顾海波：松绑二套房贷，不改房价下行趋势！
——09年中国楼市，降价才是硬道理！
今天（08年12月17日）下午，接到数家媒体的电话采访，就国务院17日发布的关于促进房地产发展的三条政策措施，发表一下看法并对未来中国楼市走向作一个基本判断。
事实上，我的观点很明确，也曾经多次在不同场和文章中提及（12月13日在上海图书馆的演讲也是这个观点，演讲很成功，座无虚席，数次自发鼓掌），虽然对于我来说是“老调重谈”，但我想“真理不怕重复”。2009年这个楼市降价才是硬道理，松绑二套房贷，不改房价下行趋势！基于以下道理：
一、 中国楼市10年来（确切说是20年）涨幅巨大（平均涨幅在6倍左右），期间根本没有经过调整，投机盛行，本身积累了大量的获利盘，楼市大起以后的小落或中落是客观的需要和规律；尤其是将营业税由5年改为两年，将有大量的二手获利盘涌出（有如股市中的大小非），短期内住宅的供大于需已成定局（二手房与手房的供应比例大约在5：1），或会加速楼市的下滑，房价的下行空间被打开。
二、 国际经济危机已严重影响到中国经济的发展和中国的就业，股市的暴跌使得老百姓的财产严重缩水，老百姓购房的有效需求（有支付能力需求）和购房的消费倾向趋弱。
三、 国际经济危机和人民币汇率的震荡使得国际热钱有撤离中国楼市的迹象。
四、 中央政府加大保障性住房的建设力度，将直接改变老百姓对楼市的预期，保障住房大量建成之时，必将稀释过高的房价。
五、 中央银行的进一步降息不可避免，这必将大大压缩银行的赢利空间，银行出于金融安全的考虑，第二套普通房的优惠能否真正实现？也还是个未知数。
六、 开发商“死也不降”、“死也不卖”不识事务！成交萎缩和资金链的紧张将到逼企业降价！
七、 楼市的的交易成本较高，没有20%以上的把握赢利，新的楼市炒家不会贸然进场。
八、 整个世界经济和中国经济明年减速已成定局，老百姓收入的减少也已成定局，而中国楼市价格仍岿然不动（除珠三角外），根据国家统计局的最新统计数据显示，2008年11月我国70个大中城市的住房价格仍同比上涨0.2%。因此，中国楼市不可能独善其身！中国楼市价格的下行是硬道理！中国楼市大起以后的理性回归是必然的！是可控的！更有利于中国经济的软着陆！更有利于中国经济结构的升级和经济发展方式的根本转变！
国务院已在第三条措施中明确指出：“引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售”。怎样认清形势、审时度势？怎样丢掉政府“托市”幻想？怎样转变经营方式和经营体制？努力提高住房的科技含量、整体质量和经济效率，创造真正价格和价值相符的、适销对路的商品住房。当前，配合中央“积极财政政策和适度宽松的货币政策”，适度降价、促进商品住房销售是一个双赢和明智的选择和出路！只有降价才能赢得成交量！保增长不是保高房价!
08．12．17
背景链接：
国务院总理温家宝17日主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。会议指出，近期国家采取扩大内需、促进经济平稳较快增长的政策措施，已对房地产市场产生积极影响，不少城市商品住房成交量有所回升。当前，要坚持住房市场化基本方向，坚持对低收入住房困难群众实行住房保障制度的原则，加大政策力度，加快保障性住房建设，进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展。会议研究确定了以下政策措施。（一）加大保障性住房建设力度。争取用3年时间，解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题，并积极推进农村危房改造。中央继续加大廉租住房建设和棚户区改造投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准。选择部分有条件的地区试点，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等建设。（二）进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。(三)引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。按照法定程序取消城市房地产税。
顾海波：中国房地产界独立思想者、独立撰稿人，高级经济师
通讯地址:中国上海市古北路530弄68号 1005室 邮编:200336
电话（Tel）：(021)62911962(0)
E-mail: [email protected]
http://blog.sina.com.cn/guhaibo