房价正处于最低,购房者为什么持币待购?
今年二季度以来，上海、重庆、江浙、中南、辽宁等省市的房产价格继续小幅下降。而北京地区却与众不同，平均房价不但止跌走稳，而且被一股无形
的力量凌空托起，使其在较高的价位上出现了一定幅度的回升。这一现象引来了业内外人士的议论和关注，众说不一，其中不乏质疑之声，认为北京房价居
高不下，不降反升，能扛多久？必降无疑。笔者在首都从事房地产开发十几年，投资建设了5个项目，盖了7座大厦，并先后考察了国内许多地区和数十个国
家的同业市场，对房地产业历来十分关注。我认为，对北京房价走势如何看待，不但关系着今后的开发投资行为，同时更将影响首都发展建设的战略步伐。业
内外同仁的各种观点虽然角度不同，高度各异，有的也不无理由，但经过仔细研究却不难发现，有些观点还很值得再推敲，还应该对一些“依据”和“现象”
从本质上前瞻地、动态地加以把握。北京的房价既然走出了见底回升的独立行情，就必然有其内在动因和背景，就必然有其合理性。如果这一观点成立，从
置业投资的角度看，首都房价已到了具有投资价值的区间，买点已显现在人们面前。 北京应树立首都房地产意识
北京是我国的首都，但首都又不等于北京。北京虽与上海、重庆、广州、武汉等同为大城市，但与它们又有着十分显著的区别。除了特大城市所具有的
人口多、密度大、经济发达、土地资源稀缺、人均收入较高等共性之外，作为首都还具有其更为独特的地方。首先它是国内的中央，各界各方面的首脑、指
挥、领导协调中心，省部级以上机构有数百个，人员达数十万人，涉及家属人口数百万人，仅住宅就有近200万套；办公和事业用房不但面积大，而且档次
普遍在中高档水平。再则北京是全国对外交往的中心，各国的最高层往来、使团驻扎、各界商贸民间往来频繁，对房屋的需求均为最高档次。尤其对城市的
人文景观和生态环境质量要求更高，导致对土地的需求十分巨大。由此可见，用“北京房地产”这一地域性的概念已难以涵盖这些独特属性，只有树立起“首
都房地产”这一内涵丰富、寓意深刻的新理念，才能适应为中央国家机关服务，为全国建设服务，为国际交往和改革开放事业服务对房地产业提出的要求。在
首都房地产这一理念的指导下，再观察北京地区房产价格率先见底回升的现象，自然也就多了一些清醒，少了几分困惑。 买房不一定是为了居住
在计划经济时期，住宅只具有使用价值。那时只有国家或单位是房屋的产权人。建造的房屋只有费用的预、决算和成本额概念，而从未有过市场价格，
分配给职工居住使用，所收的租金也只是象征性的。直到改革以后，商品房出现了，人们才逐步认识到房屋也是有价值的。只是到了1998年，国家全面启
动房改程序，人们才恍然大悟：原来房屋竟然和冰箱、汽车一样，也有市场价格，也可以买卖，也就是说，房屋也具有交换价值。房改动作较早的消费者，
也只是以象征性的价格买断了自己原住的公房以后，经过地段置换、房型置换、档次置换、质量置换，实现了各自的或扩大面积、或改善设施、或调换区
位、或提高档次的不同需要。更有一些资金雄厚、眼光敏锐之士，大胆地购置房产，或用来开店办厂、兴办事业，或用做第二、三居所、别墅，或经营租赁，
甚至不惜暂时空置，等待升值，待价而沽。把购置房产作为投资，以期保值或增值，这种动向将随着国家房改政策和消费政策的逐步到位而演绎为一股市场
热潮。这种以投资为动机的购房行为，最终将导致购房市场升温。目前是首都房价相对低位，投资机遇不可稍纵。 人人需要住房，但不可能人人都买房
一般来说，目前个人购置房产，无论是自用还是投资，或者两者兼顾，以个人积蓄或自有资金为主的占绝大多数。北京是全国甚至海内外高、中收入者
云集之处，这部分人在前一轮首都房地产开发高峰中是仅次于集团购买力的重要组成部分，在今后，将取代集团购买力而成为主力。按目前北京住宅平均价
每平方米6000元左右计算，北京有能力即期购买住宅的范围约占总人数的一成半左右，约为五六十万户。但这只是静态的估算，房产购买力远不止于此。
可以断言，所谓购房消费者，大都是现在已经拥有住房的消费者，只是满足程度不够理想。这同当年汽车进入消费市场时，拥有汽车的消费者几乎是从零开
始的情形完全不一样。随着房改，只要已售公房上市，二、三级市场开放一系列政策的到位，人们现有的房屋将会有机地以一定的价值当量融入房市的资金
流之中。对现已建成的商品房，无论其是高、中、低档，在今后的销售实现过程中都将直接或间接地承受这股资产所产生的推动力和烘托力，而绝不会像有
些人揣测的那样，断言旧房上市会冲击新房市场，抑制房价。 有人会说，其他大城市也同样存在公房上市的效应，北京有何特殊？稍加
分析，可以看出，驻扎在北京的中央机关及直属企事业单位，在几十年中，凭借其实力和权力，员工住房问题解决得远远高出地方的平均水平，而且在面
积、质量、档次、地段诸方面均较为优越。这批房产，按政策出售给个人之后，无论是即期售出变现，还是拆迁重建，其价值或重置价值都是巨大惊人的天文
数字。这是任何其他城市所不具备的客观存在。谁忽视了北京的这一特点，谁也就无法弄清未来新建商品房购买的另一主力何在。当前的市场低迷，其中重
要原因之一正在于集团购买力已悄然退场，而新的主力正在紧锣密鼓中准备登场亮相的交替期。好戏在后头。
还有一个不容忽视的方面来自流动和暂住人口的压力。北京的外来流动人口经常保持在300万人左右的水平上，他们当中虽然较少购买住房者（政策也
未完全放开），但同样需要住房。这就势必经过租房途径来解决，从而造成各档次住房的租售价位上抬，间接地影响着首都房市的供需关系，成为房价的助涨因素。
经过以上分析，首都房产的购买不乏主力，一时不具备买房实力的人，需求也要满足，那么梯次实现的格局就是最佳选择。目前，人为地压低房价去勉
强迎合整体水平偏低的购买力是行不通的，那是平均主义的翻版。北京近两年房地产投资正在呈稳步上升之势，今年已超过上海位居第一。可以预计，随着
宏观经济进一步转强和政府为促进经济腾飞而实行的积极财政政策，扩大内需的取向信号一旦被人们所感悟，在不久的将来，北京的购房动因将会迅速从以
往的解困型为主向升级型与投资型相结合为主的方向转变，消费重心也将向各个档次的住宅转移。届时再回看今日房价，人们会发现，原来世纪末的首都房
价，竟然是极富吸引力的相对低位。 房价再降已无空间止跌回升势在必行 北京的房价是一个质量巨大的系统，没人能扛，也不需要扛，它只按照客
观经济规律和市场法则运动。通观当前的政策取向和宏观经济状况，无论从利息、成本、利润、收入、税收还是消费政策和房改措施，都对房地产价格水平
产生着助涨作用，具体分析有以下几点： 1、近年连续七次降息，加上重新开征利息税对储蓄存款较多的消费层影响力较大，而这部分人往往是即期购房的主要群体。
2、物价水平持续走低两年多，已出现了严重的扭曲，达到了各行各业已难以承受的低位。物极必反，房地产业也不例外。首都房价已率先走出谷底。
3、首都房地产不但承载着计划经济几十年遗留的平均主义、分配不公、水平偏低、市政配套和环境建设等历史欠账，同时还担负着对未来几十年战略
发展的承诺，加上都市土地资源的日趋匮乏，使房产的成本不但根本无法再降，而且还会不可避免地上涨。
4、利润水平已一降再降，有些开发商已难以为继。如果全行业的平均利润水平严重地长时间地背离正常区间，将会抑制甚至摧垮一级开发商，造成一
轮投资真空期，从而引发供需关系畸变，使二级市场过度炒作导致房价暴涨。 5、人们的收入预期下降造成前一段市场疲软。最近扩大内需的政策已开
始触及人们的收入，提薪加贴已成为现实，收入预期将由下降向提高偏转，有利于房市升温。 6、公有住房和经济适用房允许上市后，存量与存量、存量与增量、增量
与增量的置换将极大地激活沉闷已久的房地产市场。 宏观经济重振之日房地产业腾飞之时 我国上一轮经济过热，房地产业既是参与者，又是受害者，尤其是以滥建
经济开发区造成的危害最甚。当时的失控大多是各地政府行为酿成的恶果。中央政府调控紧缩后，房地产业首当其冲，大批项目停工下马，一批竣工项目滞
销空置。而近几年来新投资兴建和竣工的以民宅和商住为主体的房地产项目，是在较为健全甚至严峻的政策与市场环境下进行的，泡沫经济成分已荡然无
存。只是由于消费政策滞后，抑制了人们的购房热情和行为，加上宏观经济的走软，令广大消费者一时间难以果断出手。
现在情况大为改观了，中央政府已明确发出了实行积极的财政政策，千方百计扩大内需，适度地扩大预算赤字等信号。最近又落实职工提薪、加贴等举
措。可以大胆地预见，通货由持续紧缩向适度膨胀的转折点已近在眼前，首都房地产的价格买点难道不是显而易见了吗？
其实现在就是购房的最佳时机,何必要等到房价猛涨是再买呢!那样即错过了房子升值的潜力,又让自己花了不少冤枉钱,提醒广大购房者,现在购房时机最佳!!!!!!!!!!!今年二季度以来，上海、重庆、江浙、中南、辽宁等省市的房产价格继续小幅下降。而北京地区却与众不同，平均房价不但止跌走稳，而且被一股无形
的力量凌空托起，使其在较高的价位上出现了一定幅度的回升。这一现象引来了业内外人士的议论和关注，众说不一，其中不乏质疑之声，认为北京房价居
高不下，不降反升，能扛多久？必降无疑。笔者在首都从事房地产开发十几年，投资建设了5个项目，盖了7座大厦，并先后考察了国内许多地区和数十个国
家的同业市场，对房地产业历来十分关注。我认为，对北京房价走势如何看待，不但关系着今后的开发投资行为，同时更将影响首都发展建设的战略步伐。业
内外同仁的各种观点虽然角度不同，高度各异，有的也不无理由，但经过仔细研究却不难发现，有些观点还很值得再推敲，还应该对一些“依据”和“现象”
从本质上前瞻地、动态地加以把握。北京的房价既然走出了见底回升的独立行情，就必然有其内在动因和背景，就必然有其合理性。如果这一观点成立，从
置业投资的角度看，首都房价已到了具有投资价值的区间，买点已显现在人们面前。 北京应树立首都房地产意识
北京是我国的首都，但首都又不等于北京。北京虽与上海、重庆、广州、武汉等同为大城市，但与它们又有着十分显著的区别。除了特大城市所具有的
人口多、密度大、经济发达、土地资源稀缺、人均收入较高等共性之外，作为首都还具有其更为独特的地方。首先它是国内的中央，各界各方面的首脑、指
挥、领导协调中心，省部级以上机构有数百个，人员达数十万人，涉及家属人口数百万人，仅住宅就有近200万套；办公和事业用房不但面积大，而且档次
普遍在中高档水平。再则北京是全国对外交往的中心，各国的最高层往来、使团驻扎、各界商贸民间往来频繁，对房屋的需求均为最高档次。尤其对城市的
人文景观和生态环境质量要求更高，导致对土地的需求十分巨大。由此可见，用“北京房地产”这一地域性的概念已难以涵盖这些独特属性，只有树立起“首
都房地产”这一内涵丰富、寓意深刻的新理念，才能适应为中央国家机关服务，为全国建设服务，为国际交往和改革开放事业服务对房地产业提出的要求。在
首都房地产这一理念的指导下，再观察北京地区房产价格率先见底回升的现象，自然也就多了一些清醒，少了几分困惑。 买房不一定是为了居住
在计划经济时期，住宅只具有使用价值。那时只有国家或单位是房屋的产权人。建造的房屋只有费用的预、决算和成本额概念，而从未有过市场价格，
分配给职工居住使用，所收的租金也只是象征性的。直到改革以后，商品房出现了，人们才逐步认识到房屋也是有价值的。只是到了1998年，国家全面启
动房改程序，人们才恍然大悟：原来房屋竟然和冰箱、汽车一样，也有市场价格，也可以买卖，也就是说，房屋也具有交换价值。房改动作较早的消费者，
也只是以象征性的价格买断了自己原住的公房以后，经过地段置换、房型置换、档次置换、质量置换，实现了各自的或扩大面积、或改善设施、或调换区
位、或提高档次的不同需要。更有一些资金雄厚、眼光敏锐之士，大胆地购置房产，或用来开店办厂、兴办事业，或用做第二、三居所、别墅，或经营租赁，
甚至不惜暂时空置，等待升值，待价而沽。把购置房产作为投资，以期保值或增值，这种动向将随着国家房改政策和消费政策的逐步到位而演绎为一股市场
热潮。这种以投资为动机的购房行为，最终将导致购房市场升温。目前是首都房价相对低位，投资机遇不可稍纵。 人人需要住房，但不可能人人都买房
一般来说，目前个人购置房产，无论是自用还是投资，或者两者兼顾，以个人积蓄或自有资金为主的占绝大多数。北京是全国甚至海内外高、中收入者
云集之处，这部分人在前一轮首都房地产开发高峰中是仅次于集团购买力的重要组成部分，在今后，将取代集团购买力而成为主力。按目前北京住宅平均价
每平方米6000元左右计算，北京有能力即期购买住宅的范围约占总人数的一成半左右，约为五六十万户。但这只是静态的估算，房产购买力远不止于此。
可以断言，所谓购房消费者，大都是现在已经拥有住房的消费者，只是满足程度不够理想。这同当年汽车进入消费市场时，拥有汽车的消费者几乎是从零开
始的情形完全不一样。随着房改，只要已售公房上市，二、三级市场开放一系列政策的到位，人们现有的房屋将会有机地以一定的价值当量融入房市的资金
流之中。对现已建成的商品房，无论其是高、中、低档，在今后的销售实现过程中都将直接或间接地承受这股资产所产生的推动力和烘托力，而绝不会像有
些人揣测的那样，断言旧房上市会冲击新房市场，抑制房价。 有人会说，其他大城市也同样存在公房上市的效应，北京有何特殊？稍加
分析，可以看出，驻扎在北京的中央机关及直属企事业单位，在几十年中，凭借其实力和权力，员工住房问题解决得远远高出地方的平均水平，而且在面
积、质量、档次、地段诸方面均较为优越。这批房产，按政策出售给个人之后，无论是即期售出变现，还是拆迁重建，其价值或重置价值都是巨大惊人的天文
数字。这是任何其他城市所不具备的客观存在。谁忽视了北京的这一特点，谁也就无法弄清未来新建商品房购买的另一主力何在。当前的市场低迷，其中重
要原因之一正在于集团购买力已悄然退场，而新的主力正在紧锣密鼓中准备登场亮相的交替期。好戏在后头。
还有一个不容忽视的方面来自流动和暂住人口的压力。北京的外来流动人口经常保持在300万人左右的水平上，他们当中虽然较少购买住房者（政策也
未完全放开），但同样需要住房。这就势必经过租房途径来解决，从而造成各档次住房的租售价位上抬，间接地影响着首都房市的供需关系，成为房价的助涨因素。
经过以上分析，首都房产的购买不乏主力，一时不具备买房实力的人，需求也要满足，那么梯次实现的格局就是最佳选择。目前，人为地压低房价去勉
强迎合整体水平偏低的购买力是行不通的，那是平均主义的翻版。北京近两年房地产投资正在呈稳步上升之势，今年已超过上海位居第一。可以预计，随着
宏观经济进一步转强和政府为促进经济腾飞而实行的积极财政政策，扩大内需的取向信号一旦被人们所感悟，在不久的将来，北京的购房动因将会迅速从以
往的解困型为主向升级型与投资型相结合为主的方向转变，消费重心也将向各个档次的住宅转移。届时再回看今日房价，人们会发现，原来世纪末的首都房
价，竟然是极富吸引力的相对低位。 房价再降已无空间止跌回升势在必行 北京的房价是一个质量巨大的系统，没人能扛，也不需要扛，它只按照客
观经济规律和市场法则运动。通观当前的政策取向和宏观经济状况，无论从利息、成本、利润、收入、税收还是消费政策和房改措施，都对房地产价格水平
产生着助涨作用，具体分析有以下几点： 1、近年连续七次降息，加上重新开征利息税对储蓄存款较多的消费层影响力较大，而这部分人往往是即期购房的主要群体。
2、物价水平持续走低两年多，已出现了严重的扭曲，达到了各行各业已难以承受的低位。物极必反，房地产业也不例外。首都房价已率先走出谷底。
3、首都房地产不但承载着计划经济几十年遗留的平均主义、分配不公、水平偏低、市政配套和环境建设等历史欠账，同时还担负着对未来几十年战略
发展的承诺，加上都市土地资源的日趋匮乏，使房产的成本不但根本无法再降，而且还会不可避免地上涨。
4、利润水平已一降再降，有些开发商已难以为继。如果全行业的平均利润水平严重地长时间地背离正常区间，将会抑制甚至摧垮一级开发商，造成一
轮投资真空期，从而引发供需关系畸变，使二级市场过度炒作导致房价暴涨。 5、人们的收入预期下降造成前一段市场疲软。最近扩大内需的政策已开
始触及人们的收入，提薪加贴已成为现实，收入预期将由下降向提高偏转，有利于房市升温。 6、公有住房和经济适用房允许上市后，存量与存量、存量与增量、增量
与增量的置换将极大地激活沉闷已久的房地产市场。 宏观经济重振之日房地产业腾飞之时 我国上一轮经济过热，房地产业既是参与者，又是受害者，尤其是以滥建
经济开发区造成的危害最甚。当时的失控大多是各地政府行为酿成的恶果。中央政府调控紧缩后，房地产业首当其冲，大批项目停工下马，一批竣工项目滞
销空置。而近几年来新投资兴建和竣工的以民宅和商住为主体的房地产项目，是在较为健全甚至严峻的政策与市场环境下进行的，泡沫经济成分已荡然无
存。只是由于消费政策滞后，抑制了人们的购房热情和行为，加上宏观经济的走软，令广大消费者一时间难以果断出手。
现在情况大为改观了，中央政府已明确发出了实行积极的财政政策，千方百计扩大内需，适度地扩大预算赤字等信号。最近又落实职工提薪、加贴等举
措。可以大胆地预见，通货由持续紧缩向适度膨胀的转折点已近在眼前，首都房地产的价格买点难道不是显而易见了吗？
其实现在就是购房的最佳时机,何必要等到房价猛涨是再买呢!那样即错过了房子升值的潜力,又让自己花了不少冤枉钱,提醒广大购房者,现在购房时机最佳!!!!!!!!!!!今年二季度以来，上海、重庆、江浙、中南、辽宁等省市的房产价格继续小幅下降。而北京地区却与众不同，平均房价不但止跌走稳，而且被一股无形
的力量凌空托起，使其在较高的价位上出现了一定幅度的回升。这一现象引来了业内外人士的议论和关注，众说不一，其中不乏质疑之声，认为北京房价居
高不下，不降反升，能扛多久？必降无疑。笔者在首都从事房地产开发十几年，投资建设了5个项目，盖了7座大厦，并先后考察了国内许多地区和数十个国
家的同业市场，对房地产业历来十分关注。我认为，对北京房价走势如何看待，不但关系着今后的开发投资行为，同时更将影响首都发展建设的战略步伐。业
内外同仁的各种观点虽然角度不同，高度各异，有的也不无理由，但经过仔细研究却不难发现，有些观点还很值得再推敲，还应该对一些“依据”和“现象”
从本质上前瞻地、动态地加以把握。北京的房价既然走出了见底回升的独立行情，就必然有其内在动因和背景，就必然有其合理性。如果这一观点成立，从
置业投资的角度看，首都房价已到了具有投资价值的区间，买点已显现在人们面前。 北京应树立首都房地产意识
北京是我国的首都，但首都又不等于北京。北京虽与上海、重庆、广州、武汉等同为大城市，但与它们又有着十分显著的区别。除了特大城市所具有的
人口多、密度大、经济发达、土地资源稀缺、人均收入较高等共性之外，作为首都还具有其更为独特的地方。首先它是国内的中央，各界各方面的首脑、指
挥、领导协调中心，省部级以上机构有数百个，人员达数十万人，涉及家属人口数百万人，仅住宅就有近200万套；办公和事业用房不但面积大，而且档次
普遍在中高档水平。再则北京是全国对外交往的中心，各国的最高层往来、使团驻扎、各界商贸民间往来频繁，对房屋的需求均为最高档次。尤其对城市的
人文景观和生态环境质量要求更高，导致对土地的需求十分巨大。由此可见，用“北京房地产”这一地域性的概念已难以涵盖这些独特属性，只有树立起“首
都房地产”这一内涵丰富、寓意深刻的新理念，才能适应为中央国家机关服务，为全国建设服务，为国际交往和改革开放事业服务对房地产业提出的要求。在
首都房地产这一理念的指导下，再观察北京地区房产价格率先见底回升的现象，自然也就多了一些清醒，少了几分困惑。 买房不一定是为了居住
在计划经济时期，住宅只具有使用价值。那时只有国家或单位是房屋的产权人。建造的房屋只有费用的预、决算和成本额概念，而从未有过市场价格，
分配给职工居住使用，所收的租金也只是象征性的。直到改革以后，商品房出现了，人们才逐步认识到房屋也是有价值的。只是到了1998年，国家全面启
动房改程序，人们才恍然大悟：原来房屋竟然和冰箱、汽车一样，也有市场价格，也可以买卖，也就是说，房屋也具有交换价值。房改动作较早的消费者，
也只是以象征性的价格买断了自己原住的公房以后，经过地段置换、房型置换、档次置换、质量置换，实现了各自的或扩大面积、或改善设施、或调换区
位、或提高档次的不同需要。更有一些资金雄厚、眼光敏锐之士，大胆地购置房产，或用来开店办厂、兴办事业，或用做第二、三居所、别墅，或经营租赁，
甚至不惜暂时空置，等待升值，待价而沽。把购置房产作为投资，以期保值或增值，这种动向将随着国家房改政策和消费政策的逐步到位而演绎为一股市场
热潮。这种以投资为动机的购房行为，最终将导致购房市场升温。目前是首都房价相对低位，投资机遇不可稍纵。 人人需要住房，但不可能人人都买房
一般来说，目前个人购置房产，无论是自用还是投资，或者两者兼顾，以个人积蓄或自有资金为主的占绝大多数。北京是全国甚至海内外高、中收入者
云集之处，这部分人在前一轮首都房地产开发高峰中是仅次于集团购买力的重要组成部分，在今后，将取代集团购买力而成为主力。按目前北京住宅平均价
每平方米6000元左右计算，北京有能力即期购买住宅的范围约占总人数的一成半左右，约为五六十万户。但这只是静态的估算，房产购买力远不止于此。
可以断言，所谓购房消费者，大都是现在已经拥有住房的消费者，只是满足程度不够理想。这同当年汽车进入消费市场时，拥有汽车的消费者几乎是从零开
始的情形完全不一样。随着房改，只要已售公房上市，二、三级市场开放一系列政策的到位，人们现有的房屋将会有机地以一定的价值当量融入房市的资金
流之中。对现已建成的商品房，无论其是高、中、低档，在今后的销售实现过程中都将直接或间接地承受这股资产所产生的推动力和烘托力，而绝不会像有
些人揣测的那样，断言旧房上市会冲击新房市场，抑制房价。 有人会说，其他大城市也同样存在公房上市的效应，北京有何特殊？稍加
分析，可以看出，驻扎在北京的中央机关及直属企事业单位，在几十年中，凭借其实力和权力，员工住房问题解决得远远高出地方的平均水平，而且在面
积、质量、档次、地段诸方面均较为优越。这批房产，按政策出售给个人之后，无论是即期售出变现，还是拆迁重建，其价值或重置价值都是巨大惊人的天文
数字。这是任何其他城市所不具备的客观存在。谁忽视了北京的这一特点，谁也就无法弄清未来新建商品房购买的另一主力何在。当前的市场低迷，其中重
要原因之一正在于集团购买力已悄然退场，而新的主力正在紧锣密鼓中准备登场亮相的交替期。好戏在后头。
还有一个不容忽视的方面来自流动和暂住人口的压力。北京的外来流动人口经常保持在300万人左右的水平上，他们当中虽然较少购买住房者（政策也
未完全放开），但同样需要住房。这就势必经过租房途径来解决，从而造成各档次住房的租售价位上抬，间接地影响着首都房市的供需关系，成为房价的助涨因素。
经过以上分析，首都房产的购买不乏主力，一时不具备买房实力的人，需求也要满足，那么梯次实现的格局就是最佳选择。目前，人为地压低房价去勉
强迎合整体水平偏低的购买力是行不通的，那是平均主义的翻版。北京近两年房地产投资正在呈稳步上升之势，今年已超过上海位居第一。可以预计，随着
宏观经济进一步转强和政府为促进经济腾飞而实行的积极财政政策，扩大内需的取向信号一旦被人们所感悟，在不久的将来，北京的购房动因将会迅速从以
往的解困型为主向升级型与投资型相结合为主的方向转变，消费重心也将向各个档次的住宅转移。届时再回看今日房价，人们会发现，原来世纪末的首都房
价，竟然是极富吸引力的相对低位。 房价再降已无空间止跌回升势在必行 北京的房价是一个质量巨大的系统，没人能扛，也不需要扛，它只按照客
观经济规律和市场法则运动。通观当前的政策取向和宏观经济状况，无论从利息、成本、利润、收入、税收还是消费政策和房改措施，都对房地产价格水平
产生着助涨作用，具体分析有以下几点： 1、近年连续七次降息，加上重新开征利息税对储蓄存款较多的消费层影响力较大，而这部分人往往是即期购房的主要群体。
2、物价水平持续走低两年多，已出现了严重的扭曲，达到了各行各业已难以承受的低位。物极必反，房地产业也不例外。首都房价已率先走出谷底。
3、首都房地产不但承载着计划经济几十年遗留的平均主义、分配不公、水平偏低、市政配套和环境建设等历史欠账，同时还担负着对未来几十年战略
发展的承诺，加上都市土地资源的日趋匮乏，使房产的成本不但根本无法再降，而且还会不可避免地上涨。
4、利润水平已一降再降，有些开发商已难以为继。如果全行业的平均利润水平严重地长时间地背离正常区间，将会抑制甚至摧垮一级开发商，造成一
轮投资真空期，从而引发供需关系畸变，使二级市场过度炒作导致房价暴涨。 5、人们的收入预期下降造成前一段市场疲软。最近扩大内需的政策已开
始触及人们的收入，提薪加贴已成为现实，收入预期将由下降向提高偏转，有利于房市升温。 6、公有住房和经济适用房允许上市后，存量与存量、存量与增量、增量
与增量的置换将极大地激活沉闷已久的房地产市场。 宏观经济重振之日房地产业腾飞之时 我国上一轮经济过热，房地产业既是参与者，又是受害者，尤其是以滥建
经济开发区造成的危害最甚。当时的失控大多是各地政府行为酿成的恶果。中央政府调控紧缩后，房地产业首当其冲，大批项目停工下马，一批竣工项目滞
销空置。而近几年来新投资兴建和竣工的以民宅和商住为主体的房地产项目，是在较为健全甚至严峻的政策与市场环境下进行的，泡沫经济成分已荡然无
存。只是由于消费政策滞后，抑制了人们的购房热情和行为，加上宏观经济的走软，令广大消费者一时间难以果断出手。
现在情况大为改观了，中央政府已明确发出了实行积极的财政政策，千方百计扩大内需，适度地扩大预算赤字等信号。最近又落实职工提薪、加贴等举
措。可以大胆地预见，通货由持续紧缩向适度膨胀的转折点已近在眼前，首都房地产的价格买点难道不是显而易见了吗？
其实现在就是购房的最佳时机,何必要等到房价猛涨是再买呢!那样即错过了房子升值的潜力,又让自己花了不少冤枉钱,提醒广大购房者,现在购房时机最佳!!!!!!!!!!!
今年二季度以来，上海、重庆、江浙、中南、辽宁等省市的房产价格继续小幅下降。而北京地区却与众不同，平均房价不但止跌走稳，而且被一股无形
的力量凌空托起，使其在较高的价位上出现了一定幅度的回升。这一现象引来了业内外人士的议论和关注，众说不一，其中不乏质疑之声，认为北京房价居
高不下，不降反升，能扛多久？必降无疑。笔者在首都从事房地产开发十几年，投资建设了5个项目，盖了7座大厦，并先后考察了国内许多地区和数十个国
家的同业市场，对房地产业历来十分关注。我认为，对北京房价走势如何看待，不但关系着今后的开发投资行为，同时更将影响首都发展建设的战略步伐。业
内外同仁的各种观点虽然角度不同，高度各异，有的也不无理由，但经过仔细研究却不难发现，有些观点还很值得再推敲，还应该对一些“依据”和“现象”
从本质上前瞻地、动态地加以把握。北京的房价既然走出了见底回升的独立行情，就必然有其内在动因和背景，就必然有其合理性。如果这一观点成立，从
置业投资的角度看，首都房价已到了具有投资价值的区间，买点已显现在人们面前。 北京应树立首都房地产意识
北京是我国的首都，但首都又不等于北京。北京虽与上海、重庆、广州、武汉等同为大城市，但与它们又有着十分显著的区别。除了特大城市所具有的
人口多、密度大、经济发达、土地资源稀缺、人均收入较高等共性之外，作为首都还具有其更为独特的地方。首先它是国内的中央，各界各方面的首脑、指
挥、领导协调中心，省部级以上机构有数百个，人员达数十万人，涉及家属人口数百万人，仅住宅就有近200万套；办公和事业用房不但面积大，而且档次
普遍在中高档水平。再则北京是全国对外交往的中心，各国的最高层往来、使团驻扎、各界商贸民间往来频繁，对房屋的需求均为最高档次。尤其对城市的
人文景观和生态环境质量要求更高，导致对土地的需求十分巨大。由此可见，用“北京房地产”这一地域性的概念已难以涵盖这些独特属性，只有树立起“首
都房地产”这一内涵丰富、寓意深刻的新理念，才能适应为中央国家机关服务，为全国建设服务，为国际交往和改革开放事业服务对房地产业提出的要求。在
首都房地产这一理念的指导下，再观察北京地区房产价格率先见底回升的现象，自然也就多了一些清醒，少了几分困惑。 买房不一定是为了居住
在计划经济时期，住宅只具有使用价值。那时只有国家或单位是房屋的产权人。建造的房屋只有费用的预、决算和成本额概念，而从未有过市场价格，
分配给职工居住使用，所收的租金也只是象征性的。直到改革以后，商品房出现了，人们才逐步认识到房屋也是有价值的。只是到了1998年，国家全面启
动房改程序，人们才恍然大悟：原来房屋竟然和冰箱、汽车一样，也有市场价格，也可以买卖，也就是说，房屋也具有交换价值。房改动作较早的消费者，
也只是以象征性的价格买断了自己原住的公房以后，经过地段置换、房型置换、档次置换、质量置换，实现了各自的或扩大面积、或改善设施、或调换区
位、或提高档次的不同需要。更有一些资金雄厚、眼光敏锐之士，大胆地购置房产，或用来开店办厂、兴办事业，或用做第二、三居所、别墅，或经营租赁，
甚至不惜暂时空置，等待升值，待价而沽。把购置房产作为投资，以期保值或增值，这种动向将随着国家房改政策和消费政策的逐步到位而演绎为一股市场
热潮。这种以投资为动机的购房行为，最终将导致购房市场升温。目前是首都房价相对低位，投资机遇不可稍纵。 人人需要住房，但不可能人人都买房
一般来说，目前个人购置房产，无论是自用还是投资，或者两者兼顾，以个人积蓄或自有资金为主的占绝大多数。北京是全国甚至海内外高、中收入者
云集之处，这部分人在前一轮首都房地产开发高峰中是仅次于集团购买力的重要组成部分，在今后，将取代集团购买力而成为主力。按目前北京住宅平均价
每平方米6000元左右计算，北京有能力即期购买住宅的范围约占总人数的一成半左右，约为五六十万户。但这只是静态的估算，房产购买力远不止于此。
可以断言，所谓购房消费者，大都是现在已经拥有住房的消费者，只是满足程度不够理想。这同当年汽车进入消费市场时，拥有汽车的消费者几乎是从零开
始的情形完全不一样。随着房改，只要已售公房上市，二、三级市场开放一系列政策的到位，人们现有的房屋将会有机地以一定的价值当量融入房市的资金
流之中。对现已建成的商品房，无论其是高、中、低档，在今后的销售实现过程中都将直接或间接地承受这股资产所产生的推动力和烘托力，而绝不会像有
些人揣测的那样，断言旧房上市会冲击新房市场，抑制房价。 有人会说，其他大城市也同样存在公房上市的效应，北京有何特殊？稍加
分析，可以看出，驻扎在北京的中央机关及直属企事业单位，在几十年中，凭借其实力和权力，员工住房问题解决得远远高出地方的平均水平，而且在面
积、质量、档次、地段诸方面均较为优越。这批房产，按政策出售给个人之后，无论是即期售出变现，还是拆迁重建，其价值或重置价值都是巨大惊人的天文
数字。这是任何其他城市所不具备的客观存在。谁忽视了北京的这一特点，谁也就无法弄清未来新建商品房购买的另一主力何在。当前的市场低迷，其中重
要原因之一正在于集团购买力已悄然退场，而新的主力正在紧锣密鼓中准备登场亮相的交替期。好戏在后头。
还有一个不容忽视的方面来自流动和暂住人口的压力。北京的外来流动人口经常保持在300万人左右的水平上，他们当中虽然较少购买住房者（政策也
未完全放开），但同样需要住房。这就势必经过租房途径来解决，从而造成各档次住房的租售价位上抬，间接地影响着首都房市的供需关系，成为房价的助涨因素。
经过以上分析，首都房产的购买不乏主力，一时不具备买房实力的人，需求也要满足，那么梯次实现的格局就是最佳选择。目前，人为地压低房价去勉
强迎合整体水平偏低的购买力是行不通的，那是平均主义的翻版。北京近两年房地产投资正在呈稳步上升之势，今年已超过上海位居第一。可以预计，随着
宏观经济进一步转强和政府为促进经济腾飞而实行的积极财政政策，扩大内需的取向信号一旦被人们所感悟，在不久的将来，北京的购房动因将会迅速从以
往的解困型为主向升级型与投资型相结合为主的方向转变，消费重心也将向各个档次的住宅转移。届时再回看今日房价，人们会发现，原来世纪末的首都房
价，竟然是极富吸引力的相对低位。 房价再降已无空间止跌回升势在必行 北京的房价是一个质量巨大的系统，没人能扛，也不需要扛，它只按照客
观经济规律和市场法则运动。通观当前的政策取向和宏观经济状况，无论从利息、成本、利润、收入、税收还是消费政策和房改措施，都对房地产价格水平
产生着助涨作用，具体分析有以下几点： 1、近年连续七次降息，加上重新开征利息税对储蓄存款较多的消费层影响力较大，而这部分人往往是即期购房的主要群体。
2、物价水平持续走低两年多，已出现了严重的扭曲，达到了各行各业已难以承受的低位。物极必反，房地产业也不例外。首都房价已率先走出谷底。
3、首都房地产不但承载着计划经济几十年遗留的平均主义、分配不公、水平偏低、市政配套和环境建设等历史欠账，同时还担负着对未来几十年战略
发展的承诺，加上都市土地资源的日趋匮乏，使房产的成本不但根本无法再降，而且还会不可避免地上涨。
4、利润水平已一降再降，有些开发商已难以为继。如果全行业的平均利润水平严重地长时间地背离正常区间，将会抑制甚至摧垮一级开发商，造成一
轮投资真空期，从而引发供需关系畸变，使二级市场过度炒作导致房价暴涨。 5、人们的收入预期下降造成前一段市场疲软。最近扩大内需的政策已开
始触及人们的收入，提薪加贴已成为现实，收入预期将由下降向提高偏转，有利于房市升温。 6、公有住房和经济适用房允许上市后，存量与存量、存量与增量、增量
与增量的置换将极大地激活沉闷已久的房地产市场。 宏观经济重振之日房地产业腾飞之时 我国上一轮经济过热，房地产业既是参与者，又是受害者，尤其是以滥建
经济开发区造成的危害最甚。当时的失控大多是各地政府行为酿成的恶果。中央政府调控紧缩后，房地产业首当其冲，大批项目停工下马，一批竣工项目滞
销空置。而近几年来新投资兴建和竣工的以民宅和商住为主体的房地产项目，是在较为健全甚至严峻的政策与市场环境下进行的，泡沫经济成分已荡然无
存。只是由于消费政策滞后，抑制了人们的购房热情和行为，加上宏观经济的走软，令广大消费者一时间难以果断出手。
现在情况大为改观了，中央政府已明确发出了实行积极的财政政策，千方百计扩大内需，适度地扩大预算赤字等信号。最近又落实职工提薪、加贴等举
措。可以大胆地预见，通货由持续紧缩向适度膨胀的转折点已近在眼前，首都房地产的价格买点难道不是显而易见了吗？
其实现在就是购房的最佳时机,何必要等到房价猛涨是再买呢!那样即错过了房子升值的潜力,又让自己花了不少冤枉钱,提醒广大购房者,现在购房时机最佳!!!!!!!!!!!今年二季度以来，上海、重庆、江浙、中南、辽宁等省市的房产价格继续小幅下降。而北京地区却与众不同，平均房价不但止跌走稳，而且被一股无形
的力量凌空托起，使其在较高的价位上出现了一定幅度的回升。这一现象引来了业内外人士的议论和关注，众说不一，其中不乏质疑之声，认为北京房价居
高不下，不降反升，能扛多久？必降无疑。笔者在首都从事房地产开发十几年，投资建设了5个项目，盖了7座大厦，并先后考察了国内许多地区和数十个国
家的同业市场，对房地产业历来十分关注。我认为，对北京房价走势如何看待，不但关系着今后的开发投资行为，同时更将影响首都发展建设的战略步伐。业
内外同仁的各种观点虽然角度不同，高度各异，有的也不无理由，但经过仔细研究却不难发现，有些观点还很值得再推敲，还应该对一些“依据”和“现象”
从本质上前瞻地、动态地加以把握。北京的房价既然走出了见底回升的独立行情，就必然有其内在动因和背景，就必然有其合理性。如果这一观点成立，从
置业投资的角度看，首都房价已到了具有投资价值的区间，买点已显现在人们面前。 北京应树立首都房地产意识
北京是我国的首都，但首都又不等于北京。北京虽与上海、重庆、广州、武汉等同为大城市，但与它们又有着十分显著的区别。除了特大城市所具有的
人口多、密度大、经济发达、土地资源稀缺、人均收入较高等共性之外，作为首都还具有其更为独特的地方。首先它是国内的中央，各界各方面的首脑、指
挥、领导协调中心，省部级以上机构有数百个，人员达数十万人，涉及家属人口数百万人，仅住宅就有近200万套；办公和事业用房不但面积大，而且档次
普遍在中高档水平。再则北京是全国对外交往的中心，各国的最高层往来、使团驻扎、各界商贸民间往来频繁，对房屋的需求均为最高档次。尤其对城市的
人文景观和生态环境质量要求更高，导致对土地的需求十分巨大。由此可见，用“北京房地产”这一地域性的概念已难以涵盖这些独特属性，只有树立起“首
都房地产”这一内涵丰富、寓意深刻的新理念，才能适应为中央国家机关服务，为全国建设服务，为国际交往和改革开放事业服务对房地产业提出的要求。在
首都房地产这一理念的指导下，再观察北京地区房产价格率先见底回升的现象，自然也就多了一些清醒，少了几分困惑。 买房不一定是为了居住
在计划经济时期，住宅只具有使用价值。那时只有国家或单位是房屋的产权人。建造的房屋只有费用的预、决算和成本额概念，而从未有过市场价格，
分配给职工居住使用，所收的租金也只是象征性的。直到改革以后，商品房出现了，人们才逐步认识到房屋也是有价值的。只是到了1998年，国家全面启
动房改程序，人们才恍然大悟：原来房屋竟然和冰箱、汽车一样，也有市场价格，也可以买卖，也就是说，房屋也具有交换价值。房改动作较早的消费者，
也只是以象征性的价格买断了自己原住的公房以后，经过地段置换、房型置换、档次置换、质量置换，实现了各自的或扩大面积、或改善设施、或调换区
位、或提高档次的不同需要。更有一些资金雄厚、眼光敏锐之士，大胆地购置房产，或用来开店办厂、兴办事业，或用做第二、三居所、别墅，或经营租赁，
甚至不惜暂时空置，等待升值，待价而沽。把购置房产作为投资，以期保值或增值，这种动向将随着国家房改政策和消费政策的逐步到位而演绎为一股市场
热潮。这种以投资为动机的购房行为，最终将导致购房市场升温。目前是首都房价相对低位，投资机遇不可稍纵。 人人需要住房，但不可能人人都买房
一般来说，目前个人购置房产，无论是自用还是投资，或者两者兼顾，以个人积蓄或自有资金为主的占绝大多数。北京是全国甚至海内外高、中收入者
云集之处，这部分人在前一轮首都房地产开发高峰中是仅次于集团购买力的重要组成部分，在今后，将取代集团购买力而成为主力。按目前北京住宅平均价
每平方米6000元左右计算，北京有能力即期购买住宅的范围约占总人数的一成半左右，约为五六十万户。但这只是静态的估算，房产购买力远不止于此。
可以断言，所谓购房消费者，大都是现在已经拥有住房的消费者，只是满足程度不够理想。这同当年汽车进入消费市场时，拥有汽车的消费者几乎是从零开
始的情形完全不一样。随着房改，只要已售公房上市，二、三级市场开放一系列政策的到位，人们现有的房屋将会有机地以一定的价值当量融入房市的资金
流之中。对现已建成的商品房，无论其是高、中、低档，在今后的销售实现过程中都将直接或间接地承受这股资产所产生的推动力和烘托力，而绝不会像有
些人揣测的那样，断言旧房上市会冲击新房市场，抑制房价。 有人会说，其他大城市也同样存在公房上市的效应，北京有何特殊？稍加
分析，可以看出，驻扎在北京的中央机关及直属企事业单位，在几十年中，凭借其实力和权力，员工住房问题解决得远远高出地方的平均水平，而且在面
积、质量、档次、地段诸方面均较为优越。这批房产，按政策出售给个人之后，无论是即期售出变现，还是拆迁重建，其价值或重置价值都是巨大惊人的天文
数字。这是任何其他城市所不具备的客观存在。谁忽视了北京的这一特点，谁也就无法弄清未来新建商品房购买的另一主力何在。当前的市场低迷，其中重
要原因之一正在于集团购买力已悄然退场，而新的主力正在紧锣密鼓中准备登场亮相的交替期。好戏在后头。
还有一个不容忽视的方面来自流动和暂住人口的压力。北京的外来流动人口经常保持在300万人左右的水平上，他们当中虽然较少购买住房者（政策也
未完全放开），但同样需要住房。这就势必经过租房途径来解决，从而造成各档次住房的租售价位上抬，间接地影响着首都房市的供需关系，成为房价的助涨因素。
经过以上分析，首都房产的购买不乏主力，一时不具备买房实力的人，需求也要满足，那么梯次实现的格局就是最佳选择。目前，人为地压低房价去勉
强迎合整体水平偏低的购买力是行不通的，那是平均主义的翻版。北京近两年房地产投资正在呈稳步上升之势，今年已超过上海位居第一。可以预计，随着
宏观经济进一步转强和政府为促进经济腾飞而实行的积极财政政策，扩大内需的取向信号一旦被人们所感悟，在不久的将来，北京的购房动因将会迅速从以
往的解困型为主向升级型与投资型相结合为主的方向转变，消费重心也将向各个档次的住宅转移。届时再回看今日房价，人们会发现，原来世纪末的首都房
价，竟然是极富吸引力的相对低位。 房价再降已无空间止跌回升势在必行 北京的房价是一个质量巨大的系统，没人能扛，也不需要扛，它只按照客
观经济规律和市场法则运动。通观当前的政策取向和宏观经济状况，无论从利息、成本、利润、收入、税收还是消费政策和房改措施，都对房地产价格水平
产生着助涨作用，具体分析有以下几点： 1、近年连续七次降息，加上重新开征利息税对储蓄存款较多的消费层影响力较大，而这部分人往往是即期购房的主要群体。
2、物价水平持续走低两年多，已出现了严重的扭曲，达到了各行各业已难以承受的低位。物极必反，房地产业也不例外。首都房价已率先走出谷底。
3、首都房地产不但承载着计划经济几十年遗留的平均主义、分配不公、水平偏低、市政配套和环境建设等历史欠账，同时还担负着对未来几十年战略
发展的承诺，加上都市土地资源的日趋匮乏，使房产的成本不但根本无法再降，而且还会不可避免地上涨。
4、利润水平已一降再降，有些开发商已难以为继。如果全行业的平均利润水平严重地长时间地背离正常区间，将会抑制甚至摧垮一级开发商，造成一
轮投资真空期，从而引发供需关系畸变，使二级市场过度炒作导致房价暴涨。 5、人们的收入预期下降造成前一段市场疲软。最近扩大内需的政策已开
始触及人们的收入，提薪加贴已成为现实，收入预期将由下降向提高偏转，有利于房市升温。 6、公有住房和经济适用房允许上市后，存量与存量、存量与增量、增量
与增量的置换将极大地激活沉闷已久的房地产市场。 宏观经济重振之日房地产业腾飞之时 我国上一轮经济过热，房地产业既是参与者，又是受害者，尤其是以滥建
经济开发区造成的危害最甚。当时的失控大多是各地政府行为酿成的恶果。中央政府调控紧缩后，房地产业首当其冲，大批项目停工下马，一批竣工项目滞
销空置。而近几年来新投资兴建和竣工的以民宅和商住为主体的房地产项目，是在较为健全甚至严峻的政策与市场环境下进行的，泡沫经济成分已荡然无
存。只是由于消费政策滞后，抑制了人们的购房热情和行为，加上宏观经济的走软，令广大消费者一时间难以果断出手。
现在情况大为改观了，中央政府已明确发出了实行积极的财政政策，千方百计扩大内需，适度地扩大预算赤字等信号。最近又落实职工提薪、加贴等举
措。可以大胆地预见，通货由持续紧缩向适度膨胀的转折点已近在眼前，首都房地产的价格买点难道不是显而易见了吗？
其实现在就是购房的最佳时机,何必要等到房价猛涨是再买呢!那样即错过了房子升值的潜力,又让自己花了不少冤枉钱,提醒广大购房者,现在购房时机最佳!!!!!!!!!!!今年二季度以来，上海、重庆、江浙、中南、辽宁等省市的房产价格继续小幅下降。而北京地区却与众不同，平均房价不但止跌走稳，而且被一股无形
的力量凌空托起，使其在较高的价位上出现了一定幅度的回升。这一现象引来了业内外人士的议论和关注，众说不一，其中不乏质疑之声，认为北京房价居
高不下，不降反升，能扛多久？必降无疑。笔者在首都从事房地产开发十几年，投资建设了5个项目，盖了7座大厦，并先后考察了国内许多地区和数十个国
家的同业市场，对房地产业历来十分关注。我认为，对北京房价走势如何看待，不但关系着今后的开发投资行为，同时更将影响首都发展建设的战略步伐。业
内外同仁的各种观点虽然角度不同，高度各异，有的也不无理由，但经过仔细研究却不难发现，有些观点还很值得再推敲，还应该对一些“依据”和“现象”
从本质上前瞻地、动态地加以把握。北京的房价既然走出了见底回升的独立行情，就必然有其内在动因和背景，就必然有其合理性。如果这一观点成立，从
置业投资的角度看，首都房价已到了具有投资价值的区间，买点已显现在人们面前。 北京应树立首都房地产意识
北京是我国的首都，但首都又不等于北京。北京虽与上海、重庆、广州、武汉等同为大城市，但与它们又有着十分显著的区别。除了特大城市所具有的
人口多、密度大、经济发达、土地资源稀缺、人均收入较高等共性之外，作为首都还具有其更为独特的地方。首先它是国内的中央，各界各方面的首脑、指
挥、领导协调中心，省部级以上机构有数百个，人员达数十万人，涉及家属人口数百万人，仅住宅就有近200万套；办公和事业用房不但面积大，而且档次
普遍在中高档水平。再则北京是全国对外交往的中心，各国的最高层往来、使团驻扎、各界商贸民间往来频繁，对房屋的需求均为最高档次。尤其对城市的
人文景观和生态环境质量要求更高，导致对土地的需求十分巨大。由此可见，用“北京房地产”这一地域性的概念已难以涵盖这些独特属性，只有树立起“首
都房地产”这一内涵丰富、寓意深刻的新理念，才能适应为中央国家机关服务，为全国建设服务，为国际交往和改革开放事业服务对房地产业提出的要求。在
首都房地产这一理念的指导下，再观察北京地区房产价格率先见底回升的现象，自然也就多了一些清醒，少了几分困惑。 买房不一定是为了居住
在计划经济时期，住宅只具有使用价值。那时只有国家或单位是房屋的产权人。建造的房屋只有费用的预、决算和成本额概念，而从未有过市场价格，
分配给职工居住使用，所收的租金也只是象征性的。直到改革以后，商品房出现了，人们才逐步认识到房屋也是有价值的。只是到了1998年，国家全面启
动房改程序，人们才恍然大悟：原来房屋竟然和冰箱、汽车一样，也有市场价格，也可以买卖，也就是说，房屋也具有交换价值。房改动作较早的消费者，
也只是以象征性的价格买断了自己原住的公房以后，经过地段置换、房型置换、档次置换、质量置换，实现了各自的或扩大面积、或改善设施、或调换区
位、或提高档次的不同需要。更有一些资金雄厚、眼光敏锐之士，大胆地购置房产，或用来开店办厂、兴办事业，或用做第二、三居所、别墅，或经营租赁，
甚至不惜暂时空置，等待升值，待价而沽。把购置房产作为投资，以期保值或增值，这种动向将随着国家房改政策和消费政策的逐步到位而演绎为一股市场
热潮。这种以投资为动机的购房行为，最终将导致购房市场升温。目前是首都房价相对低位，投资机遇不可稍纵。 人人需要住房，但不可能人人都买房
一般来说，目前个人购置房产，无论是自用还是投资，或者两者兼顾，以个人积蓄或自有资金为主的占绝大多数。北京是全国甚至海内外高、中收入者
云集之处，这部分人在前一轮首都房地产开发高峰中是仅次于集团购买力的重要组成部分，在今后，将取代集团购买力而成为主力。按目前北京住宅平均价
每平方米6000元左右计算，北京有能力即期购买住宅的范围约占总人数的一成半左右，约为五六十万户。但这只是静态的估算，房产购买力远不止于此。
可以断言，所谓购房消费者，大都是现在已经拥有住房的消费者，只是满足程度不够理想。这同当年汽车进入消费市场时，拥有汽车的消费者几乎是从零开
始的情形完全不一样。随着房改，只要已售公房上市，二、三级市场开放一系列政策的到位，人们现有的房屋将会有机地以一定的价值当量融入房市的资金
流之中。对现已建成的商品房，无论其是高、中、低档，在今后的销售实现过程中都将直接或间接地承受这股资产所产生的推动力和烘托力，而绝不会像有
些人揣测的那样，断言旧房上市会冲击新房市场，抑制房价。 有人会说，其他大城市也同样存在公房上市的效应，北京有何特殊？稍加
分析，可以看出，驻扎在北京的中央机关及直属企事业单位，在几十年中，凭借其实力和权力，员工住房问题解决得远远高出地方的平均水平，而且在面
积、质量、档次、地段诸方面均较为优越。这批房产，按政策出售给个人之后，无论是即期售出变现，还是拆迁重建，其价值或重置价值都是巨大惊人的天文
数字。这是任何其他城市所不具备的客观存在。谁忽视了北京的这一特点，谁也就无法弄清未来新建商品房购买的另一主力何在。当前的市场低迷，其中重
要原因之一正在于集团购买力已悄然退场，而新的主力正在紧锣密鼓中准备登场亮相的交替期。好戏在后头。
还有一个不容忽视的方面来自流动和暂住人口的压力。北京的外来流动人口经常保持在300万人左右的水平上，他们当中虽然较少购买住房者（政策也
未完全放开），但同样需要住房。这就势必经过租房途径来解决，从而造成各档次住房的租售价位上抬，间接地影响着首都房市的供需关系，成为房价的助涨因素。
经过以上分析，首都房产的购买不乏主力，一时不具备买房实力的人，需求也要满足，那么梯次实现的格局就是最佳选择。目前，人为地压低房价去勉
强迎合整体水平偏低的购买力是行不通的，那是平均主义的翻版。北京近两年房地产投资正在呈稳步上升之势，今年已超过上海位居第一。可以预计，随着
宏观经济进一步转强和政府为促进经济腾飞而实行的积极财政政策，扩大内需的取向信号一旦被人们所感悟，在不久的将来，北京的购房动因将会迅速从以
往的解困型为主向升级型与投资型相结合为主的方向转变，消费重心也将向各个档次的住宅转移。届时再回看今日房价，人们会发现，原来世纪末的首都房
价，竟然是极富吸引力的相对低位。 房价再降已无空间止跌回升势在必行 北京的房价是一个质量巨大的系统，没人能扛，也不需要扛，它只按照客
观经济规律和市场法则运动。通观当前的政策取向和宏观经济状况，无论从利息、成本、利润、收入、税收还是消费政策和房改措施，都对房地产价格水平
产生着助涨作用，具体分析有以下几点： 1、近年连续七次降息，加上重新开征利息税对储蓄存款较多的消费层影响力较大，而这部分人往往是即期购房的主要群体。
2、物价水平持续走低两年多，已出现了严重的扭曲，达到了各行各业已难以承受的低位。物极必反，房地产业也不例外。首都房价已率先走出谷底。
3、首都房地产不但承载着计划经济几十年遗留的平均主义、分配不公、水平偏低、市政配套和环境建设等历史欠账，同时还担负着对未来几十年战略
发展的承诺，加上都市土地资源的日趋匮乏，使房产的成本不但根本无法再降，而且还会不可避免地上涨。
4、利润水平已一降再降，有些开发商已难以为继。如果全行业的平均利润水平严重地长时间地背离正常区间，将会抑制甚至摧垮一级开发商，造成一
轮投资真空期，从而引发供需关系畸变，使二级市场过度炒作导致房价暴涨。 5、人们的收入预期下降造成前一段市场疲软。最近扩大内需的政策已开
始触及人们的收入，提薪加贴已成为现实，收入预期将由下降向提高偏转，有利于房市升温。 6、公有住房和经济适用房允许上市后，存量与存量、存量与增量、增量
与增量的置换将极大地激活沉闷已久的房地产市场。 宏观经济重振之日房地产业腾飞之时 我国上一轮经济过热，房地产业既是参与者，又是受害者，尤其是以滥建
经济开发区造成的危害最甚。当时的失控大多是各地政府行为酿成的恶果。中央政府调控紧缩后，房地产业首当其冲，大批项目停工下马，一批竣工项目滞
销空置。而近几年来新投资兴建和竣工的以民宅和商住为主体的房地产项目，是在较为健全甚至严峻的政策与市场环境下进行的，泡沫经济成分已荡然无
存。只是由于消费政策滞后，抑制了人们的购房热情和行为，加上宏观经济的走软，令广大消费者一时间难以果断出手。
现在情况大为改观了，中央政府已明确发出了实行积极的财政政策，千方百计扩大内需，适度地扩大预算赤字等信号。最近又落实职工提薪、加贴等举
措。可以大胆地预见，通货由持续紧缩向适度膨胀的转折点已近在眼前，首都房地产的价格买点难道不是显而易见了吗？
其实现在就是购房的最佳时机,何必要等到房价猛涨是再买呢!那样即错过了房子升值的潜力,又让自己花了不少冤枉钱,提醒广大购房者,现在购房时机最佳!!!!!!!!!!!