贷款基准利率下调对住房抵押贷款市场的影响分析

中国人民银行9月15日对外宣布：从2008年9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整；存款基准利率保持不变。

金融机构人民币贷款基准利率调整表（单位：%）

一、对按揭抵押贷款还款的影响

在金融机构人民币贷款基准利率下调的背景下，按揭贷款还款情况将发生怎样的变化？本文拟对购房者购买一套100万住房，首付二成，按揭八成、贷款20年、基准利率下浮15%的贷款情况进行模拟计算，具体估计金融机构人民币贷款基准利率下调对按揭抵押贷款市场的影响。

情况一：等额本金还款

模拟在等额本金还款情况下，贷款者需要支付利息总额下降6145.5 元，月供月均下降25.6元，利息同比下降1.15%，还款总额下降0.46%。

情况二：等额本息还款

模拟在等额本息还款情况下，贷款者需要支付利息总额下降8687.33，月供月均下降36.2元，利息同比下降1.34%，还款总额下降0.59%。

通过上述分析，本次降息更多的表明央行现行的从紧的货币政策可能改变，从而提振市场信心。同时，降息可以降低现有按揭者月供压力，从而降低按揭贷款违约风险。

但是，由于对中长期贷款下降幅度有限，贷款者者所能够获得的收益有限，因此并不会对按揭抵押贷款市场产生显著的实质性利好影响。特别是在当前的市场环境下，消费者对房地产价格下降的预期不断增强，对利率下调的预期也开始逐渐增加，在买涨不买跌的心理下，市场的观望氛围可能会进一步增强，从而对市场交易产生不利影响。

二、对房地产开发商的影响

1、贷款利率下调有助于减少房地产开发商的利息负担。根据央行公布的数据显示，1－5月份，全国房地产开发企业实现到位资金15099亿元；其中，国内贷款3423亿元。据此推算全年房地产开发企业贷款规模约为8215亿元，在原有利率水平下、根据利率上浮10%的标准，全行业需要支付利息约743亿元，本次降息后利息支付下降为676亿元，减少利息支出67亿元。

2、存贷款利率不对称下调将收窄银行利差，开发性贷款规模或可面临缩小风险。由于本次降息采取了不对称下调方式，收窄了银行的利差空间。在房地产开发前景不明朗的情况下，为了避免房地产市场深入调整所可能产生的市场风险，银行对房地产开发性贷款可能采取更加谨慎的态度，从而导致房地产开发性贷款规模进一步缩小。

在贷款基准利率已经进入下行通道、房地产市场持续低迷的情况下，房地产开发商的资金流动性将面临更大的压力。