再谈未来走势与中低收入者住房问题解决之道

------对话：政策钟摆的两种可能和市场的N种方向

    作为支柱产业的中国房地产跟中国经济具有十分紧密的关系，一年来针对房地产的这些政策，实质上是为了救经济，只是间接的救了房地产，从而使处于低谷状态下的房地产得以迅速回升。
    未来相关政策，如果讲需要的话，肯定是要有松有紧的。有的政策还会要松，有的则要进一步收紧。从未来经济走势看，松应该还是主题。因为只有这样，才能够维持中国经济的持续增长。我记得两年前我们就热烈探讨过未来房地产形势和政策走向，当时有的人很悲观；去年在很多场合又都有过争论，我个人一直非常乐观。我认为不能单独站在房地产角度思考，因为房地产跟中国的经济是紧密相连的。
    从明年经济发展形势看，不可能回过头来向下走，肯定还是要保持平稳增长。今年是要保8，明年至少不可能低于8，明年可能是8.5，也可能是9，要达到这么一个目标，从哪些方面能够促进保证8.5，能够保证9呢？
    外贸出口刚刚有一定回升，但是不能抱太大希望，特别是贸易摩擦进一步加剧；制造业要解决产能过剩问题，压力不小；我们去年投入的四万个亿盘子也已经端出来了，关键是在落实方面做文章，不太可能再出四万个亿、五万个亿。所以房地产将是整个经济发展过程中非常重要的一个方面，拉动作用非常明显，所以这块肯定还是要重点考虑。
    土地整顿问题我认为也要客观的看。过去我们有的开发商拿地、囤地比较多，现在国家正准备采取一些措施，我认为这些措施是对的。我们如果把中国的房地产公司数一数，一年能够做到开发几百万平米的也就那么几家、十几家，有的开发商说现在已经储备了三千万平米、五千万平米建筑规模的土地，回过头来够他盖十年！ 国家有关规定是两年不开发就要给予收回，所以你不处分他当然是不对的，现在处分他是很对的！只有这样才能促进公平的竞争，使更多中小开发商能够拿到地，能够启动起项目，才能够保证足够的供应。如果这些方面政府不采取措施，任其囤地、并无需支付拖欠的土地款，未来不是要讨论我们需求会怎么样、政策会怎么样的问题，投资不足，开峻工面积下降，成交量这块因为供应不足肯定上不去，同时因为供应不足房价还会继续暴涨，这是未来最大的危险。
    北京有一个参考指标，说必须有十万套期房的储备，上个月数字已经只有六万多套，加上现房，全部加起来也就十万套，已经到了警戒线。
    以对于未来我认为没有别的，从客观的需求，经济发展的需要看，政府一定是要继续支持房地产的发展，增加土地的供应，鼓励开发商投资，所以房地产的形势在未来应该是继续向好的。

　　
    我以前在论坛上说过一个观点，我说房地产价格几年高涨，包括去年出现的一波下滑，到反过来今年房价又暴涨，最主要的原因是我们过去一段时间房地产的宏观调控政策出了问题，05年以前调控不多，所以幅度不大正常涨；06年以后越调越涨；然后到08年末至09年初出现下跌，然后又暴涨，这都是报复性的上涨，这叫三分天灾，七分人祸。
    我们06年以来一系列的房地产宏观调控政策绝大部分是鼓励需求，而抑制投资的。从而造成严重的供不应求。虽然一段时间强烈打压使房地产业步入了一个下行轨道，但是实际上不可能长久，因为它违背了市场规律，也违背了我们需求的客观形势。我们在防止通涨、压缩投资的同时，把房价混为一谈，结果正常的房地产投资也压下去了，房价怎么会不涨？等于是泼脏水的同时不幸的把孩子也泼掉了，所以回过头来今年出现报复性上涨。
    所以对未来房地产政策的制定我觉得很简单，就是要很好的反思过去的政策，总结这些经验教训。要讲实际、讲可操作性、讲解决问题，不要只图嘴巴快活！
    房地产业事实上为中国经济的发展作出了很大的贡献，为解决老百姓的住房更是作出了巨大的贡献，但是为什么会成为过街老鼠，然后大家评价很差呢？
    我觉得主要是政策失误的原因，加上个别不良开发商操作上出现问题，还有部分媒体和所谓学者的误导。
    从这个角度出发，我认为未来房地产政策其实注意解决好几个关键点，我认为就可以了。房价上涨，使很多人失去了买房的机会，使他的住房梦破灭了，所以他们意见很大，这使我们的政策面临一个非常尴尬的境地。其实这些问题，只要在政策上进行适当的调整，就能够很好和很快的得到解决。
    第一、就是从我们政策层面和舆论导向上说，不要再去错误的鼓励所有人现在都去买房子。
    居者有其屋的观念引导非常重要：就是指有地方住，能买则买，不能买则租。不是非得鼓励所有的人现在都去买一套房子。不能把过去三十年、五十年都没有解决好的住房问题，期望放在三五年之内全部解决，这不现实，谁也做不到。这是过去几年曾经犯过的严重错误。
    第二、一定要真正解决好低收入者的居住问题，解决好廉租房的建设问题。
    经济适用房和限价房的建设我一直持反对态度，部分低收入的老百姓尚不能满足日常生活、学习、就医的需要，何谈买一套房子呢？想法是好的，但无法实现公平。实际上这是“杀贫济富”。  政府必须以免租的形式、或者很低的租金形式来为他们提供住房保证。
    我们去年开始有些进步，但现在做得还很不好。第一我们的行政监督力度不够，第二经济支持力度不够，第三政策导向力度不够。全国计划今年保障性住房投资1600亿。由中央解决30%的配套资金，按09年计划的全国1600亿计算，中央不到五百个亿，其他的靠谁来解决？靠地方财政来解决，但是回过头来看，前八个月过去了，全国所谓保障性住房建设完成投资394。9亿元，比例只占到计划的23。60%，基本上除了中央拨付资金外，地方资金大多没有配套跟上。为什么？地方没有压力和动力，因为建廉租房没有那么多税收，土地价值也没有体现出来，然后政府财政还要贴钱，所以地方政府不愿意干。但为什么全国会报1600亿计划呢？因为可以找中央要30%的配套资金。像“啃老族”一样，这叫“啃上族”！
    要解决这个问题，一是要实行行政问责制，确定计划后，行政首长不能解决问题，就要追究责任； 二是要确定土地出让金收入用于廉租房建设的资金比例，不拨钱，以后就不再给他批地；三是要让地方政府先掏钱，中央的钱作为奖励的形式来跟进，如果那里完成了十个亿，中央再拨给他三个亿，地方投得多，中央给得多，必须要地方先掏钱，如果没有这种奖励，先把钱给他用了，地方不配套，最后还是实现不了1600亿，所有计划都是“放空炮”！如果廉租房问题解决得好，真正的低收入者住房问题得到很好解决，社会矛盾就不会激化。
    第三：解决好中或中偏低收入也就是所谓“夹心层”的住房问题。
    广大“白领”都买不起房，问题当然很严重。我提过很多建议，有时还因被误解挨过不少骂。其实最可行的办法主要有三个：一是扩大城乡接合部的土地供应量，这是我近七八年一直提的主张。要在北京三环、四环内建设中低收入者买得起的房子是不现实的。也是错误的。有人说搞得中低收入都住城乡接合部，这些人不都低人一等啦，甚至成了农民吗？错。其实我们的关键是要同步解决好相关的交通问题、医疗问题、学校问题。如果把清华大学、协和医院搁到延庆去，地铁也通了，我觉得延庆的人肯定不愿意非得到西城、海淀来买房子了。二是二手房的交易政策要进一步放开，今年北京二手房交易已经超过20万套，到年底有可能达到25万套，是2006—2008年三年的总和。只有在二手房交易中做文章，才能使一部分人在这个环节就解决好住房问题，从而解决一手房开发和土地供应这方面的压力，有力的扩大供应、抑制房价。三是提高老百姓的收入水平。国家财政收入、税收增长多年都是两位数，甚至30%多，老百姓收入增长则相对较慢。要改“国富民不强”为“国富民强”，甚至是要“藏富于民”。只要老百姓钱多了，什么问题都好办。
    第四、我们现在的高档房、高价房，不要把它完全当做一个坏的事情。高档房、高价房跟普通老百姓没有关系。让它高档、让它高价，这样国家可以多收税，多建保障房，这不是很好的收入再分配吗？
    通过一系列政策和配套措施让能够买房的买得起房，想买高价房的买高价房，买不起房的有地方住，政策层面如果做得到这几条，房地产业就能够持续、健康、稳定的发展，我们的社会矛盾就不会这么尖锐。反过来说，整个经济增长就有了一个可靠的保证。

(此文系方明理董事长参加中国不动产研究中心联合搜狐焦点、搜狐财经共同举办“"红包"周年大限 市场走势前瞻论坛”发言整理而成)