……更多案例表明，市场的产品格局已经发生很大改变。我们不能自欺欺人，应该思考如何应变或者转型！

作为房地产投资商，将在一些区域，对一些稳定和成熟的物业不再投入大资金，而是抽出部分资金用于更具成长潜力的地区和项目中去。具体来说，有以下几种情况：

一、投资物业类型发生“拐点”：逐步战略性退出中高档住宅市场或者商业市场或者写字楼市场，降低风险，而把目标转移到非传统的房地产业，如：旅游地产、健康产业、老年公寓等新兴市场。万通今年就表示，将利用奥运机会布局商用物业提振盈利。中航地产相关负责人也表示，相对于住宅市场的疲软，商业地产并未受到太大影响，中航地产主要从事经营性地产，很多地区的商业物业租金反而仍在继续上涨。自从2007年借壳上市，中航便确立了“商业＋酒店＋中高档住宅”的经营开发模式，凭着这一模式中航幸运地避开了“住宅地产危机”，所受到的冲击并不大，相反，在商业地产和酒店经营上业绩反而见涨。另外，为了增加利润，中航还将加大投资工业地产和股权收购力度。

二、“产品获利模式”发生“拐点”：比如一些专业经营房地产开发的上市公司，将增加商业地产的投入，以及自有物业的比重；改变以“出售”获取短期利润的盈利模式，而通过收取租金获得长期回报。不是以房地产开发为主营业务的上市公司，将选择暂时退出房地产市场，以减轻住房供应结构调整对公司业绩的影响。

三、住宅“户型”发生“拐点”：未来开发一些经济型小户型楼盘将成为主流。根据《意见》第二条规定，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

由此可见，2008年以后，在产品开发上，将由追求规模、速度演变为追求质量（比如开发类似星河湾这种“品质地产”）、讲生态（比如开发类似南京锋尚国际公寓这种“低能耗”环保生态产品）、有文化含量的精品战略（比如开发类似万科第五圆 “文化地产”）； 将由追求全面发展演变为追求专业领域开发（比如专业开发旅游地产），对产品结构进行战略性调整，暂时适当放弃部分物业投资领域。

[叁]·论资本“拐点”

2005年以来，在上海的外资地产公司接连作出几项重大举措。

比如嘉德置地2005年初转让上海新茂大厦95%的股份，以此获得一笔流动资金投向其他产业领域。

2005年4月上旬，凯德置地向高盛集团属下的联号公司出让在上海开发的福州路24层百腾大厦办公楼，获得1.9亿元人民币，打算向具有高增长业务的区域和项目转移。

2008年05月16日，李嘉诚旗下的香港上市公司“和记港陆”（0715．HK）与美国投资基金“亚太置地（AsiaPacificLandLimited）”旗下公司“HawkwindInvestmentsLimit－ed”签订协议，以44.38亿元人民币（约合49.57亿港元）出售位于上海长乐路的“世纪商贸广场”写字楼物业。（注：2005年，和记港陆以3亿美元的代价购入该物业，转手之间预计收益为21亿港元。）

2008年05月20日《财华社》报道，香港瑞安房地产(00272-HK)公布，以总代价11.25亿元(人民币,下同)(约12.56亿港元)，向永菱通金融出售全资附属公司Foresight Profits Ltd.(FPL)之25%股权；又授予一项认购期权，永菱可按行使价11.34亿元进一步收购FPL之24%股权。FLP主要资产为香港瑞安开发的上海瑞虹新城的综合住宅发展项目，该项目现正由分期开发。瑞房预期，出售股权可录得收益8.45亿元；若认购权获行使，将进一步录得收益8.65亿元。

一方面，随着房地产开发成本的增加，贷款利率增长，融资成本增加，银行又银根紧缩，使得诸多实力较弱的企业获取开发资金的压力增大，促使他们逐渐退出开发领域，特别是一些原来主营业务非房地产的企业退出房地产领域的步伐正在加快。可以预测，房地产企业优胜劣汰将更为明显，整合行动正在以前所未有的速度进行。在大批中小房地产企业中，以股权转让的形式出让地块的越来越多，房地产企业市场份额的集中度也将越来越高。2007年上半年，北京产权交易所网站上挂牌转让国有资产股权的房地产企业就有8家，其中转让股权份额大的达到91.7%、49%。

另一方面，受资本逐利本能的影响，由于房地产领域风险加大，会直接导致外资推出房地产投资领域，比如嘉德置地、凯德置地、高盛等。

[肆]·论客户“拐点”

温总理在2007年政府工作报告中，描述出来了未来房地产市场的蓝图和框架：未来低收入人群的住房问题由政府用廉租屋去解决；中低收入人群的住房问题靠经济适用房去解决；同时明确提高了土地使用效率，防止囤积土地，规范市场。

这个蓝图的制订出来后，整个房地产服务的客户重心已经发生了翻天覆地变化。目标客户已从原来的20%社会中上阶层，转移到80%的大众阶层，开发符合这部分群体的需求产品，比如经济适用房、小户型公寓、廉租房等产品将是大势所趋。

 [结语]·住，就是“以人为主”

     “大部分人是死于治疗而非疫病本身。”　——莫里哀

借用莫里哀的话语来映射中国房地产行业所呈现的症状亦不为过。目前对于房地产市场实属过度医疗，药方换了几茬，却越换越不行。要想做到对症下药，首先必须通过“望、闻、问、切”等方式了解市场的确切症结所在，让所有正在成长中的企业家们真正肩负起一个“良医”所应尽的责任，并积极做出应有的贡献。

房地产行业，这个被国人广泛关注的焦点，何时才能真正健康地成长起来，并且具备强大的免疫体系？尚待市场的考验。而市场发展过程中所呈现出来的变幻莫测的表征，时刻牵动着人们的视线，触动人们内心深处的隐痛。然而，这样的疼痛还将持续多久？人们离毕生所追求的幸福生活又有多遥远？

居住的“住”，一字道破天机。有些答案，历史早已给出，只是我们一直视而不见。这个汉字字型中即给出了最本质的定义——“以人为主”。人文主义将成为新世纪住宅价值观的延展方向。居住者的各种浅表的、深层的需求将得到更多更细致的尊重与表达。今后房地产企业获得良好发展空间的筹码，是基于对现代文明及其时代特征的精确把握，在于对住宅产品的文化、文明内涵的透彻理解与恰当表达，并通过一切可以践行的细节体现出来，呈现恒久魅力。而一切围绕房地产市场所进行的投机或急功近利行为，最终将被市场规律淘汰出局。

透过现象看本质，揭开一切繁复的表征，我们所看到的将会是一个日益健康成长的新生肌体。期待房地产行业的理性回归与健康发展，是来自于整个民族的心声，亦是来源于整个时代的召唤，我们还有什么理由去回避呢？

这里，没有所谓的金科玉律或成功模式。所谓法无常法，事无定式，不拘泥于常法的融汇贯通方是对所有游戏规则最好的突破与运用。且寄望于无数前赴后继的企业家们以一颗颗赤诚之心，打造坚强的精神堡垒，为构筑人类美好生活蓝图而努力奋斗！

2008/5/15.上海