顾海波：上海房价创新高、合同撤单创新高再现楼市谜局！
——“网上房地产”制度的“纠偏”、重建刻不容缓！
顾海波
当前，房地产市场可谓乱象丛生、迷雾重重，成本之迷、成交量（含土地）之迷、空置率（含土地）之迷、房价之迷，最近上海房地产市场又再添房屋销售合同撤消率之迷，可谓“剪不断、理还乱”。
进入三月以来，一方面上海房价看起来在上涨，另一方面上海新房成交量也似乎有“回暖”迹象，在上海市房地产交易中心官方网站-“网上房地产”网站上，记者了解到，自3月19日上海一手房成交量突破1000套以后，3月24日、3月25日、3月28日又先后三次突破千套大关，4月的第一周，上海商品住宅的成交均价攀升到16405元/平方米的历史新高，在全国楼市高位盘整的局面下，上海楼市似乎成了唯一亮丽的风景线！上海楼市“只涨不跌”的神话继续演绎着！然而在在上海楼市“放量走高”的背后又惊爆房屋合同撤消率创100%的背离新闻。
根据央视《经济半小时》栏目4月12日的报道，“央视记者对上海新民晚报曾评选出的“2007上海十大期待楼盘”和“2007上海十大房价翻番楼盘”的20个楼盘的销售情况逐一核实，发现其中共有17个楼盘的成交和合同撤销情况“有案可查”。根据“网上房地产”显示的信息，截至4月10日，“10大期待楼盘”共签约3237次，合同撤销1201次，撤销率达37%；7个“房价翻番楼盘”共签约5592次，合同撤销2306次，撤销率为41%。更为夸张的是上海有个位于松江区的“沿海丽水馨庭”的楼盘，笔者查到，截止2008年4月12日共签约286次，但合同撤消率达到287次，合同撤消率尽然超过100%！如此高企的合同撤销率，是否意味着上海楼市回暖是人为营造的虚假繁荣呢” ？
对此，上海文广新闻传媒集团《新闻透视》栏目组对本人就 1、目前，有些房地产开发商出现撤单率等于甚至大于签约率的怪现象。为什么会出现这种情况，根源在哪里？开发商这样做能得到什么利益？从长远来看，这种情况有怎样的危害？ 2、应该出台怎样的措施来防止这类现象发生？等问题进行了采访（大约会在本周中旬“新闻综合频道”18：55分《新闻透视》栏目播出），笔者想就这些问题也通过文字加以阐述，希望供大家参考。
一、这种现象早就有之、可以说是早在“网上房地产”诞生以前就存在
它是开发商的一种促销手段，现在通过披上“网上”销售的“合法”、“公正”外衣，因此，更具欺骗性和隐蔽性。由于消费者处于信息和资金方面的劣势，每当房地产形势发生微妙变化时，开发商、销售代理商总是拿出此套办法来制造紧张气氛、囤积房屋、哄抬房价，使消费者利益受到损害！
从长远来讲，不仅会影响的开发商和整个房地产行业在老百姓心得的信誉，而且还会影响到对政府相关管理层和社会经济秩序的信任，更为严重的是，假如房地产形势发生逆转或房价下跌，一方面，会造成许多家庭（尤其是广大中低收入者）成为“负资产”一族，影响家庭和社会和谐；另一方面，会造成银行的贷款坏帐，进而引发金融和社会危机，去年以来美国的“次贷”危机就是案例。
二、“网上房地产”设计本身就有缺陷。
“一个好的制度就是要让坏人干不成坏事”！“网上房地产”的本意是在于保护消费者的利益不受侵犯，维护一个“公开、公平、公正、透明”的交易平台，但实际的效果却不幸成了不法开发商“造假”和“欺诈”的最大平台，严重损害了广大消费者的利益，严重损害了“网上房地产”的形象，这是相当悲哀和可怕的！早在2005年包括央视CCTV在内的中央和地方媒体就报道过以浦东“万邦都市花园”等为典型楼盘的房屋合同高撤单事件及“退房”风波，但3年后的今天，我们的制度设计依然没有改进，我们的监管依然不力，相关管理层应该是有相当责任的，令人遗憾！为此笔者建议：
1、 尽快修改和完善制度设计
建议取消房屋预定（定金合同）和已售两个环节，现在的房屋预定和销售合同由于无纸操作，开发商和代理商完全可以杜撰交易对象，合同销售到登记也没有严格的时间限定，因此，开发商有足购的时间和空间来造假、“诱导”消费者高价买入，加上地方政府、舆论的“房价不会跌”、“稳中有升”、“涨幅趋缓”（实质上是宣传只涨不跌）的误导，导致中低收入者的“恐慌性”买盼和投机客的“疯狂性”买盘纷纷涌入。由于“网上房地产”拥有所谓的“合法性”和“三公性”，因此，更具有欺骗性，制度的“纠偏”、“纠错”和重建显得刻不容缓！房地产管理部门应当承担起相应的责任！由于“网上房地产”设计和操作的不规范，由于管理和监督的不力和缺位，有时客观上起到了“助纣为虐”的作用，这是同“网上房地产”的初衷是完全相悖的！
2、条件成熟，取消期房向现房销售过渡。
3、网上预售必须具有强制性
现在许多企业在房地产景气时期，普遍利用“网上房地产”这个不甚规范的平台“囤房”、“捂盘”，一个普遍的现象就是不申请预售、待价而沽，即便预售也是“挤牙膏式”的一栋一栋预售，制造所谓的“房荒”，加重了消费者的恐慌情绪，同时“御用专家”和“御用媒体”纷纷给予配合。因此，政府必须加大监督力度，规范“网上房地产”的制度，主体结构达到2/3必须强制全部预售“上网”，给消费者一个客观、透明的心理预期。
4、加强政府监督、处罚力度，并公开曝光，严重的给予司法处理。
三、在法律和制度不完善的情况下，消费者要仔细甄别
消费者永远处于弱势地位，所以更要有自我保护意识，要“货比三家”、多做功课；要量入为出、现金流不能为负：在无奈的情况下，可看看网上的合同撤消情况，考量一下开发商的信誉度，再做抉择。当今中国股市暴跌，4月14日又是一个“黑色星期一”（上证综合指数收盘报3296.67点，下跌196.22点，跌幅5.64%，为此轮下跌以来的最低收盘点），有否更深层次的原因？！接下来中国（上海）楼市是否存在变局？上海楼市高房价和高撤销率背后的博弈意味着什么？祸兮福兮？要密切关注经济的系统性风险，建议消费者不妨多留个心眼，暂时看不清方向的，退出市场、静观其变不失为一个好办法。
四、要加大正确的舆论指导，加大保障住房和中小户型住房的供应，加大打击投机的力度
房价涨跌有其内在客观的经济规律，“房价涨幅趋缓”违背价值规律！会起到误导消费者的作用！尤其是经过近10年来几乎不间断的涨价，涨幅已累积过大，可以说是风险和疯狂并存，加上这些年来上海没有“经济适用房”和小户型房的提供（政府应该是有责任的），住房的供需结构严重失衡，打击住房投机相对不力，导致住房价格持续上涨，广大中低收入者买与不买房都存在巨大风险！
政府现在最重要做的是真正以科学的发展观为指导，做好正确的舆论指导，加大、加快保障住宅和“97、70”工程的建设（上海在经济适用房等的建设方面明显速度比较慢、至今仍未明确购买对象），给广大老百姓以一个客观的房价预期，建设好、规范好包括“网上房地产”在内的一系列制度，严厉打击和遏制房地产的投机行为，因为上海首先是上海人民的上海！上海的土地相对于国内外无限大的投机需求来说永远是不够的！真正让上海的中低收入者满意（因为他们占权重最大，因为他们对改革开发的贡献最大）！
2007年4月5日温家宝总理签署第492号国务院令，公布《中华人民共和国政府信息公开条例》，连同1983年修改的《中华人民共和国统计法》为维护公民的知情权、参与权提供了法律依据。笔者认为，提供准确、全面、真实、透明的统计信息是政府的基本责任和职责，这是法制政府、责任政府、服务政府的内在要求；反之就可视为是渎职、不作为，情节严重的要承担法律责任！房价迷雾（数据混乱）与政府相关职能部门不作为是否有关系？！我想大家自有公论！
理论（舆论）战线上，理性不去占领谬误就会去占领！信息越不公开，谣言的市场就会越大，对政府的公信也会受到影响，不利于社会的稳定和和谐。随着社会主义市场经济和法制社会的日益完善，随着社会主义民主和法制建设进程的日益推进，随着社会主义和谐社会的日益推进，统计之乱和房价迷雾应该成为历史！也必须成为历史！对此，我们的相关管理层是否应该做点什么？我们将拭目以待！这是广大善良中国人民的期盼！
08.4.14于上海
顾海波：中国房地产界独立思考者、独立撰稿人，高级经济师
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