顾海波：后奥运，买房、卖房还是租房？！
——多思少动、思而不动、以静制动是个比较明智的选择！
上海知名房产研究人士、高级经济师 顾海波
2008年8月31日，顾海波应上海《东方讲坛》（第四次上‘东方讲坛’）的邀请，在上海举办了一场《后奥运，买房、卖房还是租房》的讲座，受到了广大观众、尤其是广大中低收入者的强烈共鸣和互动，场面之热烈大大出呼我的意料，有要求题字的、有要求签名的、有索要名片的，有些听众从04年开始每年都听我的房产讲座，让我非常感动，也让我心情很沉重。在当前全国房价仍处于历史高位的情况下，作为高房价最后堡垒和风向标的上海房价走势就格外引人注目。今天，把我的部分观点提供给大家，仅供参考，我想对全国其他地方也有一定的参考价值。
上海市统计局2008年7月24日发布的数据显示，上半年上海新建商品住宅销售面积为1070.32万平方米，同比下降22.4%（不包括配套用房），而“网上房地产”截止7月29日新建住宅成交面积（包含配套等动迁用房）为993.25万平方米，数据远小于统计局，统计口径不一致。
理论上讲，房价的迷雾大家不难理解，由于各方利益的博弈，用均价和高撤单率来掩盖房价真相很容易也屡见不鲜。但数据相差悬，影响了政府的信誉，不仅会影响中央宏观调控的正确决策，而且会关乎的广大中低收入者的安居乐业和财产性收入的安全。
我认为，数据差距背后充满玄机、充满利益，如果按照“网上房地产”的数据，那么与去年同期相比，成交量将不止下降22.4％，可能达到50％。此外，成交量又是房地产整体情况的一个重要指标，如果是这样，说明成交量萎缩得更加厉害。“没有量，哪来价”？楼市前景不容乐观！“统计腐败”必须根除！
数据是政策出台的重要参考之一。各机构之间的“数据战”，有可能成为房地产商与国家宏观调控较量的工具。由于代表的利益不一样，各机构难免带有一定的倾向性。比如，政府机构希望“稳定市场”（中央政府希望防止大起大落、地方政府希望大起不落），中介机构希望楼市保持交易活跃，而开发商则希望政府出台有利于自己的政策，比如最近，开发商纷纷发出“救市”呼声，期待宏观调控政策松动。
最近，关于全国和上海08下半年楼市的走向问题，由于我国地广、区域特点各异，很难笼统回答。把上海作为全国高房价最后堡垒（当然也是风险最大的）的“麻雀”来解剖，就具有事半功倍的效果。
总体上讲，今年下半年上海（长三角）房价作为全国房价的“风向标”和高房价最后的堡垒，供需和老百姓的预期将发生变化，将继续呈现窄幅缩量盘整的格局，但已是“强弩之末”，上海楼市的“拐点”已为期不远！根据国家统计局最新的统计数据表明，2008年第二季度我国70个大中城市房价同比上涨9.2%（其中6月份同比上涨8.2%），因此，全国和上海房价调整的大幕尚未拉开，深圳房价的松动从其量仅是一个小序曲或小插曲而已，房价的真正调整应该在明年！
由于“权力和金钱”掌控了话语权，房价“年年旺”、房价“不会跌”以及“拐点论”、“百日巨变论”等看似是似而非，但其实质如出一辙：就是维护房地产行业的垄断暴利！其实房价“拐点”论是说给中央政府听，目的是要宏观调控政策半途而废、无疾而终；房价“不会跌”是忽悠广大中低收入者，以接高房价的“最后一棒”…，中国房地产市场本质上是个“政策市”、“政府市”或者说是“富人市”，人为的因素远大于市场的因素，很难用市场经济的一般均衡理论来诠释。
今年下半年上海楼市的运行轨迹，尽管其中有太多不确定因素，尤其是中央政府宏观调控的决心和信心对新的一年的楼市走向至关重要，但以下观点，仅供大家参考：
一、宏观问题
1、传统增长方式（牺牲资源、能源、环境为代价）已快走到尽头，可持续吗？（第三次思想解放运动，第一次“实践标准”，第二次“生产力标准”，第三次“以人为本”标准，要求突破传统的增长理念），通胀通缩交织，过热资源能源环境不足，过冷投资消费不足，进退两难，股市、财富缩水影响楼市。对房地产依赖过重，产生“挤出效应”，挤压了其他产业的正常发展和产业结构的升级换代，挤压了广大老百姓的正常消费（尤其是广大）房奴，严重制约了中国经济的协调、可持续发展。
2、房价收入比和房屋租售比严重不合理。由于两极分化严重，中国情况犹甚！
3、06年房地产开发投资占GDP比重9.26%，远高于国际公认5%合理水平。
4、投入产出比率（增长的效率）日益下降（97年3.17%，06年1.91%）
5、“后奥运”经济会否衰退？1964年东京奥运会后经济增长率从13.1%，下降到次年5.2%；1988年韩国汉城10.6%下降到次年6.7%；巴塞罗那（西班牙）、悉尼（澳大利亚）、雅典（希腊）奥运后也出现不同下滑，亚特兰大（美国）例外，从3.7%上升到4.5%，但中国后奥运经济是否会有所下滑？还有待观察，但中国经济已经过热已是不争的事实，上升空间已经封杀。
6、从世界房地产历史看，美国2000年到2006年全国房价平均价格上涨了90%（现跌了20%），日本在1985年到房价达到峰值的1991年涨幅仅为51%，其后下跌了41%，上海2000年不到3000元，现在17000多元，涨幅高达5——6倍，风险巨大。
二、微观问题
1、2008年住房供求趋于平衡且供会略大于求。尤其是“金九银十”传统旺季（9月有30多个楼盘约100万平方米上市），需求萎缩（50%），楼市供应将进一步放大（包括二手房，上海一、二手房的比率在1：3左右，可能还要高），房价下行的可能性增加。
2、房的供应结构将日趋合理。经济适用房、“90、70”（90平方米房占开发量70%）等，今年起，上海5年里将每年建设400万平方米（20%）、共计2000万平方米、30万套的经济适用房，首批160万平方米将在今年第三季度开工,由此消费者对楼市“只升不降”的预期会有所改变；北京08年廉租屋50万，经济适用房300万，限价房450万，保障住宅占40%。
3、宏观调控的政策风险在积聚，调控空间还有相当余地。
4、楼市的市场风险在积聚。许多年以来中国楼市大起不落积累了大量的“获利盘”，同时，楼市有效需求（有支付能力需求）进一步枯竭，这是中国楼市和中国经济的“隐型炸弹”，一旦美元停止贬值，楼市资金大规模流出，剧烈波动将不可避免；
5、从紧的货币政策使得开发商的资金链出现紧张，降价销售已成为必然；
6、作为暴利行业之首的房地产业存在房价向下的巨大空间（100%）；
7、经济的系统风险（股市暴跌，结构性、体制性通货膨胀）形势严峻，通货膨胀、股市暴跌已严重影响到实体经济的发展、就业和老百姓财产收入的安全，必然会影响到楼市，古今中外、没有例外，中国楼市大起不落的“神话”即将进入破灭到计时。
8、中介关门、房价打折、集体退房再现（万科金色雅筑，见照片），房价松动初现端倪。
9、动迁难度加大，被动刚性需求减少（以前大量刚性、被动、前置的动迁需求封杀了下跌的空间）。
注：08年8月24日万科《金色雅筑》退房团在现场（来源：焦点网）
总之，2008上海房价存在下跌的基因和空间，但由于地方政府、银行和开发商利益“铁三角”的根深蒂固和巨大惯性，两股势力可谓“势均力敌”，房价上下大幅振荡的局面不会出现。但上海房价的大幅波动一定会到来，时间大约会在未来1——2年内的某个时间段。深圳房价的今天，就是上海和全国房价的明天。
当前国内外经济纷繁复杂，传统增长方式已走到尽头，内忧外患并袭，通货膨胀和通货紧缩交织，楼市的大起不落威胁到老百姓财产性收入的安全和增长，后奥运时代，房价是继续疯癫还是强弩之末？！
超高的房价已成为购房者不能承受之痛！面对高企的房价，对广大中低收入老百姓买与不买都是一种风险和痛苦！买房要成为房奴，影响生活质量；不买房，同样影响生活质量。广大老百姓到底是该买房？卖房？还是租房？或者说现在是否是买房的好时机？很难有一个明确的答案。不同的阶层有不同的对策，有稳健型和激进型之分，有自住和投机之分，有资金链长短之分，有已进场和未进场之分。但是在多事之秋，在房价处于历史性高位的情况下，疯狂和风险共生，“不涨就是跌”，“涨20%才够本”。首先，多思少动、多思不动、以静制动可能是一个比较明智的选择！或者说持币观望是所有类型消费者的首选！毕竟，当下保值比增值显得更为重要、更具现实意义！待形势明朗后再择机行动。第二，作为结婚、动迁等刚性、急需需求，可以买房，但要货比三家（房价有10%左右的议价空间），另外，现在房价刚有松动迹象且下行轨迹清晰，租金又相对便宜，先租后买也是个不错的方式，耐心等待房价低点的到来。第三，对于有一定经济实力的改善性需求，置换是个较好的选择。第四，对于资金链长的长线投资者当然可以继续持有，对于有多套住房且有5年以上房龄（免5.5%营业税）的，可以考虑逢高适量派发，对于激进型的投资者还可以选择日后逢低再买入。最后对于在此轮房地产暴涨过程中受伤最深广大中低收入者，我想在表示同情之余还要提醒一下，买房要量入为出，要树立梯度消费的理念，可以先租后买、先旧后新、先小后大，保持正的现金流，保持一个良好的心态和适合自己的生活方式，不要影响正常的生活质量。
当然，在结束本文的时候，还是想呼吁一下地方政府，尽量把中国（上海）的经济适用房、廉租屋计划落实到实处，尽量加大和加快保障性住房的建设规模和速度，毕竟上海近10年来没有经济适用房，让广大中低收入者久等了！早日让广大中低收入者梦圆安居是政府的责任，也是社会和谐和经济社会可持续发展的基石。
试想一下，假如社会这10多年以来每年一直有400万的经济适用房（当然不是异化和变味的），上海的房价还会如此疯癫吗？！假如我们对国内外的投机热钱进行精确的打击（如强征20%所得税，物业税，多套物业的高税收、高利率和高首付等），房价会如此疯癫吗？！不会！决不会！！
2008年9月3日于上海
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