盖范围更广，业态更丰富，满足居民日常生活的便利商业设施的比重逐渐减少，开始增加趣味性、流行性的商品，刺激消费者更多、更冲动消费，进入区域型商圈阶段，如上海的武宁路及早期的张扬路等。
五、多元期
商圈的多元期，商铺经营仍以选购性商品及日常便利品为主，但日常生活配套商业的比重进一步减少，选购性业态的比重占绝对大额，同时开始出现一些休闲娱乐设施，主张文化、娱乐业态开始增多。目的性消费很强的专门性商品也开始出现，如电器、家居等。商圈辐射范围覆盖多区域，形成地区型商圈，且服务对象不再仅服务于圈内居民，圈内工作于写字楼、商办楼、工业区内的办公人员也成为该商圈重要的客户群，如金桥商圈等。
六、扩展期
商圈的扩展期，也可称为成熟期，商铺经营主要以选购性商品、日常便利品、休闲娱乐、专业类业态等为主，商圈内商业建筑面积逐渐累加，业态包罗万象，服务内容进一步扩大，进而促使商圈服务半径再次扩大，吸引力增加，客户群结构多样化，即形成我们通常所说的副城市中心商圈，如徐家汇、中山公园、张扬路等。
七、终极商圈
伴随着第六阶段扩展期的深化，最终形成终极商圈，辐射整个城市及外省市的旅游人群，其辐射范围最广、业态最丰富，客流最充足，代表了各个城市内商圈发展的最高级。
从商圈的发展脉络来看，终极商圈的形成条件最复杂，具有唯一性，一般代表着一个城市最老牌的商业黄金地段，占据最有利的交通枢纽位置、最丰富的历史人文价值等不能在短期内由人力改变的条件。因此，研究其他两类更具有借鉴可能的地区及城市成熟商圈（地区型及副城市中心商圈）更有现实意义。

今生
研究现有的地区型及副城市中心型商圈的现实意义在于如何将其成功的特征抽离，进而对后来者的建设有所参考，充分并合理得考虑圈内的人口构成、人均收入、交通便捷度、零售方式、服务设施丰富度等内外在条件，并依赖现有的这些条件来决定其商业体量、业态结构等理所当然是借鉴过程中必不可少的一项内容。但在此之前应先为该商圈为何最终能形成标准的成熟商圈寻找一个合理的解释，如果无法找到支撑点，那么该商圈的建设可能就应在思想中被提前扼杀。
当未来规划着重建设的商圈的空间分布具备了消费者指向性时，才能获得那些既要满足购物需求又要节省购物出行开支的消费者的垂青光顾，否则该地区建设新兴的成熟商圈的成功率将大大降低。当然也可以通过一些特殊业态进行调整，利用一些极具吸引力的业态，使消费者可以忍受远距离的购物出行开支来享受购物的乐趣。换言之，这类商圈在空间分布上相对其他商圈而言，有最大的弱势——这些商业群落并不由地区中心或城市中心商圈的职能所支撑，这类商家有其特殊性，并无需其他几类条件的集体到位，只需丰富其产品就可达到吸引最大范围的吸引力，如上海青浦的奥特莱斯及吉盛伟邦家具村。但此类业态对商业运营管理要求能力、城市人口、城市消费能力、城市影响力等要求较高，换言之起点较高，并不易被模仿。

因此，归根结底的说，不管是自发形成，还是规划的新兴地区型及副城市中心型商圈，都有其固有的特性，想要借鉴其他成熟商圈的经验，都需以了解自身的条件为先，并依其特色有重点的借鉴、建设。即使一个标准成熟商圈有其“标准”的“前世”，也未必有一致的“今生”。抱谨慎态度，合现有资源，最大限度发挥新兴商圈的价值才是该商圈最好的选择。