美国买房记之一：俺的小算盘
去年年中开始，美国的次级房贷市场不景气而引发了一连串的负面效应，唱淡楼市的市场分析师说有几个现象说明房市泡沫将破：一是次级房贷公司纷纷破产——美国人还不起房贷了，以收取利息谋生的次级房贷公司自然无米下锅。这美国的次级房贷和一般的房贷是不一样的，简单的说就是买房人不需要给首付也可以买房，头几年贷款无需给本金，只需给很低的利息，但之后就会大幅升高，还得本息一起算。不少人怀着对美好生活的希冀，刚出来工作没多久还没有多少存款、信用也低的时候就用次级房贷买下房子，以为只要楼市一路高歌，住几年一脱手即可以稳挣不赔。当楼市下滑或者失业的时候，沉重的利息一下子就把他们压垮了，房子就得被银行收回，搞不好还得申请破产，这种事情一多，银行贷款就更谨慎，也导致更多的人贷不了款而无法买房，房价也就只有继续下跌。
其次，前几年的房市利好，导致大兴土木，不少新建的房子如今进入了市场，新屋库存量急剧增加，市场调节也使得房屋价格回落。不少银行和贷款公司大幅度裁员，最致命的是导致消费谨慎，使得建立在“无限增长”前提下的资本主义市场产生了严重的萧条倾向，股票在今年年初一度狂泻，虽说瘦死的骆驼比马大，美国人还是有些人心惶惶，贷款政策也随之紧缩。去年我在黑堡这样的小镇，也感受到了房市不景气的冲击，30多万的单栋房屋（3卧2卫带花园）放在市场上超过了半年都卖不出去，和前年房子2、3个月就售出已经有些差距了。
说实在的，我不是学经济的，面对这复杂的美国房市，也是非常茫然。我有一个朋友，老公前几年在黑堡刚就业的时候就购入了一套4卧室的大House，我很吃惊，因为一对小夫妻住这么大的房子的确有些浪费，何况他们也不喜欢社交，也没有分租。后来她老公在大城市找到工作后把这房子很顺利的就卖了，挣了多少我不好问，但估计也没有赔，至少这些年的租金是挣回来了。我和妹妹也说，如果要在一个地方呆个4、5年，还是买房子划算。新建的房子，从购买到第二次上市，中间起码也有个3、4年时间（美国对于房主居住不足两年就卖的房子课以重税，用于限制投资型的房屋交易），那个时候房市是怎样都很难说了。反正这房租是只听说过年年上涨的，还没听说过下降的。因此，我认识一个学生，由父母交首付买了个3卧室的房子，和两个房客分租，在黑堡一住4年下来，保挣不赔，因为小地方的房价起伏本来就很小。大城市投资者集中，收入高者也多，房价本身就高，起伏肯定要大的多，也更容易产生泡沫。特别是宜居住、密集的地区如湾区和纽约，同样的房子要比小城市的要贵上三倍以上。
博客以前说过，我现在租住的公寓租金低，当初也是想着存钱好买房。毕竟，中国人对于拥有自己的房产是相当看重的。但是做房主要维护、要交房地产税、要交管理费，一般来说都比租要贵得多，而且要负担很大的风险，搬家也变成难事。支持买房的人说，交租是把钱送别人，拥有自己的物业是相当于给自己存钱；支持租房的人说，租房责任小，省钱。孰是孰非，一言难尽。
嗨，其实呢，买房就是一场大赌博，再盘算的好，市场一趔趄就能把你整的够呛。可是，以我乐观且爱捡便宜的个性，楼市一下跌，我就仿佛看到了一线曙光。地球上就那么大块儿地儿，人口却在不断增长，除非发生世界大战，房子总是有人要买的，跌价只是暂时……（续）
美国买房记之二：再算经济账
那么，到底什么收入可以买房呢？能够现金买房的人毕竟是少数，因此买房一般都是首期+借款。首期因人而异，如今0首付越来越难，银行的规则是超过80%的借款便要收取PMI（private mortgage insurance），即是借款保险，以防收不回借款。PMI与借款数额成正比，一直到你还清20%的本金才可以通过refinance消除这笔额外的花销。
借款的方式更是五花八门，传统的30年、20年、15年固定利率借款之外，有不少为投机人士精心设计的借款方式。比如ARM（adjustable rates mortgage）,利率在三、五、七年内低，过期一般会大幅升高，适合那些不愿意投入太多本金的买家，利率升高以前就脱手。甚至有interest only的贷款，也就是说每个月的月付只有利息，没有本金，表面上看仿佛月付数额低，其实一旦跌价，银行都把自己保护的好好的，叫苦的只有房主而已。
信用历史的作用在借大笔房款的时候就显示出来了。美国人一旦开始使用信用卡或者向银行借债买车等大件就开始建立信用，这玩意儿很微妙，信用卡最好不要少于三张，但超过五张又可能损信用。信用历史是越长越划算。不少年轻人从18岁开始用第一张信用卡，刚过而立之年信用卡就有过万元的额度了。然而，借债额度高也不一定好——那说明你负债的可能性越高啊。迟了还款当然也会影响信用，所有的负债还款历史加起来，你会从三家信用评估机构得到三个信用分数，银行取中间的那个数字。一般来说700分以上是好，730以上是优秀，能够得到最低利息。（如今借款难，有些银行不考虑信用在680以下的申请人。）另外，可不要有事没事去调查自己的信用分数哦！虽然法律规定你可以每年从那些信用评估机构获取免费的信用报告，但分数是必须要给钱查的，你的债主有权去查，不少房东也会去查，但羊毛出在羊身上，绝大多数时候你要给50美金的信用查询费。查的次数越多，你的信用分数会越低（因为你的潜在债主多！）。
除去信用分数，银行还会将你与房子有关的月支出和你的月收入（税前收入）进行比较，这个比例应该不高于36%。月支出除了你交付的本金（principle）和利息（interest）以外，有时还包括税和管理费。你还得吃喝玩乐以及付清其他贷款，不能全部收入都用于还贷吧。通常的方程式是总借款数额不要高于你年收入的3倍，如果年收入10万去买70万的房子，那便是“死撑”了，如无意外会死得很难看。曾经看到过纽约租房有周收入必须大于月租的潜规则，比如某人月收入（税前）是4000，他就不能租月租高于1000元的公寓。
咳咳，说了半天，再算算经济账吧：
买房后，每月交给银行：本金+利息（+PMI）
每月交给政府：地产税
每月交给管理公司：管理费（只有买condo的需要这项费用，有时这个费用会包括水费、供暖费、垃圾费等）
每月还得交水电费、煤气费、停车费、垃圾费、房屋保险……
最后，如果无钱交付了，可怎么办呢？在拖欠月供的情况下，还可以跟银行协商，进行short sale，也就是说把房子降价处理，银行同意承受损失，房主可以免去破产，银行也可以避免坏账。但是欠的太多的情况下，银行就将会foreclosure，也就是收回房屋再行拍卖或销售，所得如果仍然不能抵押全部债款，房主仍然要负担余下的欠款，不少人就被迫申请破产了。这两个月美国的foreclosure比例升高，说明资不抵债的人越来越多。这么算来，没有存款的人，还是不要轻易入市的好。
美国买房记之三：中美买房的差别
看来大家对房地产都很关注，我就对中美买房的一些差别再罗嗦几句。一家之言，欢迎讨论。
1．美国人买房一般看总价，不看单平方尺的价格。房地产广告一般都写的是一套的价格，很少象我们中国那样写“XX元/平米”。因为地点、装修、楼龄、布局等对于价格的左右都很大，面积大小只是其中一个因素。
2．网上有写美国普通工人都可以住单家独户“别墅”式房子，其实这是误导。和世界各地一样，美国越人口密集的地方房价越高，底特律那样衰败的城中心才有那种两万美元拿下的独立房屋，但是送你你也不一定想要，因为买了还得交房地产税，还得维护，当地经济差，谁去住呢？乡下两万美元的独立屋还带好几公顷的地，你要么？
3．美国地产税每个州都不一样，有些州是政府估价的1.5-2%，历史老区有可能更高，而且有个转手税，按照销售价格的比例收取。
4．在美国，买房和结婚并非联系紧密，完全是两码事，不少人在生孩子以后才开始考虑买房。我还没有听说过没房就不结婚的……一来美国人口流动大，二来年轻夫妇一般都要自己存钱买房，父母一般并不会支持首期。
5．美国一些富裕家庭有度假屋，或者买“time share”，也就是买一栋度假屋的部分使用权，每年有一段时间你可以使用此屋，如果喜欢在某地度长假，time share一般比住旅馆省钱。美国有很多卖time share的公司，每年你得交管理费，他们帮你协调和其他屋主的使用时间，你如果没有时间去，也可以帮你出租。
6．美国房屋买卖中经纪的佣金一般是交易价格的6%，买方经纪和卖方经纪均分，然而，6%中有很大一部分要上交给经纪上级公司（他们持有代理牌照）。其实现在大家都可以上网找房，不用经纪、直接买卖双方交易的也不少，但好的经纪会根据你的需求找房子，看房效率高，他们还会给你写合同、找律师、找贷款公司等。
暂时想了这么多，接着会写我这几个月看房子的亲身经历。（续）
另：谢谢大家的留言，抱歉不能一一回复。的确国情不一样，比如说美国父母不支援首付，这跟家庭情况怎么样关系当然是有的，房子好几套的有钱人毕竟还是少数，但美国税法规定父母赠与成年子女的钱物超过一定数额是要交税的，礼物税，遗产也一样。我没有时间一一去解释很多误解，我也只是个刚刚开始学习房市的新手，写得不好还请多谅解。大都会网站
去年年中开始，美国的次级房贷市场不景气而引发了一连串的负面效应，唱淡楼市的市场分析师说有几个现象说明房市泡沫将破：一是次级房贷公司纷纷破产——美国人还不起房贷了，以收取利息谋生的次级房贷公司自然无米下锅。这美国的次级房贷和一般的房贷是不一样的，简单的说就是买房人不需要给首付也可以买房，头几年贷款无需给本金，只需给很低的利息，但之后就会大幅升高，还得本息一起算。不少人怀着对美好生活的希冀，刚出来工作没多久还没有多少存款、信用也低的时候就用次级房贷买下房子，以为只要楼市一路高歌，住几年一脱手即可以稳挣不赔。当楼市下滑或者失业的时候，沉重的利息一下子就把他们压垮了，房子就得被银行收回，搞不好还得申请破产，这种事情一多，银行贷款就更谨慎，也导致更多的人贷不了款而无法买房，房价也就只有继续下跌。
其次，前几年的房市利好，导致大兴土木，不少新建的房子如今进入了市场，新屋库存量急剧增加，市场调节也使得房屋价格回落。不少银行和贷款公司大幅度裁员，最致命的是导致消费谨慎，使得建立在“无限增长”前提下的资本主义市场产生了严重的萧条倾向，股票在今年年初一度狂泻，虽说瘦死的骆驼比马大，美国人还是有些人心惶惶，贷款政策也随之紧缩。去年我在黑堡这样的小镇，也感受到了房市不景气的冲击，30多万的单栋房屋（3卧2卫带花园）放在市场上超过了半年都卖不出去，和前年房子2、3个月就售出已经有些差距了。
说实在的，我不是学经济的，面对这复杂的美国房市，也是非常茫然。我有一个朋友，老公前几年在黑堡刚就业的时候就购入了一套4卧室的大House，我很吃惊，因为一对小夫妻住这么大的房子的确有些浪费，何况他们也不喜欢社交，也没有分租。后来她老公在大城市找到工作后把这房子很顺利的就卖了，挣了多少我不好问，但估计也没有赔，至少这些年的租金是挣回来了。我和妹妹也说，如果要在一个地方呆个4、5年，还是买房子划算。新建的房子，从购买到第二次上市，中间起码也有个3、4年时间（美国对于房主居住不足两年就卖的房子课以重税，用于限制投资型的房屋交易），那个时候房市是怎样都很难说了。反正这房租是只听说过年年上涨的，还没听说过下降的。因此，我认识一个学生，由父母交首付买了个3卧室的房子，和两个房客分租，在黑堡一住4年下来，保挣不赔，因为小地方的房价起伏本来就很小。大城市投资者集中，收入高者也多，房价本身就高，起伏肯定要大的多，也更容易产生泡沫。特别是宜居住、密集的地区如湾区和纽约，同样的房子要比小城市的要贵上三倍以上。
博客以前说过，我现在租住的公寓租金低，当初也是想着存钱好买房。毕竟，中国人对于拥有自己的房产是相当看重的。但是做房主要维护、要交房地产税、要交管理费，一般来说都比租要贵得多，而且要负担很大的风险，搬家也变成难事。支持买房的人说，交租是把钱送别人，拥有自己的物业是相当于给自己存钱；支持租房的人说，租房责任小，省钱。孰是孰非，一言难尽。
嗨，其实呢，买房就是一场大赌博，再盘算的好，市场一趔趄就能把你整的够呛。可是，以我乐观且爱捡便宜的个性，楼市一下跌，我就仿佛看到了一线曙光。地球上就那么大块儿地儿，人口却在不断增长，除非发生世界大战，房子总是有人要买的，跌价只是暂时……（续）
美国买房记之二：再算经济账
那么，到底什么收入可以买房呢？能够现金买房的人毕竟是少数，因此买房一般都是首期+借款。首期因人而异，如今0首付越来越难，银行的规则是超过80%的借款便要收取PMI（private mortgage insurance），即是借款保险，以防收不回借款。PMI与借款数额成正比，一直到你还清20%的本金才可以通过refinance消除这笔额外的花销。
借款的方式更是五花八门，传统的30年、20年、15年固定利率借款之外，有不少为投机人士精心设计的借款方式。比如ARM（adjustable rates mortgage）,利率在三、五、七年内低，过期一般会大幅升高，适合那些不愿意投入太多本金的买家，利率升高以前就脱手。甚至有interest only的贷款，也就是说每个月的月付只有利息，没有本金，表面上看仿佛月付数额低，其实一旦跌价，银行都把自己保护的好好的，叫苦的只有房主而已。
信用历史的作用在借大笔房款的时候就显示出来了。美国人一旦开始使用信用卡或者向银行借债买车等大件就开始建立信用，这玩意儿很微妙，信用卡最好不要少于三张，但超过五张又可能损信用。信用历史是越长越划算。不少年轻人从18岁开始用第一张信用卡，刚过而立之年信用卡就有过万元的额度了。然而，借债额度高也不一定好——那说明你负债的可能性越高啊。迟了还款当然也会影响信用，所有的负债还款历史加起来，你会从三家信用评估机构得到三个信用分数，银行取中间的那个数字。一般来说700分以上是好，730以上是优秀，能够得到最低利息。（如今借款难，有些银行不考虑信用在680以下的申请人。）另外，可不要有事没事去调查自己的信用分数哦！虽然法律规定你可以每年从那些信用评估机构获取免费的信用报告，但分数是必须要给钱查的，你的债主有权去查，不少房东也会去查，但羊毛出在羊身上，绝大多数时候你要给50美金的信用查询费。查的次数越多，你的信用分数会越低（因为你的潜在债主多！）。
除去信用分数，银行还会将你与房子有关的月支出和你的月收入（税前收入）进行比较，这个比例应该不高于36%。月支出除了你交付的本金（principle）和利息（interest）以外，有时还包括税和管理费。你还得吃喝玩乐以及付清其他贷款，不能全部收入都用于还贷吧。通常的方程式是总借款数额不要高于你年收入的3倍，如果年收入10万去买70万的房子，那便是“死撑”了，如无意外会死得很难看。曾经看到过纽约租房有周收入必须大于月租的潜规则，比如某人月收入（税前）是4000，他就不能租月租高于1000元的公寓。
咳咳，说了半天，再算算经济账吧：
买房后，每月交给银行：本金+利息（+PMI）
每月交给政府：地产税
每月交给管理公司：管理费（只有买condo的需要这项费用，有时这个费用会包括水费、供暖费、垃圾费等）
每月还得交水电费、煤气费、停车费、垃圾费、房屋保险……
最后，如果无钱交付了，可怎么办呢？在拖欠月供的情况下，还可以跟银行协商，进行short sale，也就是说把房子降价处理，银行同意承受损失，房主可以免去破产，银行也可以避免坏账。但是欠的太多的情况下，银行就将会foreclosure，也就是收回房屋再行拍卖或销售，所得如果仍然不能抵押全部债款，房主仍然要负担余下的欠款，不少人就被迫申请破产了。这两个月美国的foreclosure比例升高，说明资不抵债的人越来越多。这么算来，没有存款的人，还是不要轻易入市的好。
美国买房记之三：中美买房的差别
看来大家对房地产都很关注，我就对中美买房的一些差别再罗嗦几句。一家之言，欢迎讨论。
1．美国人买房一般看总价，不看单平方尺的价格。房地产广告一般都写的是一套的价格，很少象我们中国那样写“XX元/平米”。因为地点、装修、楼龄、布局等对于价格的左右都很大，面积大小只是其中一个因素。
2．网上有写美国普通工人都可以住单家独户“别墅”式房子，其实这是误导。和世界各地一样，美国越人口密集的地方房价越高，底特律那样衰败的城中心才有那种两万美元拿下的独立房屋，但是送你你也不一定想要，因为买了还得交房地产税，还得维护，当地经济差，谁去住呢？乡下两万美元的独立屋还带好几公顷的地，你要么？
3．美国地产税每个州都不一样，有些州是政府估价的1.5-2%，历史老区有可能更高，而且有个转手税，按照销售价格的比例收取。
4．在美国，买房和结婚并非联系紧密，完全是两码事，不少人在生孩子以后才开始考虑买房。我还没有听说过没房就不结婚的……一来美国人口流动大，二来年轻夫妇一般都要自己存钱买房，父母一般并不会支持首期。
5．美国一些富裕家庭有度假屋，或者买“time share”，也就是买一栋度假屋的部分使用权，每年有一段时间你可以使用此屋，如果喜欢在某地度长假，time share一般比住旅馆省钱。美国有很多卖time share的公司，每年你得交管理费，他们帮你协调和其他屋主的使用时间，你如果没有时间去，也可以帮你出租。
6．美国房屋买卖中经纪的佣金一般是交易价格的6%，买方经纪和卖方经纪均分，然而，6%中有很大一部分要上交给经纪上级公司（他们持有代理牌照）。其实现在大家都可以上网找房，不用经纪、直接买卖双方交易的也不少，但好的经纪会根据你的需求找房子，看房效率高，他们还会给你写合同、找律师、找贷款公司等。
暂时想了这么多，接着会写我这几个月看房子的亲身经历。（续）
另：谢谢大家的留言，抱歉不能一一回复。的确国情不一样，比如说美国父母不支援首付，这跟家庭情况怎么样关系当然是有的，房子好几套的有钱人毕竟还是少数，但美国税法规定父母赠与成年子女的钱物超过一定数额是要交税的，礼物税，遗产也一样。我没有时间一一去解释很多误解，我也只是个刚刚开始学习房市的新手，写得不好还请多谅解。大都会网站