今年下半年以来，我市写字楼与住宅价格出现倒挂，今天到会的多位专家分析认为，住宅的需求是刚性的，近几年济南棚户区改造、拆迁力度很大，但经历了去年房地产市场的低迷，今年住房市场供应并不充分，需求大于供给，不断推高房价，同时，投资者看到楼市巨大的升值空间，炒房队伍不断壮大，也在推高房价。与住宅相比，商业地产并非大多数人的消费需求，经历了全球性金融危机，一些企业经营出现困难，写字楼的租用面积也在减小，商业地产在销售中一直没有“放量”，所以形成价格“洼地”。
但是，专家们认为，全运会给济南经济发展带来了机遇，商业地产也将迎来新的发展机遇。以往，一些世界著名的奢侈品牌不肯进入济南，因为它们找不到与其身份相匹配的商业区。现在，这种情况正在悄然改变，一线地产商正在济南全力打造城市综合体，在开发之初即开始招商，不久的将来，济南的商业地产规模、质量都会有大幅度提升。另外，济南正在建设区域金融中心，并努力吸引国际、国内大型企业集团的总部进驻，这些都需要提前“栽下梧桐树”。
伴随着实体经济的复苏，中小企业在政策面的呵护下走出低谷，同时，个人创业时代到来，在客观上都有助于商业地产的崛起。
山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗在会上说，资本总是追逐利润，济南的住宅市场将回归消费导向，房地产市场投资将由以住宅为主导转向以商业地产为主导。
山东经济学院教授、房地产经济研究所所长郭松海着重分析了经四路商圈的发展前景，他认为，商业地产价格低于住宅只是暂时现象，正常的情况是，写字楼的价格应该是住宅的两倍左右。“济南的住宅价格已经被炒得很高，相比较而言，商业地产是一只潜力股。”山东泉景置业有限公司总经理马计鹏介绍，“济南市中心、东部、南部不少住宅单价早已过万元，但写字楼均价不过8000多元，显然，更多的投资性购房将由住宅转向写字楼、商铺等商业地产。以往在人们的印象中，投资商业地产需要数百万元的资金，一般老百姓难以企及，位于大观园商圈的财富自由港大大降低了商业地产的投资门槛，十几万元、几十万元就可以投资一个商铺或写字间，目前这已形成一个新的投资热点。”
对于“商业地产是只潜力股”的说法，入会专家均表示认可。专家们认为，随着实体经济的好转，济南的商业地产即将迎来一个大的发展。
房产投资将转向商业地产
-山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任 李铁岗
全运会之后济南的房地产市场可能会出现三大发展趋势。
住宅投资导向逐渐向商业地产投资导向、住宅消费导向慢慢转变。投资者对资金的敏感程度要高于消费者，济南目前高档住宅上万元的房价，使得住宅的投资性减弱，消费性大大增强，投资资金正在逐步逃向收益更高的领域——— 商业地产。从金融的角度看，下一步银行的发展重心在于中小企业，中小企业投资首先要解决自己的生产场所，这在一定程度上会带动商业地产的发展与投资。
其二，济南房产的投资价值趋向由东往中、西部移动。全运会之前，大家预期东部是济南潜在的科技中心、文化产业中心，从目前现状来看，这个预期的实现还需要有一个过程。全运会之后，东部的预期目标正在慢慢消化，济南发展的重心开始回流，中、西部的一些项目成为大众关注的焦点，带动济南房产的投资价值趋向往中、西部移动。
第三个趋势是济南东西差距会缩小。全运会之后，大量城市高速通道的建设，会使济南房产的价值和区域差距扁平化，最大的扁平化效应是东西差距逐渐缩小。
大观园片区面临新生
-山东经济学院教授、房地产经济研究所所长 郭松海
大观园片区具有很大的区域商业价值。根据规划，大观园片区的总体定位是与魏家庄片区形成商业群联合体，承担片区级商业中心功能。下一步大观园改造的区域为经四路至经五路、纬二路至纬三路的围合区域，占地约100亩。以小纬二路为分界线，大观园分为东街坊和西街坊两个部分改造。东街坊为大观园的主题功能区。南部以大观园商场为主体，经营大型综合商场和酒店；北部经营餐饮和“老字号”；中部围合形成小广场，可进行民俗演艺、商业宣传、商品展示等活动。东街坊内对大观园商厦、电影院等进行仿古改造。西街坊为商住混合功能区。不仅要改造同福商城，而且还要拆除经四路和小纬二路交叉口处的省行管局、省邮政局住宅等，拆除建筑面积2.73万平方米。
其中，同福商城的建筑立面将改造为近代中西合璧建筑风格。大观园将逐步形成南高北低、以近代建筑风格为主体的特色风貌街区；小纬二路逐步形成具有传统商埠风貌的步行商业街。经四路、小纬二路、纬三路等3条道路也将进行拓宽改造，方便市民停车和购物。
随着济南经济的发展，外地商团、开发商进入，传统商业与现代商业在大观园片区都存在发展机遇。大观园片区现有的零售商业、餐饮业、金融业、娱乐业、中山公园休闲场地及周边大片居住区，也已形成一个大城市综合体。大观园片区的传统商业与现代商业无法相互替代，它们相互促进，相得益彰，将使大观园片区成为济南主城的大型购物、商务中心。
二套房贷收紧是商业地产的利好
-交通银行山东省分行个贷中心主任 杨旭光
今年房地产市场火暴，与今年的房贷优惠政策有很大关系，银行息差降到历史最低，可以说是牺牲了银行利益换来了拉动内需的显著效果。目前来看，房贷政策走向是明确的，就是严控投机，支持居民购买首套自住房或改善型住房。
今年下半年，监管部门要求商业银行收紧二套房贷，二套房的首付比例至少40%，贷款利率上浮10%，授信条件提高，使投资、投机者购买住宅的成本接近于商业地产。贷款投资商业地产的首付比例是50%，利率也是上浮10%。在商业地产出现价值“洼地”的情况下，一些投资者就会转向更有升值潜力的商业地产。城市综合体的出现，必将整体提升济南商业地产投资价值。
伴随着新的“个人贷款办法”即将出台，今后银行将严格监管个人贷款的去向，无目的直接授信已经不可能了，房贷业务将更受重视。另外，未来几年内，中小企业贷款将是银行重点布局、大力发展的业务，这将对中小企业生存运营能力的提高带来积极意义，实体经济的发展又会带动商业地产的繁荣。
住宅两年内不会降价
-阳光100推广部经理 陶晓智
现在济南的住宅价格不断走高，我认为明、后年都不会有下降趋势。
全运会前后，济南作为二线城市吸引了不少一线地产商，这些地产商在拿地时常常不畏高价，因为他们是在和北京、上海等一线城市的地价比，更高的地价必然拉动房价，而在住宅方面济南的消费需求仍然旺盛。
写字楼的情况则相反，需求不够旺。很多大型企业集团会把总部设在经济中心的上海、政治中心的北京，进入山东，他们也往往首选青岛而不是济南。而且，受金融危机的影响，一些企业接受不了高租金，对写字楼的需求也出现下降。
在商业地产方面，济南形成了不少商业中心，开发商都想大而全，反而造成了重复建设和浪费。这是教训，政府在规划中应该考虑到，商业区域不仅要各自为政，还要形成合力。
一线品牌开发商当然不仅仅在住宅方面投资，济南市在城市建设方面的大手笔也将带来商业地产的快速发展。西部高铁将使济南的交通更加便利，环渤海经济圈、一小时都市圈都有利于吸引总部经济。一线开发商的入驻也将促进济南商业地产的成熟，他们在建设之初即开始招商，在商业氛围的营造方面经验丰富。
商业地产将“守得云开见月明”
-天发地产营销总监 董法文
商业地产将在后全运时代成为房地产市场的开发亮点。
城市建设的快速发展、城市化进度和人口增加为商业地产大开发提供了契机。全运会的举办和棚户区改造大大推动了济南城建步伐，济南东拓西进和旧城改造的城市化进度的加速，再加上人口的聚集提供的大量客户积累，为济南商业地产发展提供了广阔的空间。
根据有关规划，到“十一五”末，济南市的中心城区人口预计将升至340万人左右，中心城区建成面积将达到330平方公里左右。如此之大的城市规模，加之山东第一大都市圈核心的资源汇聚能力，济南的城市价值上升空间不可限量。城市价值上升将吸引大量外来投资者，商业地产将是第一个受益者。
济南商业地产市场不温不火的状况正在悄然改变，投资者的热情开始高涨。11月份，济南被评为“共和国六十年中国最具投资潜力城市”之一，在45个上榜城市中济南列第25位，由此可见济南的投资潜力越来越被看好。后全运时代，门槛低、易出租、稳收益、增值空间大的中小
户型商业地产销售将非常火爆。看到商业地产的前景，一些先知先觉的投资者已经行动起来。一些投资者普遍认为投资商业地产比投资住宅更有投资潜力，例如目前在市中心区投资一套100平方米写字间，总价约100万元，日租金价格在3-4元/平方米，不足十年即可收回投资成本，还可坐享一套早已大大升值的物业。
中心地段写字楼上涨趋势明显
-中银地产营销总监、房产评论人 赵鲁梁
随着济南人口的增加、经济的发展、政府的推动，济南写字楼的投资价值将快速攀升。
当前，部分投资者可考虑投资写字楼。当然，投资时应该综合分析投资回报率、地理位置、交通、停车位、大厦设施、后续管理水平等综合因素。商用写字楼如果位于郊区价值就不大。车进得来、停得下、出得去，才会被写字楼入驻公司认同，如果交通不方便，自己的车停不下，客户的车进不来，那写字楼的投资价值肯定会大大降低。大厦设施与后续管理水平也很重要，顶级的写字楼要求客人等待30秒就能上电梯，电梯拥挤的写字楼投资价值会大打折扣。
从投资类型上讲，投资租户资源丰富、租金稳步上涨的中小户型写字楼、周边商业环境氛围浓厚的写字楼具有较好的稳定收益和投资价值回报。如果企业自用或投资，目前市中心推向市场的写字楼应该是不错的投资方向，如近期市中心黄金地段一些项目如财富自由港、万达广场、诚基中心等投资价值上升趋势明显。
写字楼将掀起开发高潮
-房产评论人 于清
伴随着城区改造和城市规模的不断拓展，写字楼将在未来几年内掀起一个新的开发热潮。随着南益、保利、中海、绿城、绿地、世茂、恒大、北大资源等外地房产大鳄杀入济南，已经或正在大规模拿地，将会在济南房地产项目开发运作上起到引领的作用，提供给广大消费者的将是业态丰富、设计新颖、配套齐全的城市综合体。区域位置优越的城市综合体项目将在未来主导济南商业地产市场，成为刺激消费、带动投资的引擎。
业态的定位、经营模式和后续持续运营的能力决定了写字楼的投资价值。在大形势向好的背景下，这三个问题解决好了，在一个好的地段，例如离火车站与汽车站较近、交通极为便利的大观园，写字的投资价值提升空间就会很大。
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