房地产新三国演义及其前景

文/管益忻

时至今日，中国的房地产业正在经历着一个群雄逐鹿的发展阶段。从市场视角说，大致可以说它是一个国企主导、民企主导和自发运作三大板块企业群体及其相应的市场；亦可称之为三大商帮、三大市场板块的格局。

第一，以央企为代表的“国企帮”及其相应的带垄断性高端市场。这类企业的突出特点和“优势”是国家信贷给以强力支持，它们凭借在融资渠道上拥有着得天独厚的垄断、半垄断地位和优势，这对于以资金密集型为特点的这一行业又是处在工业化、城市化大发展的时代背景下，不论是在拿地，还是开发，乃至抢夺市场都有足够的实力和雄心下大赌注，并最终为自己赢得难以撼动的市场优势与排他地位。它们的存在，对中国整个经济的发展发挥着巨大作用，但也存在着不容忽视的负面影响。

第二，以万科、万通、SOHO等为代表的部分名牌“民企帮”及其相应的竞争性市场。这类企业，没有国有企业那样“钦定”的信贷特权。从本质上说，他们通过自己长期以来在市场竞争中的摸爬滚打，具备了一定的耕耘与积累，形成了良好的、优厚的商业影响力，并由此形成了自己特有的的信贷支持。银行在跟这类企业打交道时，虽也有时仍有所有制歧视观念作祟，但又有一个“有奶就是娘”的潜观念——你只要能赚钱，我就支持你！应当看到，他们是最经得起风浪、最代表市场经济走向的“一帮”。

第三，以中小房地产开发商为代表的“草根帮”及其低端市场。这类企业，它们没有钱，规模小，商业影响力也不大，所以只能获得为数不多的贷款额度。在激烈的市场竞争中，这类中小房地产商们，当不了地王，在被动地随行就市中生存是他们不多的选择。

结上所述，以三大商帮和三类主要市场主体的结构下，我国未来的房地产市场发展迫切需要解决如下几个重要矛盾：

首先，垄断和竞争之间的矛盾。靠竞争发展还是靠垄断攫取。

其次，资本品和消费品之间的矛盾。说到底，这是“居者有其屋”和资本房地产之间的矛盾。表面上的大繁荣实际是放大房屋资本品属性的表现形态，这最终必将或已经导致了其与“居者有其屋”的尖锐矛盾，现在的房价，有人讲，工薪族、老百姓买不起，不吃不喝要6.5年才能购得起一套。你可以说，我们以产品多样化来满足不同群体的需要，但就今天的房地产企业仍然把盈利放在第一甚至唯一地位上的现状而言，做到充分照顾各个收入群体的需要，至少就目前阶段而言是不现实的。

第三，公众化与国有化的矛盾。国企的最大问题是如何公众化，公众化同国有化是现今国企体制演进和制度创新的主要矛盾，弄不好就会蜕化为一种政企不分、类似官僚资本主义的制度。当前，房地产行业的国进民退，几乎可以说正在这个方向蜕变。