楼市真是开始回暖还是回光返照？

南宁楼市回暖必须过N道坎

图片说明：楼市不景气，美女来打气！

    往年的年底，通常都是楼市最安静的时候，然而今年的11月底12月初，南宁楼市竟然意外地喧嚣闹腾起来：一些楼盘扎堆开盘，楼市人气快速恢复，市场成交量略呈放大趋势。虽然南宁楼市能否因此一鼓作气改变低迷颓势尚待观察，但是种种迹象显示，南宁楼市已呈现出阶段性回暖的态势。不过，业内分析人士认为，市场阶段性回暖只是短期波动，南宁楼市整体回暖必须还得挺过N道坎。

实质回暖须挺过多道坎

尽管近期楼市与前段时间相比热闹了很多，然而记者经连日探盘后看到，相当部分所谓热销的楼盘都是“雷声大，雨点小”，真正热销的楼盘数量其实并不多，大多数楼盘的人气和销量依然低迷。因此，对于楼市大幅回暖的可能性，一些业内分析人士并不乐观，原因在于：南宁楼市要想全线回暖，必须得挺过好几道坎，而问题是，每一道坎在短期内都难以逾越……

记者稍作了集纳，这N多坎主要罗列如下：

    第一道坎是必要依仗宏观经济面得持续走强。房地产资产始终与经济形势紧密挂钩，倘若全世界宏观经济面没有根本性好转，谈楼市回暖意义就不大。

第二道坎是房价必须与购买力相适应。倘若普通商品房的房价远超当地居民的实际购买力水平，那么肯定会提前透支掉购买力，刚性需求也就难以“刚性”了。而在南宁，以南宁市城镇职工人均收入水平的普通工薪族两口之家为例，要住进一套90平方米左右的的普通住房，至少得把自己搞得象铁公鸡一样，花上五六年时间省吃俭用才能存够首付（当然，啃老族除外了），然后剩下的一二十年，背负房贷大山，恐怕还得缩衣节食。

第三道坎是政策落实需到位。虽然利好政策不断，但是落实的过程往往滞后，像对首套中小户型住房下调契税至1％的政策，至今在南宁市还未有人能享受到。利好如果不能落实，则可能极大地挫伤购房者的积极性。

    第四道坎是必须消化掉供过于求的巨大压力。据有关统计数据显示，今年1至10月份南宁房屋成交量仅为360万平方米左右，如果全年的成交量要实现与去年总量持平，那么就意味着最后两个月市场需要消化掉280万平方米左右的推盘量，在当前楼市持续低迷的状况下，要完成这一任务根本不可能。如此一来，南宁楼市要想在短时间内回暖，可谓压力重重。

楼市目前有人气回升迹象

南宁楼市能否真正回暖暂且搁一旁，关注一下近期的南宁楼市东向。

据各大代理机构反馈的数据以及记者探盘实地调查所得资料显示，近期部分在售楼盘的到访客户量均有较大增加，而住宅成交量较前段时间已略呈放大趋势，低迷的楼市，似乎正迎来一个难得的暖冬。

      在刚刚过去的一段时间里，南宁楼市从东到西都相当热闹。尤其在东部的凤岭片区，沉寂已久的楼盘纷纷出招揽客。保利·21世家二期项目在11月29日开盘时，力推的精装修房的价格几乎与首期房价持平，由此引发了一阵抢购热潮；而上周引发南宁团购潮的恒大苹果园，因为出手早，加上价格远低于区域均价，销售势头看涨，周末时售楼部人头攒动，并且成功地揽获了近200份购房合同。先行者大卖，跟进者也未必算晚，像盛天茗城、汇东郦城等楼盘的新一期项目，均以团购房、特惠房的模式低价入市，也引起了许多购房者的关注。

      在近期另一个热点区域——心圩江板块，以3688元/平方米起步的盛天熙园，首度开盘即迎来开门红；而以3280—3990元/㎡的价格区间推盘的振宁现代鲁班，推盘当日售楼部再度人满为患。

南宁楼市缘何回暖

      观望了大半年的购房者为何愿意在此时出手了呢？

      而已经有多年购房经验的柯先生向记者表示，当前楼市的确已经出现了少数值得抄底购买的楼盘，不过他出手的原因不仅是实惠的房价。他认为，近期国家频频出台政策救市，利好消息不断，加上近日央行又一次性降息108个基点，无疑给楼市的回暖带来了极大的信心。“我认为这是楼市回暖的一个信号，此时在一些性价比比较高的楼盘买房，入市风险已经属可控范围。”

事实上，记者连日来采访一些房地产开发商后发现，不少人士对楼市回暖显得相当乐观。尤其在近期央行做出大幅降息的举动后，开发商们更是坚定了楼市短期内会回暖的信心，乘机造势推盘的举动接连不断。由此，也促使一些喜欢随大流的购房者入市购房。

另外一个认为南宁楼市之所以阶段性回暖的观点是，楼市就像股市一样，也存在技术性反弹现象，当前一段时间市场低迷，市场的“刚性”需求（特别是那些想抄底的投资客）一直被压抑，（特别是那些想抄底的投资客），现在经过开发商的造势刺激，终于在年底前爆发了一次。对此，一些市场分析人士认为，这样的反弹，充其量只是波段线反弹，能否持久，还有待观察。

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