最近有一种观点很时髦，说“北京房价只涨不跌并非神话”，意思是说北京作为中国的窗口，对人们具有很强的吸引力。似乎是说，北京人买不起房不要紧，全国的有钱人都会集中到北京，所以北京的房价只会涨。

 

笔者在很多文章中都强调，不要预测房价的涨跌，否则就会像北大的兼职教授一样自讨没趣。被人说成兼职不要紧，可不要不专业。我们需要的是理性、科学的精神面对房屋价格和城市化问题。

 

假定北京真的具有这样的魅力，甚至我们再发挥想象力：北京对全世界的有钱人都具有吸引力。假定全世界的有钱人都集中到北京，那么北京会怎样呢？

 

北京房价达到我们不可想象的程度。即北京成为“世界有钱人心目中的圣地”，房价迅速超过纽约。可是，总要有人为这些全世界的富豪服务吧，如果北京只有富豪，恐怕这些富豪的生活会痛苦无比。服务于富豪的人总要在北京有住所吧，这些人的工资至少要和高过纽约的北京房价相对应吧。2007年纽约的人均收入是北京的10倍，如果北京真的想为全世界的富豪服务，人均收入增长10倍的情况下才有可能，否则服务者只可能露宿街头。按照每年12％的正常增长，5年收入翻一番，10年翻两番。大约15年后，北京的人均收入可以达到纽约现在的水平。这个水平直观的说，就是北京的超市收银员每月可以拿到15000元的工资；低保户每月可以拿到5000元保障金。这是在经济高速发展、无任何意外事件的情况下达成的。其实，当收入水平真的达到这个程度，房价上涨到纽约一样水平又有什么稀奇的呢？

 

问题是，北京作为一个城市可能无限增加人口吗？这是城市化过程中必须面对的命题。

 

越是有钱的人，对服务业的依存越大，需要匹配的物质和人力资源越多。也就是说，有钱人带动的第三产业就业多于穷人，北京每增加一个富豪，相应必须增加为他服务的就业人口，这些人或者是本地人或者是外来人口。如果北京的房价在短期内超越了服务业人口的工资收入，就会减少服务业人口的进京数量，从而影响对有钱人的服务水平，并进而降低北京对有钱阶层的吸引力。这个问题，其实就是一个简单的人口比例匹配。所以，我认可房价长期上涨的观点，但中短期内房价与收入的匹配同样重要。房价与收入的匹配影响城市的吸引力，同样影响富人对城市的选择。富人不可能无限涌入北京，如同纽约不能吸引全球的富人一样。穷人生活在北京也是天经地义的，否则北京就是死城一座。所以，认为北京房价只涨不跌绝对是缪谈。

 

从这个意义上说，将房地产仅仅视为富人的产业，是极端错误的。同样，仅仅因为北京的吸引力，就认为有钱人一定会向往北京，推高北京房价，也是不客观的。城市中任何一个有钱人的生活，必定建立在服务者的劳动之上。两者的人口数量均衡共同影响房价的走势，房价绝不是“人有多大胆，房有多高产”。