近几年来，“公寓”这个字眼频频出现在在房地产行业，特别是酒店式公寓更成为很多人谈论的话题。在谈论“公寓”的过程中出现最多的词汇恐怕要属万豪、洲际酒店、雅高、雅诗阁及第一太平戴维斯、戴德梁行、高力国际、世邦魏理仕、美联、仲量联行等等这些名字。也许有很多人不熟悉这些名字，但是这些公司却是目前中国高端物业管理的主要控制者。据资料显示，中国目前高端物业的70%都被这些国际巨头控制，随着中国房地产行业的进一步发展，这些国际高端物业管理巨头在中国的发展会更加迅猛。目前中国高端物业特别是公寓在管理方面处于一个什么现状？这要从酒店式公寓的发展历史说起，因为酒店式公寓是在中国大陆出现最早的一种公寓。

     从酒店式公寓的发展历史来看，酒店式公寓的管理在中国经历了三个阶段，第一阶段为80年代酒店式公寓产生初期阶段，这一阶段的酒店式公寓大部分都依赖于星级酒店而产生，形式上是只租不售，出租对象绝大多数为国际商务人士在华的代表或员工，也有少部分国内大型企业的领导，管理上基本附属于酒店方，等同于酒店客人，没有单独进行另外管理和特别服务，其管理主导权也基本是以中方为主，外方（国际酒店管理巨头）只是在初期进行管理和指导、培训，后期则有中方管理。这一阶段一直持续到90年代，从90年代开始到20世纪末为酒店式公寓的飞速发展阶段，这一阶段，国际酒店管理巨头争先进入中国，在国内建立了数目众多的高星级酒店和相应的配套公寓。这一阶段由于中国对外开放的吸引，国际商业巨头大举入住中国，众多的外企高级领导和员工的进入对酒店式国际公寓的需求大大增加，催生了大量的酒店式公寓诞生。同时这一阶段也诞生了不同形式的公寓，如服务式公寓、商务公寓等。这一阶段，酒店式公寓的管理发生很大变化，由于国际人士的增多，对国内酒店公寓的要求也在不断提高，这就需要引进国际上先进的管理经验，所以在这一阶段，国际酒店管理巨头雅诗阁、万豪、洲际酒店、雅高等大举进入，同时这些酒店管理巨头也带来了国际上著名的物业地产顾问管理公司第一太平戴维斯、戴德梁行、高力国际、世邦魏理仕、美联、仲量联行等也风行中国大陆，并成为中国众多高档物业的管理方，这一阶段中国酒店式公寓的管理基本依赖这些物业地产顾问公司，中方在管理方面逐步退出主导地位。第三阶段为2000年至今，这一阶段高端物业管理的国际化血统一统天下，基本上都被国际巨头垄断。同时也出现了另一个问题，那就是公寓及概念更加泛滥，许多普通住宅也在销售时打出公寓概念，以促进销售和吸引消费者。所以从目前来看，虽然国际几大物业管理巨头仍然在管理上占据主导地位，但是面临众多假“公寓”的泛滥和低档次公寓的出现及其素质不高的管理，这给中国酒店式公寓的发展带来了一定危害，也成为当前中国高档物业面临的的一个问题。

对于国际物业管理巨头能在中国占据主要地位的原因，业界普遍认为， 国际几大高档物业管理巨头在管理上非常严格并且服务有独到之处，这些特点超越了目前国内公司服务不到位的现象并赢得了良好国际声誉。

     对于目前国际公寓管理方面出现的一些问题及高端物业管理的国际化的血统一统天下的形式，广州中地行房地产代理顾问公司董事长徐建平认为：如果管理不是国际化，那么它充其量只能叫公寓，类似于挂羊头卖狗肉。现在大部分不是直接管理，但是顾问是国际化，至少都有第一太平戴维斯等国际物业管理公司做顾问。完全是自己做的话，但他们在早期也是请国际上知名的管理公司做顾问。像奥克伍德本身就是国际管理公司的专家。同时他还认为，目前我们自己的管理公司在经营上还是达不到国际高度，如果要赶上国际物业管理巨头可能还需要一段时间，品牌上就很难赶上或超越对方，但是中方的管理水平也在不断进步。

连结1：国际六大地产顾问公司     

高力国际

　　Colliers International 高力国际，2004年全球收入：12亿美元。全球员工数：逾9100名员工。高力国际隶属于高力国际物业集团(Colliers International Property Consultants)。后者是世界上最大的房地产跨国联盟组织之一，在世界上51个国家或地区共经营近250多个办公室，截至2004年年底，集团营业额近12亿美元，年促成交易总金额超过370亿美元。

　　　高力国际最早在1989年即进入中国内地市场，先在北京开展业务，并于九十年代初先后北京、上海、广州设立分公司。

第一太平戴维斯

　　总部设在香港的Davis是国际知名的物业管理顾问公司，世界六大国际地产顾问行之一，专长负责高级住宅及商业楼宇的专业管理。目前，Davis在全球管理物业面积超过8500万㎡，全球办公室共有140个，拥有丰富的物业管理经验。

戴德梁行

     戴德梁行遍布全球39个国家，共有192间分公司，员工逾9000人。作爲中国内地首家独资的境外房地産服务公司，在上海、广州、北京、大连、深圳、天津、重庆、杭州、成都均设有正式牌照的分公司。

世邦魏理仕

　　1998年5月4日，“CB Commercial”与“REI Ltd”合并组成“世邦魏理仕有限公司”，是世界上最大及历史最悠久的国际物业顾问公司之一。

　　1993年，“世邦魏理仕”开始在国内提供物业服务。截止2005年上半年，“世邦魏理仕”在大中华区管理的高档商业物业总面积已逾千万平米。 “世邦魏理仕”现已在美国纽约联交所上市，拥有14,000多个职员、分布于全球50个国家的300多间办事处。我们希望成为客户在房地产市场中之“导航者”，为客户提供全面性之房地产服务。

美联物业

      美联物业于一九九五年六月八日在香港联合交易所挂牌上市，是香港首间及唯一物业代理上市公司（香港联交所编号：1200）。美联物业(中国)有限公司，是香港美联物业集团在中国的发展旗舰，集团在中国的业务已扩展至深圳、广州、佛山、中山、上海、北京等城市。 美联物业集团创立30年，乃香港规模最大，并且是唯一在香港联合交易所上市的房地产专业服务公司，市场占有率逾三成，促成物业买卖总值高达1,000亿港元。

仲量联行

仲量联行是全球领先的综合房地产服务与投资管理公司。我们在五大洲100多个市场设有分支机构，为客户提供本地、区域乃至全球层面的服务，全球员工总数达19,300人，其中包括近9,700名驻厦员工。 仲量联行的酒店与旅游专业机构——仲量联行酒店集团，是首家综合的全球酒店物业投资融资服务集团，提供咨询、交易、金融与管理服务。