商业地产是物业资产管理物业类型中首选的领域，最主要的原因是商业房地产是以获取物业资产投资收益或增值为主要目的。它比起居住型物业更具有交易的普遍性与广泛性。因此，物业资产管理人更容易、更有机会让商业房地产通过市场化的手段来实现物业资产使用价值与交换价值，投资价值与市场价值的最大化。
1.商业地产概念和类别
商业房地产可以简称为商业地产，是指各类购物中心、餐饮、娱乐、酒店、休闲设施，健身服务等经营用途的房地产形态，以及只用于出租的写字楼、公寓、别墅、货仓等类别的收益性房地产。
商业地产按功能分类，广义上可以分为四大类：商业经营类资产，如购物中心、商业街、商场、超市、独立品牌店、专卖店、便利店、展览中心等；写字楼类资产，如纯写字楼、商住两用楼（SOHO式办公）、部分供出租的机构办公楼等；餐饮酒店类资产，如各类（有产权式、公寓式、经济型）酒店、宾馆、饭店、各式餐馆、咖啡店等；仓储、工业厂房类资产，如工业园区厂房、标准厂房、仓储、物流港等。
2.商业地产投资与物业资产管理
商业地产投资在以美国为代表的西方国家已经有较为成熟的经验，具备全套运营与管理模式。例如，美国的CCIM协会（即国际注册商业房地产投资师协会），是一个在全球房地产业有较深影响的专业协会，拥有34年的历史，对商业房地产投资运作有一整套的执业理念、执业技能、执业标准及执行道德要求，旗下云集了10000多名业内专业人士。他们借助这一商业网络以及CCIM电子商务网络每年完成60000笔左右的交易，总价值超过540亿美元。
笔者于2005年通过了CCIM职业资格认证，成为国际注册商业房地产投资师。工作涉及到借助一个庞大的国际化商业房地产投资顾问平台，为所有商业地产的投资者，寻找有价值的客户，运营专业知识与专业技能，正确评估客户的资产组合，并在时机适当的时候帮助客户买卖商业物业，让投资者投资收益达到最大化。同时，物业资产管理对商业地产投资发挥着重要作用。因为商业房地产投资无论是开发投资还是物业建成后的置业投资，从购地、规划、设计、营建、销售、收回投资，都需要经历一个时期，短则一至两年，长则三至五年甚至更长的周期。在投资过程中，需要物业资产经营与资产管理的专业服务。如果没有强有力的专业物业资产管理人士的专业服务，可能会延长投资回报周期，或者达不到投资者预期的投资回报效益。
笔者认为，资产管理的专业服务就是包括了投资分析、交易管理、资产价值评估、交易过程的风险控制以及如何通过资本市场（或证券市场）等进行商业地产金融投资、银行、信托、资产证券化等资产的资本运作来实现商业地产投资价值最大化的最终目的。如果用直观的公式来概述：资产管理等于物业服务、资产运营和财务管理的有机组合。
在中国，商业地产2001年开始随着整个房地产热潮而走遍神州大地。2003年-2005年已经进入高速发展期，据相关部门数据显示，2004年全国商业地产投资总额达到1723亿，比2003年增长32.5%，新竣工商业营业用房面积增幅16.16%。到2005年，我国商业地产呈现出更快的发展势头，仅2005年1月至5月，全国商业地产项目开工面积达1.
3.商业地产物业服务与资产运营
商业地产物业服务与传统的住宅类物业服务主要区别在于服务对象不同。商业地产物业服务对象中，一类是商业地产的投资者（即业主），另一类是商业地产的经营者（即商家，承租客）。按经营者经营面积大小和业态不同，又可分为“主力店”和“品牌店”，或者可分为零售百货、家用电器、食品生鲜超市等。物业服务的商务写字楼，按租赁时间长短可分为长期租户（五至十年或更长时间）、中期租户（一般三至五年）和临时租户（即一般时间在1年以内）。可见，商业地产的物业服务对象中相对传统的住宅类物业服务对象不是很固定，流动性与变换性较大。另外，对共用空间、共用设备设施的使用要求，远远高于住宅类物业服务。例如，购物中心、写字楼、酒店等共用空间景观布置、物流与人流的通达性和方便性，照明的光亮度与中央空调温度的舒适度等都直接影响到经营者与消费者对该项目整体品质与品位的感受，直接影响该项目出租率，租金与服务费的收缴率。商业地产物业服务还包括了专业的商业市场调研及分折，确定消费能力以确定项目体量及商业定位；专业的商业规划，以保证商业最佳的运营条件；主力优秀商业的招商最大程度的吸引消费者，并保证租金收益的安全性与稳定性；协助专业商业经营管理公司进行科学的商业管理系统设置及专业管理团队的组建，这是项目资产运营发展的保障，最终影响到该项目资产运营的社会效益与经济效益。
例如，在同一地段的两栋商务写字楼，由于物业资产服务水平的不同，对共用设备、设施维护与保养时间与季节性安排的科学性、便捷性都直接影响经营者与消费者的便利性与经济性。在物业管理工作中，共用空间、通道清洗、保洁与各类设施维保时间一定要避开人流高峰期，如中央空调系统大规模维护与保养清洁，一定要在夏季开机前进行，在夏季过后再维保；电梯可以分层，或单、双号控制，其运行时间与运行控制都关系到物业服务的人性化服务水平和动力耗能控制的水平。物业项目整体形象与局部空间假日装饰装置，基于商业地产经营空间与活动空间人流量大，车流量大的特点，安防与消防不论在“人防”、“物防”、与“技防”（即“三防”）制度与措施方面都要求高规范与高标准。停车场管理与车辆进出疏导在“车满为患”的情况下显得尤为重要。这些方面的服务质量与服务效率，直接影响着整体项目的出租量与出租率，吸纳量与吸纳率，同时影响租金水平，以及物业资产出让，及再转让的价格水平。因此，商业地产物业服务水平直接影响到商业地产的资产运营收益与价值，它对资产管理的价值转化与价值实现有直接的贡献。