近几个月来，大家都在谈论楼市和股市。谈起股市的时候，想必很多人的心里隐隐作痛，因为经历了去年那阵简直失去理智的疯狂的全民炒股后，被套牢而又不甘心的一定不少；谈起楼市，伤痛的心理也许要好一点，但现实的房地产企业的行业发展困境也在促使这些老总们去思考企业的发展战略转型，当然，眼下谈论楼市的时候，谈论更多的还是房价。

谈起房价，在此更不得不将股市和楼市一起来谈谈。一方面，作为国民经济发展中对经济最敏感的两个市场是股市和楼市，另一方面，经历了去年股市阶段性牛市后对楼市的影响是深远和巨大的。在我认为，正因为去年股市的阶段性牛市（当然还有一些国家宏观调控的影响，下面会谈到一部分）影响了去年房地产行业的一个畸形的市场发展，也给市场带来了一个不正常的价格定位，致使今年武汉房地产市场纷纷出现了打折与降价促销，激起了全民对楼市的价格的又一次冷静与深刻的思考。

“房子还会不会降价”“楼盘究竟该怎么定价”，这是今年以来一直萦绕在我这个房地产营销一线从业快十年人员耳边的两个既陈旧又新鲜的话题。说陈旧，一方面是因为问的问题总是那么重复，另一方面是因为我的回答是不会降价还是不会降价；说新鲜，那是因为房地产市场在发展过程中受到国家宏观调控和市场供求关系的影响时、市场与价格的变化需要我们这些所谓的专业人士进行深入的分析后有些所谓的新鲜一点的认识才能发表一点所谓的观点。

在此，我主要从二个方面谈论一下武汉的房价，当然，主要是武汉的2008年高房价会不会降价的话题。

土地实行招拍挂的出让模式决定了土地成本导致房价不会降。

这个回答也许一般的消费者还不是很明白，说简单点，就是政府在出让一块土地时，通常实行的是公开的招拍挂的市场行为，在市场行为中哪个开发商出的价格高，这块土地就由这个开发商进行房屋开发，土地价格高了，开发商的开发成本就高了，房子的销售价格当然就高了。

在去年看到一篇报道，说房地产主管部门的一个领导说土地成本在房价里只是很少的一部分，我并不这么认为。2007年上半年，在武汉中北路招拍挂的一块土地，其楼面成本就达到了6000元/平方米以上，现阶段武汉的房地产销售均价约为6100元/平方米，可想而知，这块土地在加上建安成本后，销售价格不超过10000元/平方米以上，其开发企业是不会有利润收益的，除非这家企业是国有的或银行的亏损点或有钱亏损而为民造福也是常见的。

土地是稀缺资源。从政策层面，国家在宏观上控制与限制着房地产开发土地的供应量；从市场层面，中国经济的高速发展造就了丰厚的民间资本的沉淀和外资的进入。在市场经济中，当一个产品的供应量有限，而又有大量的有钱人争相购买时，这个产品最后当然是一个高价位成交。

土地是地方政府资源。上级政府对下级政府的考核是政绩，下级政府要发展与表现其任期内的政绩，一方面是需要发展政绩的资金，另一方面是要树立政绩的形象工程。出卖土地，是政府为发展政绩筹措资金的无本万利的行为；建高楼大厦，是政府树立形象工程的短期任职内政绩的最快捷的荣耀。

当然，还有很多理由或分析去说明土地的高成本，房地产开发企业的土地高成本固然影响着后期房屋的销售价格的策略，武汉大多房地产开发企业现有的开发楼盘均是在去年高价位时拿到的土地，所以2008年房价会不会降，我认为永远是一个仅仅谈论而已的话题。

既然房价不会降价，那为什么市场上又出现了那么多的楼盘在打折销售呢？笔者要问，打折的楼盘，你本应该去定位那个价格销售吗？这个现象，就引申到我下面要讲到的武汉高房价的价格策略影响的话题。

2007年股市阶段性的牛市影响了一些开发企业不理智的高价格策略行为，同时因楼市的高价策略盲目追求高利润而捂盘销售带来的2008年市场销售的困境。

去年股市飚红，很多人在资本市场上赚钱有种捡钱抢钱的感觉，同时中国人千百年以来就有一种有了钱就去买房的心理，所以在去年，很多在资本市场上赚了钱的投机者来投资房地产，这就带动了武汉去年房地产市场销售的一个高潮。这么多的投资者的钱涌向房地产，加上国外的大量热钱的进入，房地产开发企业不涨价销售才怪，武汉的房价，就这么在去年被疯狂的涨起来了。

这房价涨起来了可以理解了，但有些开发商捂盘不销售就不理解了。

2008年股市风云突变（其实这也是可以预料的），如同我一样的股民大量被套牢，股市这个无形的杀手宰割了去年的利润（说来其实是一个好笑的数字游戏）还不手软还在继续夺杀我的资本金（其实这才是我们的血汗呀）。股市的残酷，甚至影响了一部分去年进入房地产的投资者如今的供楼还贷，还有一部分人在动着心思规避政策限制而抛售去年投资购买的房产。畸形的高位房价是为投资投机者量身定做的，不是真正的为了居住或改善居住环境而购买者的。但就是还有那么一很小部分的开发商，好的说法是为了企业的一个可持续发展，直点的说法是为了追求一个更高的利润，而将去年本应该推向市场的一部分房屋要捂到今年再涨价来销售，哪知遇上今年市场的如意算盘破灭了，又纷纷打折销售。

当然，影响武汉房价变化的因素有很多，如银行贷款政策的调整对开发企业资金链的影响、国八条国六条的宏观调控对房地产市场的影响、国民经济的高速发展造就民间资本丰厚对购买需求的影响、物价上涨对房地产价格策略的影响、政府对土地的供应量及区域规划的影响、后奥运经济常规的经济疲软影响等等。总之，在笔者认为，武汉2008年的房价不会降，那打折的楼盘本是一个虚位的价格在销售，预计今年下半年到明年上半年，武汉的房价将稳定在现有的价位水平持续销售。