内容提要：我国房地产的蓬勃发展，为整个国民经济做出了巨大贡献，然而房地产价格的急速抬升同时产生了房地产的泡沫，对国家经济的长远稳定发展造成巨大隐患。本文从房地产泡沫的表象及形成入手，判定我国是否存在房地产泡沫，并肯定了现在宏观调控的必要性。

关键词:经济泡沫;房地产泡沫;房地产泡沫指标  

房地产作为国民经济的支柱产业在一国的经济发展中发挥着重大的作用，据估计房地产的建造、销售、租赁及各种有关的收益在发达国家约占国民生产总值的1 5%左右。在美国，建筑业曾和汽车、钢铁并列为三大工业支柱；房地产业对亚洲“四小龙”的经济起飞也是功不可没的。可是正如中国古话所说.“成也萧何，败也萧何”，作为经济泡沫的主要载体之一的房地产业一旦发生房地产泡沫，对整个国民经济而言后果是灾难性、毁灭性的。1997年由于房地产泡沫而引发的亚洲金融危机，给世界经济带来了震荡，就是极好的例证。那么什么是房地产泡沫？房地产泡沫是怎样形成的？如何判断我国的房地产是否“泡沫化”以及进行房地产宏观调控就显得尤为重要。  

一、房地产泡沫的形成

房地产泡沫是泡沫经济中最常见的价格泡沫现象，主要指由于房地产投机所引起的房地产价格与其使用价值（市场基础价值）不符、脱离实际需求的支撑而持续上涨的状态。这是由房地产行业本身的特点决定的，即：(1) 作为泡沫的载体，往往具有稀缺性的特点，在短期内不易达到供求平衡；(2)供给弹性小。首先，由于房地产建设周期长，导致房地产的供给和需求之间存在时滞，难以达到均衡；其次，在所有的生产要素中，土地的供给弹性最小。经济过热时对房地产的需求旺盛，而房地产建设受有限的土地供给的限制，特别是城市中心地区的土地，不可能随价格的上涨而增加。于是，在一定的时间内，房地产价格可以与投入的货币数量同比例地上涨。因此，土地资源的稀缺限制了土地的供给弹性，加速了房地产价格的飙升，引起了房地产泡沫。但同一般性的房地产经济波动不同，房地产泡沫还具有自身运行的特殊机制。

1、投机价格机制

2、自我膨胀机制

　　由于银行信贷的参与，房地产泡沫具有了一种自我膨胀的机制。在房地产价格上升之后，房地产资产拥有人的资产价值上升，随后他将房地产抵押给银行，获得贷款之后继续购买房地产，如此往复循环，于是在一个投机的市场中，便形成了泡沫的自我膨胀机制。不但一般的投机人参与房地产的炒作，有时候银行也积极参与炒作，更加助长了泡沫的泛滥。如果银行将房地产抵押贷款证券化，就会获得更多的资金放贷给投机者。流入房地产的资金就像滚雪球一样越滚越大。银行等金融机构和广大的房地产证券投资人在这种膨胀机制中一步一步陷入泥潭。

　 当然，这只是房地产泡沫的内在传导机制，诸如利率的升降、税收的增减、石油价格的升降等诸多因素都有可能成为泡沫的外在冲击因素，导致对房地产的外在冲击。也正是在内在传导机制和外在冲击机制的共同作用下，房地产泡沫开始产生、膨胀乃至达到极点，直到最后崩溃。具体来看，房地产泡沫可以表现为以下几种形式：

    1．地价高涨。土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用，及土地市场投机炒作，会出现虚涨，这种虚涨的部分就属于经济泡沫。如果土地价格成倍，甚至几十倍的飞涨，就会发展成为泡沫经济。

    2．房屋空置率极高。在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，超过部分的供给增长构成泡沫。如果空置率过多，引起严重的供给过剩，就会形成泡沫经济，导致房价猛跌。

    3．房地产投机盛行。按一般规律，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶，房地产投资增长率大于消费增长率，形成供略大于求的局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。但当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机，就形成泡沫经济破灭。

4．房价虚涨。市场机制失灵，人们的行为买涨不买跌，不遵循市场运行的一般规律。当价格上涨、供给增大时，投资者预期价格进一步上涨，高到令人发狂的地步，直到产生恐慌，人们匆匆抛售，从而使价格暴跌，波动幅度很大。

二、我国的房地产泡沫的判定

近年来，我国房地产快速发展，已成为国民经济的支柱产业，房地产价格也随之上涨，并呈现出过高的迹象。高昂的价格阻碍了居民住房水平的改善，抑制了房地产有效需求的实现，刺激了房地产热的发展。那么，我国的房地产是否也存在泡沫呢？这个泡沫究竟有多大，会不会演化为泡沫经济需要考究。理论上有几种泡沫判定方法，如方差上限检验、游程检验、尾检验和“收益还原模型”检测法。

由于我国尚未编制全国性的房地产价格指数，又缺乏多年的地价时间序列，所以方差上限检验、游程检验和尾检验等都无法进行。“收益还原模型”检测法的准确性是建立在市场体系非常完善的假设基础上的，但目前我国的房地产市场乃至整个市场都不完善，获取真实的数据比较困难，同时市场中的价格形成机制很容易扭曲。因此，在识别我国房地产市场的泡沫成分时，要结合实际情况，笔者认为可以考虑以下的指标：

第1个指标：房价收入比

房地产泡沫是房地产市场价格偏离现实经济基础的程度，由于居民的收入水平直接决定了其购买住房的经济实力，能够比较真实地反映房地产价格的经济基础条件和有效需求的支撑水平。因此我们这里选用房价收入比这个指标来衡量，虽然不能直接判断市场的泡沫程度，但是很大程度上可以反映房地产价的合理程度和是否存在房地产泡沫。 

根据20世纪90年代初世界银行中国局的首席经济师黑马·恩德（Andrew Hamer）在进行中国住房制度改革研究时，曾经提出了一个比较理想的经验比例，认为房价应该为居民家庭年收入的3-6倍。其推算过程如下:假设首付款为15%一30%，年利率为5%一10%，贷款期限为5-30年，每年还贷的金额占收入的比例在10%-20%之间，那么当房价收入比超过6，意味着购房者每年还贷的金额超过收入的20%，生活质量将受到严重影响，成为“房奴”，或者失去买房能力。资料表明，2004年全国35个大中城市大部分套房销售价格(按每套房屋100平方米计算)，与户均年可支配收入(按户均3.4人计算)，比率都超过6，其中北京、沈阳、贵阳、南京、杭州、温州、大连和西安等城市的比率都超过了10；2005年以我国城市户均收入在1.5万至1.7万计,如果购买一套新房,可能房价收入比在13左右, 这就意味着一批最需要改善住房的有效需求者,其收入难以支撑其需求的实现,这在我国已是不争的事实。而房地产市场中的商品房销售面积及销售额在逐年大幅增加，2005年，全国商品房销售面积5.58亿平方米，销售额为18080.3亿元，2005年四季度商品房价格上涨7.5%。[①]由此可见，房地产市场中的房价收入比一直处在上升状态，但房地产市场并没有存在市场萎缩的迹象，则说明这个房地产市场中投机需求的程度较高，产生房地产泡沫的可能性也就很大。

第2个指标：房地产价格增长率／实际GDP增长率

　 衡量房地产扩张程度可以选取房价增长率/实际GDP增长率，这个指标是根据房地产泡沫的含义来设计的。从宏观的角度来分析，泡沫膨胀的程度取决于经济增长速度和对经济增长速度的预期，但是实体经济的发展是虚拟经济发展的基础，房地产泡沫也是如此，因此可以用房地产价格增长率与实际经济增长率进行比较，反映虚拟经济与实体经济的偏离程度。该指标能反映房地产泡沫的扩张程度，是测量虚拟经济相对实体经济增长速度的动态指标，用来监测房地产经济泡沫化趋势，指标值越大，房地产泡沫的程度就越大。从表1中得出的我国房价增长率与GDP增长率比值的各年数据可以看到，这个指标在2000-2003年一直低于50%，而在2004年该指标为110%，2005年达到了196%，从这个指标来看，2003年以来我国的房地产存在一定的泡沫。

表1：2000-2005年商品房均价与GDP变化情表

  注：表1数据说明:2000-2004年绝对量数据来源于《中国统计年鉴2005》, 2005年绝对量数据来源于国家统计局2006年2月发布的《2005年统计公报》；所有相对数据均是按原始数据计算而得，特别是GDP增长率是按照1978年商品零售价格指数计算出来的实际GDP增长率。

第3个指标：个人住房贷款增长指标　

近年来，随着个人购房比例的不断提高和住房消费信贷政策的强力支持，我国商业银行个人住房贷款业务得到迅猛发展，因此个人住房贷款余额一直保持很快的增长势头，从表2中的数据我们也可以看到，个人住房贷款增长率在5年间分别为贷款总额增长率的13. 76倍、8. 05倍、6. 17倍、4. 12倍、1. 2倍。虽所占比例在下降，但相对于贷款总额增长率来来说，速度仍是过快，资金的绝对量也在相应增加：2004年个人住房消费信贷增长35%以上，个人住房消费信贷总额达4700亿，而2005年个人住房消费信贷增长为15.8%，个人消费信贷又增加2600亿。从2006年一季度的情况来看，居民户消费性中长期贷款再次增加399亿元。同时，全国各大城市个人住房贷款余额占总的贷款余额的比例升高地很快，根据上海市统计局资料显示是上海金融机构贷款余额总额为16798.12亿元，其中个人住房按揭贷款余额为2644.94亿元亿元，当年新增199.4亿元[②]，仅仅这一部分贷款就已经占到总的贷款余额的15.75%;如果再加上房地产开发贷款余额，那么两者之和肯定超过其总的贷款余额的20%。而国际上对房地产领域贷款占金融机构总的贷款余额的比率有一个通常的警戒线，那就是如果房地产领域贷款余额占金融机构总的贷款余额的比率超过20%，金融机构的资产流动性就会大大降低，发生金融风险的比率就会大大增加，产生自我膨胀的机制，造成开发贷款和个人住房消费贷款两方面的“双违约”的恶性循环:使人均可支配收入增长速度与商品房屋销售额增长速度的差距过大，购买者无力按期偿还住房贷款的本金和利息，出现不良贷款，银行将缩减个人住房贷款，减少有效的住房购买力，导致房价下降；房价下降又将导致商品房销售额下降，房地产开发商偿债能力减弱，房地产开发贷款违约的概率也增大。

表2：个人住房贷款增长情况表

注：表14数据来源:国家统计局发布的《国民经济和社会发展统计公报》2001-2006年。说明:表2中的B/A表示个人住房贷款余额占金融机构贷款余额的比例，b/a表示个人住房贷款余额增长率与金融机构贷款余额增长率的比值。

第4个指标：房地产开发投资总额增长率与全社会总固定资产投资增长率的比例指标

随着产业结构的调整，房地产投资占固定资产投资 的 比 重 从 1987 年的 3.95%逐 步 上 升 至 2005年 的17.8%,最高在2004年达到了18.7%。其对经济增长的贡献率也慢慢显现出来：房地产市场的快速发展既增加了对固定资产投资的需求，也带动了居民的即期住房消费支出，起到房地产业对地方GDP增长贡献的投资、消费的双向拉动效用，但这种诸业停顿，单业突进的房地产热是极其有害的。一方面其它各业未得到和谐的发展，必将成为房地产业发展的瓶颈，最终会制约其发展，使得其发展速度降下来。另一方面，单业的发展，必然会导致社会极度投机，投机过甚，泡沫日益扩大，会加速其破灭的进程。从这个意义上来分析图2可知，全国房地产投资增长率与固定资产增长率基本同步，但近几年略高于固定资产投资增长率，并且目前房地产开发投资增长率仍然是高于全社会的投资增长率的。因此，我国的房地产市场存在发生泡沫的可能性。

第5个指标：房屋的空置面积与空置率

目前，空置率是衡量房地产产品相对过剩的一个重要指标。房地产市场是否有“泡沫”，空置率是比较具备说服力的指标。国家统计局最新数据显示，2005年以来，我国商品房的销售面积及增长虽然仍大于和高于竣工面积，但长期常态性供大于求矛盾的积累依旧存在。截至2005年10月末，全国商品房空置面积达1.12亿平方米，同比增长14%，其中商品住宅空置面积6204万平方米，截至2005年3月底，全国商品房空置面积为1.23亿平方米，同比增长23.8％。[③]综合计算，2001年、2002年、2003年和2004年商品房空置率分别为15.40% , 26%,14% ,14%[④]，2005年的达到26%，虽说这一空置率有争论，但也确实说明了问题，在国际上房产空置率达到10%就已经到达警戒线，这条警戒线的意义在于：一旦超过，意味着其将扰乱市场秩序，破坏经济发展，是条“高压线”。而我国目前的房屋空置率已远超过10%，在东部发达城市更是高达30%-40%。这说明占中国大半壁经济江山的东部省份，其所依赖的支柱产业——房地产，接近一半的产能是过剩的，是沦为炒作的载体而不是需求的产物。空置率高很大程度上是房地产供应结构不合理造成的。由于高价位商品房比重过大，拉动了整体房价上涨，从而殃及普通百姓。因此，一方面房地产市场表面看来购销两旺，另一方面空置率又不断上升。真正需要住房的广大中低收入群众买不起房，而个别高收入者又动辄几套甚至几十套房空着，等着转手获利。这一局面无疑也增加了整个房地产行业的泡沫风险。

三、结语

对上面的指标进行综合分析，可以得出，我国房地产行业的繁荣，并不完全是由有效需求拉动的繁荣，而是存在过度开发、房价过高、房屋空置面积较大等现象说明我国房地产业存在着较大的经济泡沫。也正是认识到这一点，国家从2003年以来开始了一系列的宏观调控，以预防和治理房地产泡沫。2003年6月13口，人民银行正式出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(央行121号文)，目的是要对房地产信贷进行规范，进而减少房地产贷款在新增中长期贷款中的比重，最终减缓房地产业发展速度。接着，在2003年8月12口，国务院发布了《促进房地产市场持续健康发展的通知》(国务院18号文)，强调要让房地产市场健康发展，从住房供应政策、住房贷款、上地管理、市场秩序等多个方面提出了更加范规性的要求。2005年，我国把解决房地产投资规模和价格上升幅度过大的问题，作为加强和改善宏观调控的一个突出任务。由建设部等部门联合颁发了《关于做好稳定住房价格下作的意见》，提出了八项稳定房价的措施。2006年5月17日国务院常务会议审议并通过“国六条”，2006年房地产宏观调控政策又浮出水面。近几年对房地产业的宏观调控从未间断过，客观地说，是政府意识到房价的过高，有可能存在或发生房地产泡沫及时进行宏观调控，这些政策对抑制投资过热，防止整体经济大起大落，稳定房价起到了很好的作用。因此，通过宏观调控稳定房价的工作今后仍应继续，应继续贯彻落实加强房地产市场调控的政策措施，控制房地产投资规模，调整住房供应结构，促进合理的住房消费，切实稳定住房价格。通过调控项目立项和土地供应，从源头上控制高档商品住房开发，引导和增加中低价位、中小套型普通商品住房的供给，加强监管和引导，防止房地产泡沫的过度膨胀，对于以后泡沫的破裂，需要及早建立预案。就中观经济而言.各级政府可以在国家财税、金融、收入政策框架下运用法律权限调控经济总量与结构解决市场运行无效造成的住房分配不公、经济波动等问题抑制虚拟需求保持市场供需平衡、防止产生泡沫经济。这样，才能真正建立一个和谐社会。

参考文献：

  [1]《2006中国地产蓝皮书》http://www.rednet.com.cn ，2006年6月5日。

[2]邱强，《我国房地产泡沫实证分析》，《社会科学家》，2005年第1期。

[3]翟纯红，《房地产宏观调控政策的决策误区及其实证分析》，《山西高等学校社会科学学报》，2005年2期。

[4]邱群霞，秦厉，《试论我国房地产泡沫的判定及其预控机制》，《海南金融》，2005年第5期。

  [5]中国统计局，《2005年上海市国民经济和社会发展统计公报》，2006年2月8日。

[6]牛艳玉，《全国房屋空置面积逐年增长， 该不该引起政府警戒》，中国经济时报， 2005年12月02日。