陈真诚：万科或在潜行
——新析万科系列之六
文：陈真诚
作为中国最大的房地产企业，也是专门从事住宅开发的房地产企业，万科定位于房地产行业“领跑者”，意味着未来需要有更好的业绩，需要占有更多的资源，需要占有更大的市场份额。这就是说，在将来，万科自然需要大量的土地。
万科年报显示，2007年万科全年实现销售面积613.7万平方米，销售额达到523.6亿元，成为国内首家突破“500亿”的住宅开发企业，并以4.8万套的成绩获得2007年住宅企业销售套数的世界冠军。市场占有率不断提高，从2005年的不足1%、2006年的1.25%，提升至2007年的2.07%。到2014年，销售金额要达到1000亿元，占全国住宅市场份额3%左右。在项目土地资源上，2007年公司新增项目资源规划建筑面积合计1142万平方米，按万科权益计算的建筑面积934万平方米。截至2007年年末，公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积为1821万平方米。预计2008年，万科新开工面积将达到848万平方米，竣工面积689万平方米。
2006年末的土地储备量，万科公布为2050万平方米。
万科董事、总裁郁亮称，万科截至2007年末的土地储备量约为2163万平方米，2008年年初至年报披露前万科新增土地储备量为106.7万平方米。
事实上，2007年，万科通过招拍挂等方式拿了大量的土地，并在东莞、南京等地夺过“地王”。据观点地产网“中国房企‘圈地’报告”等有关资料不完全分析，万科的土地储备，排碧桂园（至2007年年末土地储备约5400万平方米）、恒大（至2007年年末土地储备达4580万平方米）、富力地产（至2007年年末土地储备约3300万平方米）、招商地产（至2007年年末土地储备约3300万平方米）后居第五（万科至2007年年末土地储备达2050万平方米）。2007年7月12日，万科以“地王”26.8亿元（起拍价6.16亿元）竞得东莞塘厦地块（面积350000平方米）。2007年8月29日，万科以“地王”以17.85亿元（起拍价5.82亿元）竞得南京一地块（面积272298平方米）。2007年，万科最后一次拿地是11月26日，全资子公司上海万科房地产有限公司以20.13亿元获取上海铜山街项目（占地面积9.1万平方米，总建筑面积21.6万平方米）60%的权益。此前的11月6日，万科以7840万元竞得长沙雨花亭街道100%权益。10月27日，万科以17亿元获得北京东四环14.9万平方米土地。约1个月时间，万科为获得土地花费了37.91亿元。
在9月27日房贷新政出台后，万科几乎不通过招拍挂方式拿地，主要是以受让二手地、兼并有土地资源的企业、其他企业拿土地合作的方式拿地。本文作者陈真诚分析认为，由于一级市场通过招拍挂拿地的地价尤其“地王”地价太高，预期在从紧货币政策和从严土地政策下土地市场上将有大量二手地削价待售，所以，万科曾公开表示，尽管在拿地方面，将采取通过招拍挂拿地、二手地市场拿地和合作开发等多种模式，并不局限于哪一种模式，但更倾向于通过二手地市场拿地和合作开发模式。王石也公开说，万科在2008年之后不再做地王。也就意味着将重点通过二手地市场和合作开发模式拿二手地。
万科年报显示，2008年年初至年报披露前新增106.7万平方米。也就是说，2008年1月1日至3月20日，万科新增106.7万平方米土地。这些土地，基本上是通过二手地市场拿的地。有资料显示，以每年的土地储备可以满足未来两年新开工需求，万科预测未来土地储备情况如下：2008年，土地储备量3708.03万平方米，新增土地储备量1601.29万平方米；2009年，土地储备量4631.41万平方米，新增土地储备量1926.15万平方米；2010年，土地储备量5557.69万平方米，新增土地储备量2344.06万平方米。上海《国房分析咨询报告》首席分析师、长沙新思维企业发展策划公司首席顾问、本文作者陈真诚分析认为，从资料显示数据来看，从2008年3月21日起至2010年12月31日止，万科还需要拿地5764.8万平方米。2008年至2010年，万科需要拿地5871.5万平方米（其中，2008年3月21日至12月31日还需要拿地1494.59万平方米）。
这些土地，基本上将主要通过土地二级市场拿二手地或有地方合作开发取得。无论是直接买二手地或是通过股权转让或是通过项目合作或是通过兼并企业等方式拿地，最终还是落在“买地”上。
根据各城市房地产市场的分析，万科在2008年将长沙市场从机会市场调整为战略市场。究其原因，一般人的理解是源于“长株潭”获批“两型社会”试验区即通俗意义上的“新特区”，长沙市场在中长期意义上的潜力或正吻合万科的设计。不过，如果对长沙近期房地产市场和“长株潭”“新特区”进行理性分析，就会发现：
从长远来看，长株潭新特区概念对房价是有一定的支持力。只是，作为市场经济要素的房价，涨跌具有周期性。无论是供求关系还是房价的涨跌变化，都不宜漫无时间约定地去看待，要有时间阶段性概念。
从近期来看，在这个一直没有诞生过在全国范围内拥有高知名度的跨省多城市开发房地产项目的品牌开发商的极具娱乐精神的消费型城市，长沙房地产将同时面临大量楼盘（其中不少是大盘）集中井喷上市、产品供应急增的阶段性供大于求的严峻现实。在目前房地产情势下，在阶段性时间范畴内，长株潭新特区概念对房价上涨不一定具有支持力。
而且，对于长株潭新特区概念，公众可能还存在认识与理解上的误区或舆论的误导。
首先，有人常以“长株潭一体化”来做为支持房价上涨的重要理由。实际上，很难找到在哪份政府正式文件中出现过“长株潭一体化”措辞。这就是说，长沙、株洲、湘潭，在行政区划上依然是三个不同的城市。那么，就得要在市场一体化上下功夫了，但这需要个相对漫长的时间。而且，由于湘潭、株洲无论在房价价位方面还是开发商规模或是楼盘品质方面，均与长沙存在一定的差距，尤其是房价方面存在一定的落差。这样，在一定的阶段性时间内，首先可能主要是株洲湘潭相对利好。
其次，长株潭新特区，中央政府批的实际上是资源节约和环境保护的两型社会，与历史上中央政府所批准的深圳特区、上海浦东新区等，有很大区别。
第三，现在的新特区已经很多，不再具有历史上那种很“稀缺”性。
第四，众多新特区大多数在长沙的周围。与湖南相临的省份，只有江西和贵州没有新特区。广东有深圳等特区和广州这个一类城市，湖北武汉既是新特区又是华中中心城市，重庆不但是新特区而且是直辖市，四川有成都新特区，广西有新批准的具有边境优势的北部湾新特区。这些新特区、一类城市、中心城市几乎把长株潭包围了起来。3月28日在北京发布的《2007年中国城市竞争力蓝皮书》的结果显示，在综合竞争力排名上，长株潭城市群排在第11位，而成渝城市群、武汉城市群分别位居第6、第7位。在单独城市竞争力排名方面，深圳排在综合竞争力前十名的城市中的第2位，深圳、武汉分别排在人才本体竞争力前十名的城市中的第4、第8位，重庆、深圳、广州分别排在主要产业本体竞争力前十名的城市中的第5、第7、第8位，而在上述三大重要指标中长沙均在10名以外。长沙正好处在华南中心城市广州（外延包括特区深圳等）和华中中心城市武汉（外延包括直辖市重庆等）之间。一般的企业、机构，在布局上很难在如此密集的地方同时设立企业（经济）总部（或区域总部）。想要让他们从深圳等特区、广州、武汉这样的区域中心城市、重庆直辖市等地将企业（经济）总部（或区域总部）争取到长沙了，不但在目前的难度很大，而且需要时间。而万科在2008年将长沙而不是将同属“3+X”的X中的武汉或成都或重庆市场从机会市场调整为战略市场，发生了根本性的变化。万科并声称长沙万科将由单项目开发变成多项目同时开发，2年内进入长沙房地产开发企业前3甲。至2010年，在建项目要达到8-10个。本文作者陈真诚分析认为，其原因，除看好长沙的中长期潜力之外，看中长沙近期将有大量二手地释放有关。
据长沙新思维企业发展策划公司掌握的资料可知，长沙在全国很特例，将来是个典型的二级土地市场为主的市场。近年来，长沙地方政府不惜动用大量土地资源来践行“经营城市”，大规模投入到路、桥、风光带、政府新办公楼等方面的建设中。或因政府所占有的绝对优势，并加上可能存在的财政上的紧张与透支政策，在路、桥、风光带、政府新办公楼等方面的建设中，政府往往不向建设方支付建设费用或只支付少部分建设费用，而是代之以用土地补偿。于是，不少以本地企业（投资方、建设方）为主的中小开发商、土地商及建筑商，手上纷纷持有不少土地。在土地新政大限到来之前，根本没来得及动工开发，有的也没能力开发。如有一企业就持有超过3000亩土地，而且是分成众多的独立地块，囤地时间早已超过2年。如今，该企业如果想要在政府大限期到来之前不遭受重罚，就必须将不同地块各自独立的3000亩土地同时动工开发，可又缺乏资金和经营能力。在2007年9月27日房贷新政出台后，房地产预期彻底改变，房价开始在各地下降。由于他们没想到中央政府会如此下大决心进行调控，更没想到市场变化如此之快，地价下降如此之快。在继39号令之后，今年1月7日的国务院3号文出台，“闲置满2年的土地政府要坚决无偿收回”等态度坚决的规定，使不少手中持有大量土地的中小开发商、土地商及建筑商开始着急。于是，大量二手地开始外吐。如今，地价大跌，大量二手地满天飞寻找买主或合作商……
而且，有种种迹象显示，长沙房地产市场或将发生级量不轻的“地震”：建设系统正掀起反腐风暴；土地领域又暴“猛料”，在全国土地执法百日行动中，长沙市重点对市城区范围内255宗1545公顷闲置土地进行了清查和处理。长沙市立案查处违法用地案件357宗，涉及土地519公顷，建议给予党纪政纪处分6人次，刑事移送15人；最近包括上海、北京、广州等地在内的一些有影响力的媒体相继共同关注一直舆论不断的全国最高单宗出让土地地价“地王”，92亿中国“地王”所潜伏的危机或正慢慢浮出水面：媒体已公开报道称，长沙市政府规定四年内开发完成的92亿中国“地王”项目隐现困局。根据相关协议，该块土地总成交价为92亿元，首期付款额为地价总额的70%，即64.4亿元，于2007年8月5日前支付，其中北辰实业分担的首期款为51.52亿元，剩下的余款27.6亿元及有关税费须于2008年8月31日前分期付清。其中，2008年8月31日前，北辰实业2008年还需要偿付剩余土地款的80%即22.08亿元及有关税费。然后，北辰实业和北京城开还得筹措一笔巨额资金用于启动项目开发达到1/3以上，以免遭今年1月8日出台的土地新政（国务院3号文）、39号令等规定惩罚。否则，如超过1年未开发则可能被罚款总出让地价的20%即高达18亿元以上（其中，北辰实业将占80%即近15亿元）。而北辰实业2007年年报显示，北辰实业短期借款和一年内到期的非流动负债为30.2亿，加上北辰实业董事长贺江川2008年3月向媒体所透露的今年北辰实业总资本性开支为54亿元（其中，奥运村及场馆等物业改造约占2.8亿元，北辰大厦的开发14亿元，余下的37亿元供项目开发）、长沙地块今年需要支付的土地出让金22.08亿元和相关税费，北辰实业今年所需资金总额会超过100亿元。而截至2007年年底，北辰实业共有现金和银行存款只有23.4亿，存有近80亿元资金缺口。在继续从紧货币政策、房价下降、房市高度观望、房地产销售艰难的当下，这对当时经多方筹措才凑齐于2007年8月5日前偿付首期土地款51.52亿元的北辰实业来说，无疑是令人头疼的！如今，在拿地八个多月后，主开发商北辰实业资金短缺，土地出让款资金没有到位，受39号令规定的制约，“地王”项目尚未取得土地证而工程搁浅，工地上遍地散落着拆迁后的残垣断壁，施工材料供应不足，稀稀拉拉的几个工人正在清理废墟，施工机械难觅踪影……而在目前房地产形势大背景下，一旦92亿元“地王”项目最终“流产”，则可能会牵引出一系列尚潜伏在深处的问题出来，更将给目前正处地价、房价双双下降的长沙房地产市场的未来预期形成重力打击，更将可能迫使长沙的地价、房价进一步下降。
这些长沙房地产的未来可能之变，或正给万科带来了难得的好机会。
可想而知，如果万科借宏观调控之势，借从紧金融政策和从严土地政策之势，借房地产市场异化=变之势，通过市场舆论和降价行动，促进房地产市场加速洗牌，进而使得二手土地地价能尽可能下降，万科则能用尽可能低的地价收购到足够的理想二手地，或能在与土地持有者合作开发时占有尽可能大的优势、获得尽可能大的利益。毋需多言便可想象的是，这个利益多么地庞大！
所以说，王石的“拐点论”和万科的降价促销所潜伏的深层次动机或在于此。也可以说，为此动机，万科一直在潜行，万科也一直在降价！
尽管王石修正“拐点论”，尽管王石称“坚定不移地看好行业发展的前景”，尽管万科借发布2007年度报告之际称“中国城市住宅价格长期深幅下跌的空间并不存在”，尽管万科集团总裁郁亮表示，进入3月份明显感到房地产市场正在回暖，由于刚性需求的存在，未来的房价没有进一步深幅调整的空间。但最近，4月17日，王石在中山大学岭南学院谈及企业家自我管理的时候，又再次主动谈起了“拐点论”，以习惯性“修正”否定了其于3月20日在香港接受记者采访时所称的“拐点论”是媒体的误读一说。他说，“我理解的拐点是什么？拐点实际上可以理解成三个意思，一个是从大涨到大跌。第二个拐点是从牛市到熊市，从上升停止了开始逐步逐步地下降。第三个就是价格的理性回归，像疯狂上涨的局面会通过宏观调控，很明显的政策起作用，那是价格理性回归”。王石称，企业家首先是自省自律，比如说去年年底关于拐点的问题，他只是在说一个事实，他不是做一个预测，但发现同行不这样看，他们认为不应该到拐点。如果是这样的话，一方面老百姓买不起房子，另一方面不愿意降价，这个市场是不会健康的。而在此前的4月13日，广州某知名报纸楼市记者在广州东风路万科金色家园楼盘踩盘，发现万科在以一次性付款在99.8折基础上再打七折优惠的变相降价的策略继续着“万科降价”。万科金色家园楼盘的销售人员对记者表示：发展商希望尽快回款，“如果选择一次性付款可以有七折优惠……” 比如，一套91.4平方米的单位，定价2325317元，如果是一次性付款总价可享受“99.8X7”折优惠，折后成交价约1624466元。
这些或说明，万科对市场的真正判断可能一直没变，也并非真正地“明显感到房地产市场正在回暖”，其市场动机一直没改变，在动机趋使下的降价行为也一直没真正想停止过……
（工作联系作者陈真诚：上海：《国房分析咨询报告》研究组13808420007;长沙：长沙新思维企业发展策划公司0731-4478178;QQ:70479688，限工作联系，请注明具体事宜）