“我们博展国际商贸城占地面积为168万平方米，投资额为25亿元，5年后工程全部竣工时交易额将达到350亿元……我们的商贸城地理位置优越，坐拥胶东经济区，雄居环渤海经济圈中心，横跨黄渤海，独拥中、日、韩黄金航线，南接华南，西靠华东，东与日本、韩国、朝鲜一衣带水，向北辐射东北亚及俄罗斯远东地区，向东辐射朝鲜半岛，向西辐射黄河流域，向南与义乌争雄……我们的商贸城交通发达……”7月6日上午，笔者刚刚走进位于蓬莱市经济技术开发区南王园区的博展国际商贸城项目办公楼内的销售大厅，就有一位普通话中明显带有胶东口音的女解说员上前进行了一番激情讲解。
如今在烟台市，从市区内的各大繁华街道，到通向烟台市各所辖市的交通要道，处处可见博展国际商贸城项目的巨幅路牌广告，俨然一道特殊的景致。而当地各县级市电视台的黄金时段同样也大量充斥着博展国际商贸城项目的广告。
“这种规模的广告投入，在烟台以往的房地产市场上是不多见的；而画下体积如此之大的‘饼’，是需要空前的勇气的……”当地房地产策划界一位资深人士如此含蓄地评价该项目。
天上掉下个“大”项目
对于当地的百姓而言，博展国际商贸城项目给他们最深刻的印象是“天上掉下个大馅饼”。
7月6日中午，在南王园区附近的一家饭店里，一位当地农民告诉笔者：去年8月份，后来被称为博展国际商贸城一期工程3号商贸楼的工程开始动工时，附近村民从工地附近竖起的牌子上和当地官员的片言只语中约略地了解到，一家来自澳门的大房地产商要在这里建一个规模很大的商贸城，当时就有许多人半开玩笑地说：“这下可好了！我们也能通过拆迁搬到楼上住了！”
如今，单体面积6.9万平方米的3号商贸楼已经于5月8日封顶，单体面积7.6万平方米的1号商贸楼也于6月6日动工，相关资料显示预计2008年底可以投入运营。但是当初百姓的玩笑之语并未成为现实。一位李姓村民告诉笔者，一期工程开工除了征用了他们村的一些土地，并让部分村民搬迁了墓地之外，并未拆迁一户村民的住宅，笔者在工地现场也看到，工地附近的庄稼在接近正午的阳光下依然保持着良好的长势。
“天上掉下个‘大’项目！呵呵！”一位坐在巨幅广告牌的阴凉里乘凉的村民，从摞在一起的两块红砖上立起身来，拍了拍屁股，半哈着腰，边走边笑着说。
关注这个“大”项目的，当然也包括了当地官方。博展国际商贸城项目销售中心散发的有关资料显示，工程项目自开工以来，已经有多批次的官方要员莅临工地参观，或出席开工仪式和封顶仪式。按投资方的表述，对于蓬莱经济而言，该项目犹如一台发动机，建成后将使平均每天出入蓬莱这个旅游城市的游客数量出现5-10倍的增长，而且游客身份也会从以往单纯的观光型人群，升级为商务型人群，使这个素以旅游经济著称的城市进一步做大旅游经济；市场培养成功后，商贸城350亿元的年交易额更可大幅度地提高当地的年产值、财政收入和税收；此项目同时会成为一项安置和造富工程，3万个商铺及餐饮、超市、仓储、物流等相关产业，创造16万个就业机会，使当地失地失业人员人人有工作，人人有钱挣，家家能致富；此项目还将会成为一项带动工程，从外地引进的成功人士和企业，将使蓬莱的中小企业真正做大、做成品牌，并围绕商贸城产生聚集效应，实现哪里有市场、哪里就有生产企业的目标。
这无疑是一个诱惑力极强的“馅饼”。项目建成后每年350亿元的交易额，首先足以令蓬莱这个2006年GDP仅有160亿元的县级市在中国经济百强县排行榜上的位次提前若干名；其次，这将意味着蓬莱的经济类型将出现由旅游经济向商业经济的转型，一举成为“北方义乌”；另外，350亿的交易额所能带来的财政收入和税收，甚至更将有可能改变胶东半岛的经济版图！
靠“商业革命”创造奇迹？
经朋友引见，笔者在项目办公楼的二楼见到了博展国际商贸城项目的负责人----蓬莱博展房地产公司总经理彭德杰先生。经过一番寒喧，待笔者大体说明来意，彭德杰对笔者的贸然拜访显然有些不太适应。最后，他建议笔者就此与对博展国际商贸城项目的商业模式更有发言权的公司策划部经理探讨。
在加盟博展房地产公司之前，有着在济南数家房地产公司供职的经历。在笔者表达了对项目前景的诸多疑问之后，首先告诉笔者，博展国际商贸城项目的定位是中国旅游工艺品一级批发中心，接着照例又谈起了博展国际商贸城项目所在的蓬莱旅游名城的特殊背景、得天独厚的地理位置和四通八达的交通条件。在笔者表示上述条件并不为博展国际商贸城项目所独有，而且列举了同样在强调上述优势却并未成功的多个项目之后，建议笔者不要将博展国际商贸城项目与其他商业地产项目混为一谈，尤其不要把博展国际商贸城项目当成一般的商业地产项目，原因是：博展国际商贸城项目将靠首创一套全新的革命性的商业模式，在蓬莱创造一个商业奇迹。
策划部经理说，在博展国际商贸城项目所架构的“革命性”的商业模式之下，开发商将以自身强大的经济实力为后盾，成为众多国内外生产商在山东、全国乃至全球的经销商，从而让投资者不必为招商发愁。待由开发方如此这般经营数年进入成熟期之后，他们将通过对外拍卖产品的经营权来实现商铺的长期而稳定的出租，让投资者彻底消除后顾之忧。以上述先进的商业理念为依托，项目将借助现代电子技术，采用独自研发的ERP系统，将博展商贸城建成具有以国际旅游工艺品广告推广中心、中国旅游工艺品国际采购中心等八大中心为特征的国际级商业平台。策划部经理向记者描绘了这样一幅雄伟而壮观的前景：届时，将有上千辆博展公司旗下的公交车常年运行在山东境内，即将于不久之后竣工的烟大铁路上将有一条为博展商贸城服务的专线，建设中的蓬莱港也会为博展商贸城留出专用泊位。他强调说，在国内目前数目众多的商业地产项目开发商中，博展房地产公司所倚靠的投资方澳门名嘉集团的商业理念和经济实力都是一流的。
策划部经理说，上述商业理念均出自著名实业家、澳门名嘉集团董事长谢硕文先生和一个由他的业内朋友所组成的智囊团。据了解，澳门名嘉集团此前先后在山东投资建设过齐河齐齐发商贸城和乳山九九发商贸城项目。当笔者问及澳门名嘉集团的经济实力能否支撑其成为3万家企业的总代理时，只是说了一句“澳门名嘉集团绝对有这样的经济实力”，然后将话题引向了谢硕文先生的个人魅力和感召力。但是，在他只说了“以我们谢董事长的影响力，无论到哪，只需振臂一挥……”之后，就没有再说下去。
结束采访之后，笔者在公司办公楼下遇见了两批分别操青岛口音和东北口音的看房者。他们说，博展房地产公司在他们那里均设有办事处，他们都是乘办事处安排的车来看房子的。
点睛评论：
商业地产与住宅类地产的一个最大的区别是，前者所涉及了包括开发商、投资者、生产商、经营者和采购商在内的多个利益主体，项目运营中最大的难点在于投资者、生产商、采购商和经营者很难在统一的利益链条上实现价值有效而顺利的传递，从而导致项目运营的失败。最常见的现象是：开发商把地产卖掉之后，拍拍屁股走人，招商和经营全部撂给了投资者，而后者则往往因为势单力薄而且几乎无法形成合力，最终导致许多商业地产项目成为闲置的空中楼阁。
博展房地产公司向笔者陈述的“商业革命”模式，其可取之处在于，它的确看到了商业地产项目的通病，并开出了一剂看似合乎病理和药理的药方。但明眼都不难看出，这剂药方起效与否，必须回答如下几个疑问：一是开发商为把博展商贸城建成全球旅游工艺品交易平台而抛出的市场专业化是市场发展大趋势的前提，是否本来就是一个伪命题？其次，以开发商的经济实力，到底能否支撑其如愿拿下3万家企业的全球代理权？另外，在地球村概念之下，距离所带来交通成本与机会成本和交易成本相比变得相对次要的今天，蓬莱有无取代或者“克隆”义乌的必要和可能？最后，以蓬莱以及周边城市目前的基础设施，是否具备承接这样一个从天而降的，无论体量还是商业模式都极具SHOPPING-MALL概念的商业地产，以及由此而来的庞大的人流和物流的能力？
当然，最关键的问题还在于：博展房地产公司发起的“商业革命”，会在多大程度上得到广大投资者的积极响应？因为，只有投资者今天掏出的钱，才真正决定着博展商贸城项目明天到底能够走多远。