陈真诚：消化存量或需十年？乱作为或逼垮房企
文/陈真诚
（内容导读：房市正面临严峻供求问题，降价或是消化存量的最好办法，如果地方政府乱作为，则不但不利于消化存量，还可能逼垮开发商…本文内容仅系个人观点，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，亦不构成对相关人士等的评价！）
南京房价正处领降阵营，房产局长要罚降价销售
南京市江宁区房产局周久耕局长在通报今年1～11月份江宁楼市的运行情况时透露了一个“惊人”的消息称，对于开发商低于成本价销售楼盘，下一步将和物价部门一起对其进行查处，以防止烂尾楼的出现。此言一出，便立即引起了房产业内争议声一片。在目前全国房地产市场正处于深度调整之中，一方面房地产普遍存在严重供大于求的问题，另一方面，消费者继续观望乃至明确弃购，房价持续下跌，房子实在难卖，大量的存量和未来可预见的增量难以消化，开发商又普遍遭遇资金压力，必须采取包括降价等在内的办法来尽可能促进销售进而回笼资金以度过难关。在这种情况下，按理应该是地方政府应积极鼓励开发商想方设法促进销售以帮助区域市场尽快消化存量、刺激消费以刺激经济增长才对。这样，地方政府部门到底该不该查处亏本卖房的开发商？因此，周久耕局长的“查处赔本卖房”论一出来，便招来无数质疑声不断，甚至连一些开发商业内人士也感到很惊愕！南京有开发商老总称，在市场不景气的情况下，资金链肯定不能断。资金链一旦断了之后，楼盘就可能成烂尾楼了。而如果通过低价销售，开发商盘活了资金，就能东山再起。
除“防止烂尾楼出现”外，周久耕局长的“查处赔本卖房”论的另一理由可能是他认为现在的房价还在涨，而且将来还将继续涨。当时在现场，面对市场整体低迷的情况下南京江宁的房价跌还是涨这个问题，周久耕局长肯定地回答称：涨！
面对周久耕局长对房价上涨的肯定，或许大家会感到很纳闷的是，如今，全国性房价普遍下降，为什么那么肯定当地房价是涨？
实际上，对照12月12日国家统计局公布的1—11月全国房地产市场运行情况来看，南京的房价是下降的。
12月12日国家统计局公布的1—11月全国房地产市场运行情况显示，11月份，全国房地产开发景气指数继续回落为98.46，比10月份回落1.22点，比去年同期回落8.13点。今年前11个月，全国完成房地产开发投资26546亿元，虽然增幅比1～10月回落1.9个百分点，但同比还是增长了22.7%。其中，商品住宅完成投资19333亿元，同比增长25.2%，回落2.2个百分点，占房地产开发投资的比重为72.8%。而与投资增长20%以上形成对比的是，1—11月全国商品房销售面积4.9亿平方米，同比下降18.3%，其中商品住宅销售面积下降18.8%。1—11月全国商品房销售额19261亿元，同比下降19.8%，其中商品住宅销售额下降20.6%。这样，无疑将进一步加剧市场供求的严峻性。事实上，国家统计局公布的1—11月全国房地产市场运行情况显示，截至11月末，全国商品房空置面积1.36亿平方米，同比增长15.3%，增幅比1—10月提高2.2个百分点。其中，空置商品房住宅7084万平方米，同比增长22.9%，增幅提高4.9个百分点。而另一方面，11月全国70个大中城市房屋销售价格虽然同比上涨0.2%，但涨幅比10月份低1.4个百分点，环比下降0.5%。这是房价自8月以来第四个月环比下降，此前8月、9月和10月的房价环比降幅分别为0.1%、0.1%和0.3%。
具体到分地区的数据，国家统计局公布的1—11月全国房地产市场运行情况显示，在新建住房销售价格同比下降的13个城市中，深圳下降18.0%、广州下降8.8%、南京下降5.2%、重庆下降4.6%、厦门下降3.8%。新建住房销售价格环比价格下降的43个城市中，厦门下降2.9%、长沙下降2.5%、深圳下降2.4%、南京下降2.2%和兰州下降1.7%等。90平方米及以下新建住房销售价格比上月下降的38个城市中，长沙下降3.1%、南京下降2.5%、深圳下降1.6%、上海下降1.5%和重庆下降1.4%等。二手住房销售价格同比下降的22个城市中，深圳下降18.1%、厦门下降6.3%、广州下降3.7%、重庆下降3.6%和郑州下降1.7%等。环比价格下降的38个城市中，兰州下降5.8%、厦门下降2.1%、长沙下降2.0%、北京下降1.5%和太原下降1.4%等。
尽管舆论认为，国家统计局公布的1—11月全国房地产市场运行情况显示的数据可能还没能完全真实地反映出市场的严峻情况，但即便从国家统计局公布的1—11月全国房地产市场运行情况所显示的这组数据中也可看出，无论在“新建住房销售价格同比下降”还是“新建住房销售价格环比价格下降”或是“90平方米及以下新建住房销售价格比上月下降”的城市排名中，南京均属于领降阵营排头兵之一：“新建住房销售价格同比下降”中南京排第三下降5.2%，在“新建住房销售价格环比下降”中南京排第四下降2.2%，在“90平方米及以下新建住房销售价格比上月下降”中南京排第二下降2.5%。
这样来看，在南京在全国房地产中领降房价的大环境下，作为南京一个区的江宁的房价，肯定房价上涨，说服力或显不够。
因此前房价过快过多上涨导致现实性房价过高成为了阻碍市场成交的最大障碍之一。如今，房地产市场普遍遭遇困境，正处于调整周期之中，消费者因房价过高而普遍性观望。尤其是，又遭遇美国金融危机及其衍生的经济危机，中国经济面临可能继续下滑的危机，老百姓因对未来收入增长缺乏信心而加剧观望，导致房地产成交日益清淡。这样，一方面，有效需求严重不足，另一方面因此前房地产开发投资过热而造成市场供应大量增加，二者互相作用，造成房地产市场普遍出现大量供大于求的严峻形势。因此，地方政府或可通过政策刺激开发商采取包括降价销售在内的办法，来加快卖房以尽可能快地消化存量，并为未来的增量提供相对较好的市场空间。而周久耕局长的“查处赔本卖房”论，很可能向开发商释放出“降价卖房将被查取”的信号。
面对目前的房地产现实情况，为促进房地产市场可持续地健康发展，为促进市场成交，中央政府已在想方设法刺激消费，地方政府自然也应积极引导市场，促进市场交易。但是，这种引导不应该过于干预开发商降价卖房。
或可看出，面对如今的房地产市场之实际情况，一些地方政府或真的已经很急了，而一急之后就可能乱，就不但可能乱出言论，甚至还可能出乱作为。如果这样，就可能因不恰当的政府干预行为扭曲开发商和消费者的心态，可能影响开发商依据市场变化实际而调整包括价格策略在内的营销策略，让买房人继续观望，不利于促进销售，不利于消化存量，也就更不利于刺激消费、扩大内需了。甚至导致房地产市场更乱，可能逼垮开发商。
深圳政府不乱作为，房市成交价跌量增
地方政府不乱作为可能更有利于促进房地产成交这个道理，也许能从深圳房地产市场的现实表现得到证明。
曾一度领涨全国房价的深圳市，地方政府公开表示不出台救市政策，在中央系列政策的刺激下，反而再次成为中国房地产市场上的成交先锋。
来自统计数据显示，11月，深圳全市商品住宅成交套数为6039套，成交面积为55.41万平方米，成交金额69.29亿元。而10月份深圳新房成交总套数为3483套，成交面积为34万平方米，成交金额43.2亿元。11月的成交量较10月增长73%。在与这成交量大增所伴行的是深圳成交价在下降。统计显示，11月深圳房地产市场成交均价为每平方米12506元，环比下跌4.48%。国家发展和改革委员会公布的11月全国70个大中城市房屋销售价格相关数据显示，深圳新房价格同比下降18%，环比下跌2.4%。
舆论认为，深圳地方政府明确表态不救市，开发商反而可以不受政府表态的影响，不失时机地遵循市场规律进行决策，采取包括降价等策略来促进市场成交。这或可供其他更多地方借鉴，因全国各地正普遍遭遇房地产供大于求、消费者持续观望、成交萎缩、房价走势下降的难题，各地地方政府正普遍遭遇如何作为的问题。
全国房市供大于求，短暂回暖走势不变
12月12日国家统计局公布的1—11月全国房地产市场运行情况显示出，11月份全国房地产开发景气指数继续回落为98.46，比10月份回落1.22点，比去年同期回落8.13点。1—11月全国商品房销售面积4.9亿平方米，同比下降18.3%，其中商品住宅销售面积下降18.8%。1—11月全国商品房销售额19261亿元，同比下降19.8%，其中商品住宅销售额下降20.6%。但全国完成房地产开发投资26546亿元，虽然增幅比1～10月回落1.9个百分点，但同比还是增长了22.7%。其中，商品住宅完成投资19333亿元，同比增长25.2%，回落2.2个百分点。截至11月末，全国商品房空置面积1.36亿平方米，同比增长15.3%，增幅比1—10月提高2.2个百分点。其中，空置商品房住宅7084万平方米，同比增长22.9%，增幅提高4.9个百分点。
由此可以看出，全国房地产普遍面临供大于求、成交下滑、房价下降的问题。
近几年来，尤其2006年、2007年，房地产市场异常火爆，吸引了大量企业进入。进入2008年，市场需求急剧萎缩，前期滞销造成的存量积压加上不断增加的增量，共同造成的房地产市场的供大于求。
有媒体报道称，2007年中国房地产开工量为20亿，由于2007年开发商拼命囤地造成开工增加，2008年中国房地产开工量则为25亿，一年间增加了5亿。而事实上，多数开发商去年高价拿的地目前还没有正式开发一旦投入开发，无疑还将增大供应量。任志强先生也透露称，现在中国每年有近8亿的竣工量，但是今年的销售量不到6亿，下降了20%多。他认为，当前市场囤积的房子，在现状下两年的时间也消化不了。
在中央电视台播出的《献计增长中国》长沙篇中透露称：“专家告诉记者，虽然宏观调控和金融风暴消除了更大的地产泡沫，但目前全国在建的地产项目已达24亿平方米，而卖出的只有5亿平方米”……
据中国房地产及住宅研究会等测评，2007年，万科、保利、富力、中海等12家重要房地产开发企业的土地储备高达3亿平方米，即便按2007年的开发速度，消化这些土地储备需要5年以上时间。随着全球金融危机在下半年开始加剧恶化，市场日趋低迷，销售回款速度放慢，则需要更长的时间来消化这些土地。
剔除ST公司后，全国86家A股房地产公司三季度末的存货金额达4015.2亿元，同比增长近60%。
根据北京市房地产交易管理网统计，12月1日，北京可售期房套数：180996；可售现房套数：167224；可售二手房套数：6145；新发布二手房源套数：225。而12月11日，有媒体报道统计公开资料称，北京市12月预计开盘项目数为25个，其中新盘12个，老项目后期13个，最高降价幅度达到30%，但北京地方政府没有表示要处罚降价销售的开发商。
据武汉房地产交易信息网统计的数据显示，武汉商品房市场至少尚有14万套左右的存量房。即便在没有新增量的情况下，需要至少两年的时间来消化存量。于是，开发商不得不通过变相降价等方式来拉动销售，回笼资金。有媒体报道称，武汉中心城区房价倒退一年，“甩卖风”越刮越猛，但武汉地方政府也没有表示要处罚降价销售的开发商。
上海房地产市场，由于一系列新政的诱因，在经历了几个月的持续低迷后，虽然，11月商品住宅成交70.85万平方米，成交面积与上月相比增幅近42%。然而，有深入研究分析发现，11月成交放大只能说明相比于前两个月上海的成交量已极度低迷而言低迷程度减小，皆与正常的成交量有较大的距离。与去年11月相比，同比减少了44%，更无法和去年繁荣期的成交量相比。国家发改委数据显示，上海房屋销售价格指数为99.2，同比去年下跌0.8%，新建住房价格指数98.6，同比去年下跌1.4%；二手住宅价格指数99.4，同比下跌0.6%。舆论称，从数据来看，上海房价呈现全线下跌趋势。12月14日，为期4天的第24届中国上海房地产展示交易会落下帷幕。主办方表示，到场参观人数为10万人次，而此前的“五一”是11万人次，“十一”是13万人次。另有对现场800多名看房者的随机调查显示，有近九成的人表示现在不是买房的时机。
在11月份，除上海、深圳、广州等地外，北京等一些城市也出现了11月份成交回升、房价回落的现象。但是，不但这种成交回升的背后或正是如上海一样，而且有着特殊原因。尤其是，进入12月以来，北京、上海等地的成交数据都显示成交量增速回落。因此，如果现在说房地产改变了深度调整大势，真的还为时尚早。11月以来，造成一些城市新房交易量上涨的原因，主要是10月底以来不断出台新政，尤其是连续降息和针对首次购买90平方米及以下普通住宅的优惠利率、降税减费等政策，消费者的购房负担减轻,对一些首次购买90平方米及以下普通住宅的购房者具有一定的刺激作用。而不少新政是从11月1日开始执行，因此部分10月份的消费需求延迟到11月份集中释放。再加上部分开发商打折促销, 使得交易量环比有所上升,促进了交易量的相对上涨。而舆论普遍认为，这只是一种暂时现象。随着政策对预期的作用及对消费者的消费刺激的影响逐渐减弱，成交量或继续回落。因此，本文作者陈真诚分析认为，从目前情况来看，市场观望还将持续，房地产买方市场局面在短期内很难扭转。12月12日，国家统计局总经济师姚景源在北京表示，目前北京的商品房价格确实比较高，房屋价格与价值不符，房价将来一定会下行的。
央视节目透长沙房市数据，降价销售或能促存量消化
在上海、北京、深圳、广州之外，一些非一些城市的房地产情势不容乐观。
就在不少城市出现成交回升的2008年11月，兰州市房地产管理部门的数据显示，兰州市商品房交易量仅为299套，与去年同期相比成交量下跌近八成。
12月10日，中央电视台《献计中国增长》播出长沙篇之后，也把向来少有向外公开真实数据的长沙的房地产市场的现实情况推向了公众面前，这期探讨“停建经济适用房背后”节目所透露的数据，引起了长沙房地产市场不小的震动。
节目中，主持人一开始就指出，“中部的城市中，长沙素来以低房价著称，目前均价只有3800元左右，不仅低于武汉，同时也低于西部城市重庆和成都，然而这样一个地产风险最小的城市，现在当地的开发商和政府已经坐卧不安，长沙市的开发商预言，近期将有60%以上的房地产公司倒闭，大量的商品房闲置，银行贷款风险增加，政府通过出让土地所得到的收益也大幅减少，但另外一方面，买不起房的老百姓还是买不起房，有实力买房的人却在持币观望，长沙的楼市和全国许多城市一样，也走入了一个低迷发展期……
12月6日，著名经济学家中国发展基金会副秘书长汤敏、北京大学光华管理学院教授王建国对长沙展开调研，亲身体验了长沙房地产的严峻形势。目前长沙在建和建成的商品房面积已经达到3500万平米左右，但今年商品房却只能销售700到800万平米，也就是说按目前的销量，即使不再新建商品房，也要四至五年才能卖完”。
而有人表示，根据数据显示，2007年，长沙市年销售约800万平米，2006年高热时年销售约600万平方米。根据今年房地产市场现实情况，2008年的年销售量，可能只有400-500万平方米左右，不可能达到2007年的销量，达到2006年销量的可能也不大。如果这样，那就意味着，如果真按照中央电视台节目中所说的“目前长沙在建和建成的商品房面积已经达到3500万平米左右”的数据，按照目前的销量，即使不再新建商品房，也可能需要8年左右乃至10年才能消化完。只是，另有数据称，截止到2008年12月11日止，长沙市新报批房产项目超过1亿平方米为106874345平方米，2008年新批准预售面积为11000000平方米……
节目内容中，也透露出了更多的一些信息。
节目称，为了节省时间，两位经济学家邀请当地多名开发商共进午餐，沟通交流。开发商面临倒闭，政府卖不出地，大幅影响财政收入，并不是长沙一个城市面临的难题，但面对这种困境，两位经济学家却感到非常的庆幸，因为如果不是这场金融风暴，长沙市的楼市灾难有可能会更加可怕。
节目对话：“不是所有的房地产开发商都能自救，有一部分的话，他是救不了的，他没办法救”。
节目对话：“这个比例有多大”？
节目对话：“我想的话，在长沙本地市场的话可能60%”。
……
节目对话：“从宏观角度来说，第一个房地产商你价格还得跌，你要长沙跌到2500块钱（/平方米）”。
节目对话：“长沙都市规划区进入总图报建阶段的，占面积接近他们统计出来接近一亿，一亿个平米”。
节目对话：“多少平米”？
节目对话：“就是一个亿”。
节目对话：“一个亿，什么一亿”？
节目对话：“就是相当于进入筹建阶段的项目”。
节目对话：“但长沙市现在每年卖出多少”？
节目对话：“五百多万，七八百万，一亿平米就得卖，卖十几年，十五年都不止”。
在不少地方房地产数据缺乏透明性、房地产数据真实性一直遭受质疑的大环境下，这期节目，透露出了一些数据，尤其是“目前长沙在建和建成的商品房面积已经达到3500万平米左右”、“近期将有60%以上的房地产公司倒闭”、“长沙房价均价可能还要跌到2500元钱/平方米”、“一亿平米就卖十几年、十五年都不止”等这些信息，给长沙房地产市场造成了不小的冲击，可能导致一些消费者进一步观望，等待房价下降到2500元/平方米才买。如果这样的话，将可能进一步加大长沙房地产市场消化存量的压力。
而且，进一步地，长沙市人民政府张剑飞市长在节目中透露 “现在就问题有一个供求关系，建的房子都120、130，（老百姓）他们买不了这样的房子”这样一个显示市场存量消化难度增加的信息……
房地产具有明显的地域特性，可一些“价格洼地”论者，喜欢拿长沙的房价和其他城市比，尤其喜欢拿长沙的房价和武汉、重庆、成都乃至南京、上海、北京、广州、深圳比高低，说价格低有巨大涨价空间。其实，且不说上海、北京、广州、深圳等城市不具备可比性，就说其他一些城市，南京是经济比湖南发达的省份的省会城市，武汉是中心城市，重庆是直辖市出了一些全国著名大开发商，成都城市规模等诸多方面超过长沙，更何况长沙更紧邻房价比长沙更低的湘潭、株洲。因此，盲目把长沙房价与上述城市攀比，其实际意义到底有多大，值得反思。
尤其是，长沙，是个比较典型的消费城市，而长沙一般老百姓的工资水平并不高，又习惯于舍得花钱消费，如将一些钱花在像酒吧、歌厅、就餐和服装等生活消费上了，日常高消费导致积蓄可能下降。长沙人喜欢消费，源于长沙人爱面子这一地域文化。只是，相对买房子来说，抽高档烟、泡酒吧、买奢侈消费品，虽然这些单一消费显得昂贵，但单次消费只需要几乎很小的资金总量就可能满足其面子。而房子是不同的，是需要很大的资金总量或支付压力。对长沙大多数老百姓来说，并不是象上海、北京的一些老百姓那样一切为了买房子。真正手里有很多积蓄的不多，就影响了老百姓对房价的支付能力。本文作者陈真诚分析认为，正是因为长沙特定的地域文化，尤其是老百姓的消费心态、消费习惯等，也事实性地严重影响着长沙的房地产市场。开发商应该认真分析市场特点，采取符合市场特点的有效策略促进销售。
其次是，在长沙，近几年因“经营城市”导致大量土地流入房地产。再加上一些人以“价格洼地”来宣扬长沙房价会有很大涨价空间。而或正是这样，导致大量的开发投资资金涌入长沙，导致了如今的供求局面。
这就是说，长沙房地产市场不但面临存在供求问题，还面临本地消费者消费习惯和现实房价问题等。因此，降价销售，或是促进存量消化的最好办法之一。
从目前来看，长沙地方政府并没有象南京那样释放出要“处罚降价销售的开发商”的舆论或出台相关政策或采取相关行为等而因急生乱，而是正在采取措施以尽可能快地消化存量。长沙市人民政府张剑飞市长在节目中称，“如果说我们能把这一部分人从棚户区解放出来，这样的话就产生一千万平方米的需求”……虽然，或正是由于诸多方面的原因，尽管长沙市政府及开发商的共同努力，也许未必能尽快地促进存量房的消化。
住房保障正逐步推进，认清形势以促进成交
在面对目前的房地产现实情势，不但深圳、长沙等地方政府并没有因急而乱，在同样存在供求关系问题的沈阳、石家庄、武汉、广州等城市，地方政府也没有因急而乱，而是正在采取措施，以尽可能促进市场成交。如广州市常务副市长苏泽群12月12日在市信访局接听信访电话时透露，因房地产市场发生变化，广州今明两年停推因价格问题而出现“空售”现象的限价房。
在此，还需看到的是，由于房地产带来的收入尤其土地收入直接大比例地相关于地方政府的财政收入，面对今天的房地产情势，地方政府急是可以理解的，但一旦因急而乱的话，则可能导致房地产市场更乱，更可能传达相关信息而加剧市场的观望心态，不利于促进存量房及时消化。可能导致当地房地产市场供求关系的进一步严峻化。这是因为，除目前已发生的存量房之外，近年土地高热带来的一些房地产开发商大量购地，在政府的土地政策、金融政策的调控下，必将在未来不久导致商品房增量进一步增加。而且，2007年“国务院24号文”，使得住房保障制度重新回归，使得房地产市场步入住房保障和市场化并行的轨道上。
住房和城乡建设部副部长齐骥曾对外宣布，未来3年将在保障性安居工程上投资9000亿元。为刺激经济增长，新增的1000亿元中央投资, 其中将有100亿元用于加快建设保障性安居工程。2007年北京市“两会”期间，北京市委书记刘淇表示，政府要在3年内，建立1000万平方米经济适用房、1000万平方米限价房。2007年7月，北京市规划委公布了《北京市“十一五”保障性住房及“两限”商品住房用地布局规划》（下称“规划”）。“规划”显示，2008-2010年保障性住房及“两限”商品住房规划总建设规模约1800万平方米，总套数将达到约25万套。按照“规划”，北京将通过划定控制区、地铁综合开发、开发配建、各区县安排四种主要措施和清理回收、提高强度、实施代建等三种辅助措施，确保保障性住房及“两限房”资源约4000万平方米。“十一五”期间，北京要建的保障性住房和两限房，要占同时期总的住房总量的24.4%，并且在今后几年，北京每新建4平方米的住宅中，就有1平方米保障性住房和“两限房”。预计2009年底政策性住房在施面积可以达到2000万平方米，约占全市住房在施工面积的30%。
这样，随着全国各地逐步落实国务院的住房保障制度而推进保障住房建设以保障民生，随着政府通过关注民生而增加投资以保增长，房地产市场必将进一步分化。
在多种因素作用下，正处于深度调整期的房地产市场，未来预期依然未改变，房价依然继续下降走势，甚至可能呈现加速下降态势。中国人民大学“中国宏观经济分析与预测课题组”在12月上旬发布的报告认为，房地产行业的大幅度调整将在2009年全面爆发。2009年，房地产将面临供给提升和需求大幅度下滑的双重压力，房地产将加速下降。
在这样一种房地产基本大势下，想通过人为因素来改变目前的房地产走势，或很不现实。本文作者陈真诚分析认为，为消化存量，对于一些地方政府而言，应积极面对现实促进成交，而不应盲目乐观，也不应因急而乱。否则，导致的结果，可能会使市场更乱，进而使消费者、开发商难以做出正确的判断，甚至扭曲了心态，不利于房地产的健康发展。
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