【主持人】谢谢。现在请我市知名的房产评论人赵鲁梁就商业地产的投资价值发表自己的观点。
　　【赵鲁梁】谢谢主持人、谢谢大家。
　　我谈一谈自己的看法。我也是圈内的，正好做过商业地产，也有一些个人的体会。既然谈到投资，谈到价值，我们应该先谈大的环境，这个大的环境非常重要。如果能够回到5%或者是倒退的话，这个投资就不用谈了。

我市著名房产评论人赵鲁梁

　　我们也对济南做了一些了解，到现在为止济南商业地产的总量和人口的比例总体上偏少。国际上一线的奢侈品品牌根本就不来，经济总量、人口规模和商业设施根本达不到他们的要求，国际顶级奢侈品的品牌来了之后发现根本没有与它相匹配的地方。另外他们觉得这个地方商业发展还不成熟。这是目前困扰的问题，我觉得正是因为这样济南作为一个GDP大省的省会，相对来说保持两位数的发展速度，在一段时间内还是没有问题的。这样的发展潜力可能能给大家带来更多的东西，也就是说后劲十足。一些非常成熟的地方可能大幅增值的潜力就没有了，现在我们还有急速扩张的时间，这个时间可能给大家带来大量的利润空间，这是商业地产的发展趋势。
　　另外我谈一谈写字楼，写字楼应该从商业地产中分出来，严格意义上讲它应该是商务类的，它和纯粹的商业百货、零售还不一样。济南商务的发展原来商业的发展只是几大区域，有几十万的量，而且都不是很规范。真正核得上甲级、顶级的写字楼还是很少的。随着济南人口的增加、经济总量、空前的经济发展，这部分会大大改善。
　　 刚才几位教授谈到了英雄山板块，如果用发展的眼光看可能马上就要升级了。我们和市中区政府也有接触，市中区政府正在全力推进济南市中央金融商务区的概念，初步范围在经七路到经四路顺和街到纬二路，后面又要修改从经十路到经一路，原来是规划投300亿，现在看这个区域启动起来如果没有1000亿是办不了的。这是一个长期的规划，这个规划已经报到国家有关部门，但还没有批准。作为市中区政府来说，发展制造业和工业没有大量的土地，发展农业也不行，所以下一步集中精力要做的就是商业和服务业。现在提出来的楼宇经济、总部经济，就是要把山东省、全国的甚至世界级的总部，都吸纳到市中区的高档写字楼里面来。我们知道市中区专门组织了一个班子，由区里的领导带队，已经跟很多外资银行、国内银行进行了招商和推介。汇丰银行就是他们成功引进的银行。下一步还会有更多的金融机构进驻。
　　济南城市的发展还没有到需要或者提出独立CBD的地步，但是市中区提前把这个规划做出来了，放在市中区的地界上，范围就是财富自由港的附近。大连万达综合体有100万平方米，包括他自己的五星级酒店、写字楼、商业街投了几十万，这个区域要发展起来总体上是非常快的。另外很多事情要看政府的推动，如果市中区政府下大力气全力做这个项目的话，那么济南的CBD推进的速度就会非常快，就会真正的形成。这是谈了几点宏观的。
　　既然谈到投资，我想在济南现在的情况下，很多人不用看投资回报率，有的人觉得投房子多少年能回得来，其实现在整个经济上升期区，在资产总体价格上升的阶段，只要在前期有投资，不用算投资回报率，投资回报率是靠出租来回报的，本身靠房产升值就可以抵消很多很多顾虑。巴菲特年负荷率30%，这是大师级，从2001年左右到1998年房改前后买房子的，现在算起来年收益率都会超过30%，那时候一两千买的房子现在都得六七千，这个市值核算起来，这些中国人全都是大师级的投资。所以我觉得在整体的投资回报率上来说肯定是合算的。
　　关于写字楼的问题。我们公司在金龙大厦，不管是甲级写字楼还是什么级别的写字楼，有几个方面是挺重要的。一是：地理位置。写字楼商用的如果跑到郊区肯定是没有价值的。二是：交通。进得来、出得去是有野心的公司必须具备的条件。三是：停车位。像金龙大厦可以说是甲级的写字楼，因为受停车位的限制，很多公司根本无法停车，自己的车得无法停何况客户的车，客户的车进不来那写字楼的价值肯定会大大降低。国际标准是100平方米到150平米有一个车位，咱们现在很多大厦1000平方米不一定合一个车位，肯定是写字楼大打折扣。四是：大厦的设施。比如说我们上班时等电梯得半个小时，这样的写字楼价格肯定是要打折的。顶级的写字楼要求客人等待30秒就能上楼。
　　另外我也呼吁写字楼在建设的时候配套必须要考虑到，没有停车位是硬伤，电梯不到位也是硬伤。另外环境也很重要，我们最近招待一个上海的做酒店用品的公司，他们参观我们的楼之后，他们提出很重要的一点，我们对厕所是非常讲究的，上厕所也让客户感觉到舒服，这些细节的问题必须得考虑到，济南很多地方不讲究这个，觉得有个地方就可以了。如果从投资的角度讲，对于这些问题如果不进行综合考虑那么很难发展好。
　　我就谈这么多，谢谢大家。

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　　http://jn.focus.cn/news/2009-11-16/795280_1.html）