陈真诚：防地方政府官员两会利用房灾做秀
文/陈真诚
（内容导读：现在需要地方政府做的，就是重建消费者的信任，重建市场信心，帮助开发商做出正确的市场分析，建立合理预期，而不是在会议期间表态做秀或做出不恰当的推销做秀…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据。）
房地产或面临做秀这个新问题
春节过后，3月份，更将迎来举世注目、万众关心的全国“两会”。由于中国经济正遭遇自身调整周期和世界经济危机的影响，由于直接与民生、开发行业生存乃至整个经济发展相关的房地产正面临着市场现实问题，房地产无疑将成为全国“两会”的热门话题，公众与媒体舆论高度关注的话题。可以设想的是，届时，关于房价降价、开发商自救、政府救市和地方政府官员对房价过高、不救市、不救高房价等悉数进行表态，将成为全国“两会”上四道醒目的景观。其中，尤其是，将会有越来越多的地方政府官员，会对房价、救市等表态，将形成一大特色。但要防止一些地方政府借此做秀，甚至说谎忽悠！之所以这么说，是因为在全国“两会”之前的各地地方“两会”期间，已经看出了一些地方政府做秀的苗头。尤其是，当北京等地政府官员表示房价过高不救高房价的同时，却有一些地方政府官员竟然不顾房地产现实地上电视公开套用“买房就是爱国”进行忽悠做秀！
一段时间以来，不少地方政府相继出台救市，一些政策甚至近乎激进，甚至还有不合法的嫌疑。事实上，对于一直存在争议的地方政府的救市行为，不但效果非常有限，却招来了舆论诟病，滋生了不少民愤民怨，甚至给房地产带来了与所希望相反的效果，加剧了开发商和消费者的对立式观望，不利于扩大成交，不利于行业的健康发展。但事实上，有一些地方政府官员，或通过出台一些本就知道效果不大的救市政策，或通过借口促进房地产销售的一些行为，或利用公开场合进行表态而干的是另一套，利用房地产问题做秀，以获得舆论传播。这是房地产将可能面临的新问题，可能很不利于解决房地产现实问题！
政府要求开发商降价销售或被人利用来做秀
针对房地产现实问题，为促进房地产健康发展，2008年12月21日，国务院办公厅印发了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（〔2008〕131号，通称“国十三条”，也有称“国六条”），提出“引导房地产开发企业应对市场变化，房地产开发企业要根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售”。自此暗示开发商降价促销后，市场对房价下行的预期日益增强，政府在不同场合公开建议乃至要求开发商降价销售。
2009年1月6日，在国务院新闻办公室的新年第一场新闻发布会上，住房和城乡建设部副部长齐骥表示，目前各地房价出现了一定的回落，但与社会预期还有差距，仍高于普通居民的支付能力。激活房地产市场的关键还在于房价的合理定位。商品住房价格，随着供求关系的变化，加上建造成本的影响，开发企业会顺应市场变化，主动采取措施以合理价格促进商品住房消售，以释放潜在的住房需求。
2009年1月9日，在全国建设工作会议上，住房和城乡建设部部长姜伟新提出，2009年住房和城乡建设系统要着力做好九方面工作。其中，第二点就是，促进房地产市场健康稳定发展。认真贯彻落实国办发〔2008〕131号文件，在加大保障性住房建设力度的同时，进一步鼓励普通商品住房消费，支持房地产开发企业积极应对市场变化，以合理价格促进销售；继续加强对房地产形势的监测分析等。姜伟新表示，房地产业是重要的支柱产业，房地产市场下行还将持续。支持房地产开发企业积极应对变化，合理价格促进销售。2009年政府部门要引导开发商积极调整价格，以促进房屋销售。针对各级政府在2008年陆续出台的地方稳定房地产市场的政策，姜伟新表示支持。在稳定房地产市场的手段上，各地政府可以根据地方实际出台政策，但是，但他同时强调，2009年要加强地方政策的严肃性和合法性，因此，地方政府不许再越权出台税收、财政等刺激房地产市场的政策。
在中央政府的政策引导和态度意志的影响下，已经有一些地方政府开始做出积极响应，官员们公开表示房价过高开发商应该降价以促进销售，地方政府不会救市。但必须看到的是，政府要求开发商降价销售，或被人利用来做秀。
北京市长等表态不托市引起众多效仿
2009年1月12日，在北京市第十三届人大二次会议分组讨论会上，北京市市长郭金龙坦承，北京房地产市场低迷是我们面临的现实问题，这几年北京的楼市涨得太离奇了。郭金龙称，“恕我直言，你房价涨得太离奇，老百姓不喜欢你！我不能托市，但我一定很重视这个产业。”此外，北京市委副书记王安顺、副市长陈刚等人参加各团的分组审议时，不约而同地谈到了北京目前的房价问题。他们明确表示，政府不会为高价房托市，调整房地产业的结构才是破解房地产业问题的核心。针对部分代表委员建议政府尽快出手收购这些存量房的观点，北京市副市长陈刚指出，目前北京尚未出售的现房、期房有2000多万平方米，下一步要加大对这批存量房的处理，逐步消化。陈刚表示，目前北京房市均价已经达到12000元/平方米，中心城区房价则达到2至3万/平方米，这个价格很多消费者无法承受。政府不应为消化这些存量房去鼓励居民消费，而是应该通过建设保障房“动态地”调整城市房价。从目前来看，房地产价格降的很少，价位还是很高。去年造成的泡沫要进一步挤去，只有等到位了，市场才可能接受，政府也可以收购它，作为经济适用房和廉租房。
2009年1月13日，北京市市长郭金龙、副市长苟仲文、陈刚出席市政协“扩内需保增长促进首都经济发展专题座谈会”。郭金龙市长再次说，目前北京房地产市场出现了僵持，僵持的价位也是全国较高的。
此外，2009年1月12日，北京市统计局局长崔述强在采访中说到房价问题的时候明确表示，房价已经开始松动，但降幅与百姓的期待还有很大距离。
此次北京两会期间，北京市房地产交易所所长臧美华在2009年1月14日称，2008年北京商品房成交量下降44%，二手房成交量也在下降。从总体形势来分析，北京房价还将呈下降的趋势，特别是今年新开盘的楼盘，价格还有可能继续下降。
对于北京市郭金龙市长等官员最近关于房地产的讲话内容，媒体提炼的核心精神是“不给高价房托市”，一些舆论评论解读为“只救成交量，不救价格”。在北京市长表态之，仿佛一种地方政府官员表态“房地产不救市”之风渐渐刮起。
2009年1月14日，在上海市政协会议上，有委员提出上海应加大对房地产的扶持力度和企业的减税扶持政策，以促进经济发展。当时，上海市委书记俞正声在回答时表态，目前上海的困境，虽然主要是受国际金融危机影响，但和2007年股市、房市虚高的因素也有关。因此，上海要把调整经济结构放在第一位，未来减税空间不大，也没有拯救房市的打算。企业需要依靠市场，走出一条应对金融危机的新路来。2009年1月17日，俞正声在参加上海市十三届人民代表大会第二次会议徐汇代表团审议时，回应一开发商代表发言明确表示，“房价不能高，不能再涨了”！
在南京的“两会”上，有开发商“委员”建议该市政府进一步加大对房地产业的金融支持力度，加大开发贷款的投放额度，同时加大税费支持力度，建议土地增值税改预征为核定征收，并可缓缴等。南京市市长蒋宏坤回应表示，房价要理性回归，尽管2008年9月，南京在全国较早出台了促进房市发展的若干政策，但政府不是一味救市。有的楼盘根本是暴利，我们要引导开发商理性回归价格，更多让利百姓。南京市政府已经加大了对房地产市场的扶持力度，但也要适当淘汰一批开发商，希望再淘汰100多家质量不高的开发企业。
北京、上海、南京之外，深圳地方政府最早表态了不救市，重庆等城市政府或市领导也表态“不给高价房托市”。诚然，相比于合肥市委书记买楼做秀、合肥市规划局长追逐时髦附和“买房就是爱国”上电视上演推销楼盘秀而言，已经表现得更务实。这是值得庆贺的事。不过，在庆贺之余，或还应引起一种警觉，应该防止一些地方政府官员利用“两会”平台、利用房地产话题，跟着表态做秀，而实际上做的工作可能不是那么务实。
一些表态不救市的城市实际上是救市先锋
事实上，除了已经露出将有越来越多的地方政府官员会跟随深圳、北京官员的表态而做秀的由头外，只要稍做分析，一些跟随北京市场表态的地方，正是救市最积极的地方政府之一。
如南京市，众所周知是救市最积极的地方政府。南京市市长蒋宏坤的表态中就承认了，2008年9月，南京在全国较早出台了促进房市发展的若干政策。而且，在南京，还出现了江宁区原房产局长周久耕公开称要处罚降价促销开发商事件。
又如上海，事实上，自从2008年6月份开始，上海政府就一直很积极地出台政策救房地产市场。自2008年10月下旬以来，上海更推出了力度更大的地方救市政策。在2008年10月末，出台了“上海14条”，即《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》，首次购买小户型普通住宅的消费者享受总税费下降35%左右的优惠。2008年12月，又出台“上海新8条”，解除了对第一套房人均居住面积的限制，并采用模糊措辞的方法试图基本解禁二套房政策：对已通过商业贷款购买首套房后再贷款购买第二套普通住房的居民，可比照首套房优惠政策贷款。符合住房公积金个人购房贷款条件的，可按首套房住房公积金贷款政策执行。2009年1月17日，上海市市长韩正表示，前一段时间，上海市政府根据国务院的有关要求，紧密结合上海住房消费和房地产发展的实际情况，先后也出台了两个文件，进一步鼓励住房消费，特别是对刺激居民第二套住房消费制定了明确的优惠政策。目前，上海刺激住房消费将坚持"三个为主"原则，即以居住为主，以普通商品住房为主，以市民消费为主。可事实上，众所周知的是，上海房地产市场是中国国内最具投机性的市场之一，也是房价疯涨、投资购房比例最高的房地产市场之一。地方两会期间，上海市人民政府记者招待会上还透出消息称，上海将推出包括户籍在内的吸引人才政策，其中关于居住证转户籍的带有操作性的政策性文件将于今年2月底前出台。其真正目的，很可能就是一直有舆论所称的利用户口资源来救市之举。
再如重庆，此前也是救市最积极的地方政府之一。而且，2009年1月9日，在重庆“两会”上，重庆市常务副市长黄奇帆介绍说，在市内购买自住房的个人按揭贷款本息，可抵扣产权人个人所得税地方留成部分。小于等于90平方米普通商品房免征契税。减免房地产交易契税等。同时，政府还将采取降低土地出让金和各种税费，对地下车库不收配套费、不列入容积率计算等具体措施救市。
合肥官员做秀可称得上赤裸裸
当然，相比于这些表态不救市的地方政府来说，更有合肥等一些地方政府官员的做秀则表现“赤裸裸”。
2009年1月16日《每日经济新闻》报道称，为鼓励买房，合肥市委书记孙金龙近日当场掏腰包买下一套80多平方米的高层住宅。12日，合肥市规划局局长王爱华更是在当地某电视台一档直播栏目中极力推销楼盘，并高喊“买房就是爱国”的口号。目前，中央政府已经多次公开鼓励开发商以合理价格促销，暗示或公开开发商降价销售，可合肥市的地方政府官员依然在做秀。因为，对于老百姓是否爱国，与买不买房几乎扯不上太多的直接关系。这个道理，其实很简单，难道合肥市地方政府官员不懂？如果懂了，不是做秀又是什么？其动机又是什么？
对于这种以“买房就是爱国”来做秀、忽悠的动机，其实一看就明白，表面上是在响应政府促进房地产销售的政策，实际上就是试图给开发商以政府托市的暗示，暗示开发商不要降价促销。而这样，实际上将会开一些开发商传达不准确的市场信号，从而可能害了一些开发商，更不利于解决目前房地产市场上存在的现实问题。
事实上，不得不承认的是，房地产行业确实已经有了很严重的问题，甚至可以称得上“房灾”了。如今的房地产，已容不得一些地方政府官员们不顾现实地做秀了，而是需要正视问题，采取有效措施扩大促进销售。
高房价外房地产还存在严重积压和消费者不信任这两大问题
现在房地产面临的问题，除大家常说房价过高消费者观望问题外，两个最大的问题就是，全国性普遍存在严重供大于求的问题，和已经出现的消费者对开发商作为乃至政策表现得不信任的信任危机问题。这些问题，对房地产的影响，比房价过高、预期下降还要严重！不但直接影响到消费者的心态和预期，导致消费者继续观望，房价预期继续下降，还将导致一些开发企业可能采取“休克”疗法，从而带来比如大量减少新盘开工、裁员、降薪等问题，更给企业带来不可轻视的暗伤害。2009年，房价肯定会下降，只是要尽量防止非正常下降情况发生。房地产行业肯定会比2008年更难过，而且，这种难过可能会持续好几年。
事实上，现在房地产市场有很多的假数据、假舆论、假消息和做秀，明眼人应该知道，有很多是不能当真的。事实上，各地所公布的房地产数据都可能存在不真实的嫌疑！据了解，一些政府都做了两套数据资料，而几乎从不公开真实资料。如今，对一些老百姓来说，残酷现实已经使得他们很恐惧，其结果就是导致他们对什么都不敢信了，不敢相信开发商，甚至可能也不敢相信政府的政策和言论。这种情况下，尽管政府舆论不断鼓励购房消费，尽管政府连续降息减免税费，但结果就是，老百姓就是观望，反正就是不买。这就形成了我早在2007年就提醒防止出现的“需求真空”的问题，导致了政府调控政策失效的问题。
另一方面，房地产供求方面的问题，也已经很严重了！事实上，不少城市，已经出现了严重的存货积压问题，动辄几千万平方米，几十万套。由于此前已有不少楼盘开工甚至提前进行了销售，2009年还有不少产品上市，各地的存量还将大规模增加。在一些城市，2008年形成的存量在3年之内消化不了，一般需5年或更长时间来消化。而且，这种情况，还是基于市场比现在不会更低迷或成交不会再下降的前提下。
一段时间以来，一些地方在采取直接给市民买房补贴现金的做法，以救开发商救房地产市场，但事实上的效果是很有限的。这是因为，实际上给市民买房补贴现金只能补贴很少一部分，对大多数开发商、大量存货消化没多大关系。而且，事实上，从南京、长沙、成都等地情况来看，即使政府补贴那么几万元，但，由于消费者预期房价下降的幅度会超过政府的补贴，所以很少消费者买账。这样，政府与其补贴消费者刺激购房，还不如补贴那些降价幅度比较大的开发商，刺激开发商降价或更能促进销售！
本文作者陈真诚分析认为，现在房地产市场的关键问题是，必须尽快促进存货消化，必须重建消费者对房地产市场、对开发商乃至对政策的信任。面对房地产市场真实存在的严峻供大于求、有效需求短缺等问题，政府和开发商都应该考虑如何解决这些问题，考虑如何促进消化存量、重建信任的问题，而不是盲目地救市，加剧市场的观望。
政府救市难有效还得靠降价促进销售
事实上，在房地产深度调整和全球经济危机的大背景下，一些政府未必有能力拯救市场，未必救得了市场。如果地方政府拼命降税出政策试图救市，实际上很可能让开发商和消费者都造成进一步等待新政策的心理预期，尤其是开发商，很可能因此而强化政策和房价上涨幻想，迟迟不愿意降价自救，可能造成市场的进一步观望，延缓房价下降速度，拉长调整周期。
试想，如果房地产观望继续深化，如果房地产调整周期拉长，开发商开发的房子一直卖不掉，存货真的积压上3、5年或10年乃至更长时间，包括银行利息、管理费用和财务公关费用等，开发商实际上每年就得损失约10%的财务成本、费用等，那开发商可能损失会更大。如果按照5年取一般的时间来消化，那就意味着一些有存货的开发商，按每年损失10%的财务费用，5年下来，大量的开发商会亏本。尤其是，时间一长，房子从新房卖成旧房，不但可能引生出质量问题，而且，到时你开发商没办法做新房卖，开发商怎么办？怎么卖？
因此，可以说，在现在这种情况下，只有开发商大幅降价让更多人能买房子才行，其他的办法，包括降息免税等没什么大的效果，事实上也证明了效果很有限。本文作者陈真诚分析认为，现在需要地方政府做的，就是重建消费者的信任，重建市场信心，帮助开发商做出正确的市场分析，建立合理预期，而不是在会议期间表态做秀或做出不恰当的推销做秀。
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