中国住宅价格是世界经济史上最大的房价泡沫
王家春
谈起住宅价格，首先要明确支撑住宅价格的基石是什么。
我赞同这样一种观点：支撑长期住宅价格的只能是居民的平均购买力(不少人不相信这一点)。
一个人，不管他多么有钱，当他手中的房子自己不用来居住，租金收益率低于长期存款与国债，想卖又没有人买得起的时候，他无奈而又最佳的选择就是降价出售，除非他完全不把钱财当回事。如果他囤积的房子是靠贷款买的，或者因为其他原因出现了流动性困境，那么在租金赶不上贷款利息，按现价无人问津的情况下，他更需降价甩卖。如果他降价幅度不够大，别人仍然买不起，那么他就只能继续降价，直到有人买得起为止。从整个住房市场来看，住房囤积者最终必须把房价降至多数人有能力承接为止。
2007年北京城市家庭的平均可支配收入约为66000元。奥运会之前，四环以内的均价约为每平米18400元，对应的房价收入比为27.8倍(按住宅面积100平米计算，下同)；四、五环之间的均价为每平方米16400元，对应的房价收入比为24.9倍；五、六环之间的均价为每平方米9800元，对应的房价收入比为14.9倍；六环以外达到每平方米7800元，对应的房价收入比为11.8倍。即使按六环以外的房价计算，北京的房价收入比也比国际公认的警戒线高出1倍。上海的情形与北京相似。在区域经济中心城市和省会城市中，房价收入比普遍超过10倍。
日本1980年代末形成了举世著名的房地产泡沫，但那时日本东京的房价收入比不到20倍(按100平米的住宅面积计算)。香港也是一个寸土寸金的地方，但在1998年房价崩盘之前，其房价收入比只有大约14倍(按100平米的住房面积计算)。目前，香港的房价收入比为11倍。在漫长的时间里，英国和美国的房价收入比只有3倍。次贷危机前，美国房价收入比大约为4.6倍(按220平米的住宅面积计算)。次贷危机爆发后，美国房价出现了较大幅度的调整，目前房价收入比已下降到大约3.6倍。在整个世界经济史上，我们找不到比目前中国更高的房价收入比。
美国中等收入家庭的人均年收入约为23000美元，大约相当于北京城市居民人均可支配收入的7.2倍。在房价方面，目前美国的独栋房屋(面积通常为220平米)的中间价为20.65万美元，其单位面积价格折合人民币约7100元。这个价格水平相当于北京四环以内均价的38%，四、五环之间均价的43%，五、六环之间均价的72%，也低于六环以外的均价。因此，按单位面积的价格计算，北京四环以内和四、五环之间的房价泡沫度分别比美国高出6.7倍和5.9倍。
值得一提的是，美国的住宅价格中包含了装修成本，而中国的住宅价格是毛坯价格；美国住宅带有永久的土地使用权，而中国住宅只有几十年的土地使用权；美国的社会保障保障体系也比中国完善得多。考虑到这些因素，中国住宅价格的泡沫度就更加严重。
国际公认的合理的房价收入比为3-4倍，房价收入比的警戒线为6倍。从这个角度看，中国房价未来的下跌空间将是惊人的，将远远超过目前很多机构的预测。按目前的房价计算，如果中国的房价收入比回落到4倍，北京和上海的房价需要下跌80%以上，二线城市需要下跌2/3。这些数据似乎耸人听闻，但1990年代日本的教训值得我们铭记——从1990年见顶开始，日本房地产价格持续下跌了约15年，最大跌幅达到77%。中国房价收入比的实际回调过程将在房价下跌和居民收入增长的过程中进行。居民收入的不断增长将会在一定程度上减轻房价收入比下挫的压力，但由于泡沫程度过大，房价最终下跌50%以上是可以想像的。
有人认为，中国房价将在保持平稳的情况下，等待家庭购买力增长的支撑。我们认为，只有在房价收入比不是很离谱的情况下，才可能会出现这种情形。假定北京、上海等地居民可支配收入长期保持年均7%的增长速度(应该算比较乐观的假设了)，那么，要等到18年之后，居民购买力才能对北京和上海目前的房价形成支撑——试问：在这18年的时间里，房价靠什么来支撑呢？
可以这样说，史无前例的房价泡沫是高悬在中国人民头上的巨大“堰塞湖”。和汶川大地震之后形成的堰塞湖相似，不能采取“堵”的办法解决问题。人们自然希望政府能在解决房价泡沫问题方面有所作为。但是，历史反复证明，面对一轮大级别的市场波动，政府干预的能力和效果是极为有限的。换一个角度看，住房是老百姓的基本需求之一。改革开放的成果由全体人民共享不能体现为绝大多数百姓望房兴叹。因此，期待政府为楼市托盘，不符合政府基本的治国理念。