前段时间去参加一个论坛，我发表了“武汉的房价在降价声中回归价格理性”的观点，遭来很多朋友的反对，他们认为武汉的房价现在还是很高，武汉的房价还要大幅下降。

    武汉的房价近几个月来是在下降，特别是光谷片区尤为明显，这是一个不争的事实，我也承认，但认为武汉的房价还要大幅下降，我不完全赞同，这还是要对武汉的房地产市场及价格攀高的形成作一个较全面的分析。

    武汉的房地产市场的发展是从九十年代末期开始，我认为价格的跨跃有三个阶段，这几个阶段都与武汉的房地产开发水平有一个质的关联与影响。

    第一个阶段主要是指九十年代末期到2003年之前，在此阶段武汉的大多开发商均是本地企业为主，他们大多是靠一些社会资源或背景拿到一些价格相对较便宜的土地，在开发上基本无主题无概念，项目整体规划较落后，建筑品质也较差，这个时期的房价也相对较低，大多在2000元/㎡以内。第二个阶段是在2003年开始，大批的浙商进入武汉房地产市场，他们凭借雄厚的资金实力，在武汉市场上通过相对较公平的招拍挂模式高价竟标土地，以较先进的设计理念和精细的施工建筑高品质的楼盘，因地价及建筑成本的增加，且引入物业管理理念，这个阶段武汉的楼盘有一个品质上的提高，价格也有一个跨跃式提升，持续三年左右的时间，武汉的楼盘价格攀升到了近4000元/㎡的高度。第三个阶段是在2005年底到2006年上半年，大批有实力的香港企业或上市企业进入武汉房地产市场，他们建造楼盘的特点是规模大、品质高、理念超前，这些企业也在这个阶段引领着武汉房地产市场的价格继续向上攀升，但在2006年底前，武汉的房地产市场的价格相对于上海深圳和北京等特大城市比较还是一个非常理性的阶段。

    随着中国经济的高速发展，进入2007年，中国的资本市场异常活跃，股市一路高歌，稍微懂点经济或有点投资意识的人都知道买股票就是赚钱甚至合法的抢钱，作为国民经济发展中对经济最为敏感的股市和楼市，敞开大门引诱着大批的投资者和投机者进来。在这个阶段，可悲的故事才刚刚上演，大多的在武汉的房地产开发企业如梦如幻般的大幅抬高房价销售的同时，还在计算着如果囤积一部分房子在中国奥运年房价再上涨50%以后会有什么样的奇妙感觉；而那些投资或投机房地产的可怜的人，被开发商的通宵排队认购选房搞得晕头转向，哪还有什么冷静的思维去思考房价合不合理，也许在排号时根本就不知道自己要买的房子是一个什么样的价格，只知道买到就是赚到。2007年8月份开始，武汉的房价就在这个人人都以为“满城尽带黄金甲”的梦幻中涨幅达40%以上（中心城区有的楼盘涨幅甚至达80%以上），武汉中心城区某个楼盘的价格，在6月份只卖6000元/㎡左右的，在9月份突然飚升到12000元/㎡以上，武汉的房价就这样疯狂般的上升到了一个历史的新高。

    当人人都认为能赚钱的时候，也就是不能再赚钱的时候。其实，在去年下半年，中国特聪明的开发商万科的王石就说到，房价按这个疯狂势头发展到2008年就要出问题。所以在去年下半年他就开始不作声不作气的大量出售房源，万科的股票也随之在资本市场上的地产股中独领风骚，万科在去年成了资本市场和房地产市场上最大的赢家。

    但武汉的房价并没有也并不是如同王石说的要等到2008年才出问题，其实问题就出现在了去年的下半年。我对王石先生讲的那个观点的理解是，要么他在去年下半年就讲出那时的房地产价格有问题的话，别的视他为偶像的开发商们也会随之大量出售房源，而对万科的项目的销售一定会形成巨大的竞争；要么他那时讲的话，也许有一些理论界的朋友就又要质问王石先生，这个观点为什么不在上半年提出来而在出现问题后再讲呢，这不是成了马后跑吗？这样就会影响了万科（其实就是王石先生）作为中国房地产领跑者的光辉形象。

    武汉房价的泡沫就在那个时候开始形成。

    那又如何理解武汉房地产价格的泡沫呢？首先，在去年下半年，武汉的房价在飚升到一个历史新高的时候，如果确实能形成好的销售，即开发商每推出的房源不管是在什么价格都能形成销售，那就是有供有求，无所谓泡沫；但一些开发商囤积大量房源不售，一味的等待高价格再去销售，这时大多的投资者或投机者受股市和国家宏观调控的影响，其对房地产的高房价已不再敢去涉足投资或投机了，这就形成了高房价有供无求；随后国家对房地产的宏观调控的加强，特别是对银行给房地产商的开发贷款的控制，大多中小开发企业出现了资金链断裂，又急于思考降价销售不动产。武汉房地产的价格泡沫的雏形就此开始形成了。

    那武汉的房价究竟有多少的泡沫呢？这要从去年上半年的武汉房价说起，去年6月份武汉的房地产销售均价为4100元/㎡，但在12月份上涨到了5700元/㎡，其增幅高达40%以上，当时武汉的GDP增长15.6%，CPI增长4.1%，可见房地产价格的涨幅超出了经济增长的正常规律。当然影响房地产价格的因素有很多，但按前几年正常的房地产价格的增长12%左右的比例计算，再加上CPI的过快增长，在去年底武汉的房价均价应在5000元/㎡以内属于正常范围，武汉房价的泡沫就此显现。

    武汉的房价在降价中回归理性销售，但这种降价要完全去除泡沫的成分还不是很乐观，影响价格泡沫的形成的因素其实有很多，也许现在的市场销售情况还不是十分的理想，可也不至于房价真的出现所谓崩盘性的拐点，我还是坚信这种回归后的价格理性会持续到明年上半年，武汉的房价在明年下半年后还是有一个成熟的再理性的增长。