别墅区总体规划中要遵循的原则

作者：陆万东- 高崇品牌机构[国际]-  万润房地产策划有限公司  CEO -转载请署名原作者

根据用地条件及项目市场定位推导，在总体规划中主要遵循如下原则：

1）强调总体规划的用地效率，如在建筑形态 及 建筑排布应充分利用地块的有限资源，在保证人车分流/区内道路/消防通道的基础上尽量减少公共交通面积及硬质铺地；如总体建筑肌理应最大程度满足建筑的朝向均好（应注意本地块的风向标）；如充分利用半地下空间解决部分公共停车，或形成每户半地下空间（不计入容积率），为住户创造增值空间和利益；

2）强调总体规划的邻里关系，如在建筑形态 及 建筑排布应充分考虑公共交流空间，并最大程度保障每户之间的私密性；

3）强调总体规划的院落关系，如在建筑形态 及 建筑排布应尽量考虑错落关系形成私家院落，并形成私家院落组团关系，实现在视觉上的私有空间的公共化优势。

4）强调总体规划的环境功能，如在园林设计中应充分利用“亲水主题”元素，满足目标客户偏好；如在园林设计中应充分考虑环境观赏元素与康体交流元素的结合；如充分利用公共建筑（会所）或建筑单体中形成立体环境效果，提高有限用地中的绿化率；如充分利用公共建筑（会所）的推台或平台形成可供经营/休闲的设施（园林泳池/室外设施）等；如每户停车位不建议是独立车库，而强调停车功能与园林环境的充分结合，不仅提高停车位与环境的融合性，也将降低停车位的购买成本，最终提高用地的开发效益和提高产品性价比；

5）强调总体规划 与 营销定位的充分结合，如会所规划设计应充分考虑营销体验 及 使用所需；如核心环境组团应充分考虑营销体验 及 使用所需；如分期规划应充分考虑营销体验 及 使用所需；如大体量双拼别墅的规划位置应充分考虑营销体验 及 使用所需（不主张安排在临路位置，建议在核心环境组团位置）；

6）强调总体规划设计的纯粹性和识别性，纯粹性即是指设计建造一个纯粹的别墅生活住区，但居住并非独立的，在相对独立的居住空间又有邻里街坊的相互照应，体现生活的互动性；识别性即是指单体建筑之间（最起码是组团之间）应通过建筑细部处理的差异体现一定识别性；

7）强调总体规划设计的均好性，如在建筑形态的选择上（以TOWNHOUSE 及类TOWNHOUSE为主力形态）应保障每户的最佳朝向和 最佳采光通风；强调每户的私家院落 和 私密性；强调减少公共交通面积 和 消防通道面积，提高每户的用地使用效率；

   备注：联排别墅可考虑每6-8户为一联排布置，每户2-2.5层（不含半地下室），可考虑南向入户 和 北向入户的结合；

   叠加别墅可考虑上下左右各四户为一叠加布置，每户2层，下层单元可附带地下室 及 私家花园，上层单元可附带退台花园 或 屋顶花园；

8）强调小区基础设施如配电房、垃圾房等对住户的最小影响。          

9）本项目处于强势品牌-雅居乐的围合中，且地处三乡镇区核心部位的边缘地带，建议在小区出入口设置标志性构筑物，提高本项目的可视度及地标性。                                  

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陆万东，广西南宁市人；籍贯：横县；擅长企业管理| 房地产策划| 房地产营销| 投资置业；注册建造师；高级工程师；策划顾问；培训顾问。高崇品牌机构[国际]-万润房地产策划有限公司CEO、盟友沙龙联行主席；看地产网专家顾问；南国易房网专家顾问。

     高崇品牌机构[国际]专家团成员

     万润房地产策划有限公司  CEO

     看地产网专家顾问

    南国易房网专家顾问

     广西人才网专家顾问

     盟友经理人沙龙发起人之一

     高崇高校职业指导中心讲师团成员

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