楼市的调整期还有多长？
河南商报记者 郑维奇
2008年的冬季，中国房地产业步入了一个前所未有的“寒冬”。
有人说，2009年上半年楼市就将逐步回暖；有人说，到2009年年底房价才会见底；更有人说，这种状况会持续更长时间……
那么，楼市的这次“寒冬”将延续多长时间？房价究竟有没有见底？2009年的楼市形势会否有所改观？
当前房价是否见底，尚是未知数
今年年初，王石(王石博客,王石新闻,王石说吧)提出了中国房地产业的拐点论，引发轩然大波。这一拐点论紧随着万科9月份在杭州的降价行动而迅速得到证实。经过两个多月的降价，11月份，全国楼市普遍出现成交量放大现象。现在大家关心的是，房价究竟有没有见底？现在是不是买房的好时机？
“房价会涨会跌，现在是不是底，只有天知道。”一半官员背景、一半学者背景的建设部政策研究中心主任的陈淮的“惊人之语”听起来有些突兀，但也代表了眼下不少人士对明年上半年市场“看不准”的心态。
陈淮说，买房子，不论出不出政策，今年买还是明年买，总之有一个常量。过去3年，老百姓这十年的购房能力已经比较集中地得到了释放，接下来可能需要休养一段时间。
北京师范大学房地产研究中心主任董藩(董藩博客,董藩新闻,董藩说吧)表示，政府已经出台一系列拉动楼市的利好政策，接下来，政府如果继续出台利好政策，现在房价可能已经到底；如果没有继续出台利好政策，或者政策出了也没有效果，房价也不排除进一步下滑的可能。
国巨创业投资集团总裁、美国万通投资银行控股集团执行董事、首席经济学家孙飞博士则较为乐观。他认为，2009年的房地产业会保持一个稳定的增长，一线城市比如北京、上海、广东、深圳等地房价还会波动，但大部分的三线城市、小城镇，房价会有所上涨。这和农村土地流转及一些税收政策的出台不无关系。
金地集团副董事长赵汉忠(赵汉忠博客,赵汉忠新闻,赵汉忠说吧)也认为，2008年由于对宏观经济不看好的恐惧情绪的蔓延，使得非常多的消费，特别是房地产消费受到了很大的抑制。如果国家下大决心去拉动内需，去保增长，那么2008年年底，差不多见底了。
房地产市场
“滞涨”特征显著
2008年前7个月，全国房地产开发投资和商品住房竣工面积均继续保持增长态势，但全国商品住房销售面积，无论是现房还是期房，却出现了不同程度的下降。全国完成房地产开发投资15884亿元，同比增长30.9％；全国商品住房竣工面积16533万平方米，同比增长12.4％，增幅同比提高9个百分点。
但销售面积大幅下降，7月份销售面积为27743万平方米，同比下降10.8％，增幅同比下降37.2个百分点。其中，现房销售面积同比下降17.8％，增幅同比下降27.6个百分点；期房销售面积同比下降8.2％，增幅同比下降42个百分点。
此外，全国土地市场交易整体下降。今年上半年，以底价成交的土地接近一半，土地流拍接近10％。
8月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.3％，涨幅比7月低1.7个百分点；环比下降0.1％，首次出现环比下降。
短期
房价面临进一步回调
由于需求方短期内难以走出观望，开发企业会迎来一轮“洗牌”，在供需双方作用下，短期内房价面临进一步回调。
中国社会科学院12月2日在京发布的2009年《经济蓝皮书》中指出，2009年将延续2008年房市的低迷，从需求者的角度讲，部分改善型需求和投资型需求的购买行为将向后推迟，炒房者将因投机能力下降而不同程度地退出市场，首次购房的自住性需求将更为谨慎；从需求结构的角度，购房需求将向实用性的中小户型集中；从产品需求特点的角度，留存在市场当中的真正的住房需求者将会对房地产产品提出更高要求，因此未来市场竞争会更加激烈。
在需求难以启动、供给方资金链紧张的情况下，部分自有资金不充裕的中小房地产企业将面临因无力融资而退出市场的风险。
在供需双方的作用下，开发企业会采取进一步降价的措施，以期尽快回笼资金，短期内房价下调将成定局。
政策刺激不会促使房价上涨
2008年，很多开发商在拿地、推盘方面没有了积极性。以拿地两年后上市的常规，这也直接导致了两年后市场供应量的减少。再加上政策的刺激，市场上流传着一种说法，2010年会出现新一轮房价上涨。
陈淮对于这一说法进行了抨击。他认为，每年的楼市需求必须保持均衡。而实际上，房子需求的周期可以是三到五年。三年前的需求推迟到今年很正常，五年后的需求可能今年就能实现了，所以拿地少有可能导致2009年、2010年的供给减少，但是需求也可能更少。
董藩也认为，2009年如果出台政策对路的话，购房者会开始入市，下半年市场会有所恢复，但不可能出现以往的暴涨。
大势
2009年仍然形势严峻
房价上涨的速度越快，失去有效需求的数量就会越多，价格就会越快失去支撑。
以北京为例，自2006年下半年至2007年下半年，房价整体涨幅高达100％以上。这种快速的价格翻番意味着房产购买者要在很短的时间里要么拿出多一倍的钱，要么选择比计划要小一半的房子，这对于大部分“刚性”需求的购房者来说，这两者都不可能。
因此，现在是有效需求被严重损害的市场，无论是购买力的提升、与房价的对接还是人气的重新聚集，都需要大幅度的调整以及更长一点的修复时间。
高企的房价促使逐利的投资、投机者一度快速蜂聚，购房者中的投资、投机比例上升到了前所未有的高度。
一直以来是“20%的有钱人拉高了80%的房价”，而到最后是“20%的投机者”将房价推至疯狂的高度。股市的赚钱效应会聚的巨额资金在获利后又大规模向楼市集结，导致楼市开始出现危险的“泡沫”。
如今，“泡沫”随调控风暴迅即破灭，投资、投机需求快速蒸发，这样的“突然失血”必然会导致市场调整的进一步加剧。
房地产将步入较长调整期
2009年《经济蓝皮书》中指出，2009年在国际、国内经济形势以及国家宏观调控政策的影响下，房地产市场将步入较长时间的调整期。
2007年9月27日，“房贷新规”掀开了楼市调整的序幕。至今已经一年多时间了，但调整远未结束，还有往深度调整发展的趋势。
美国次贷危机爆发一年多来，情况越来越严重，甚至可能出现“百年一遇”的金融危机。2009年美国实体经济衰退已成定局，可能波及全球，包括中国。中国经济“低通胀、高增长”的时代也已经结束，未来将面临艰难的“高通胀、增长放缓”的局面。
房地产市场持续高增长所依赖的宏观经济面已经发生了深刻的变化。
2008年，对股民而言，是个“财富缩水年”。2008年，对于中国大部分私营业主而言，是“守业艰难”的一年。2008年对于大部分工薪阶层而言，收入增长赶不上通货膨胀，已经是事实。
楼市销售低迷，在很大程度上不是房地产行业本身的问题。消费群体购房意欲减退，购房能力下降才是主要原因。
中国的股市是“政策市”，楼市也是“政策市”。未来楼市的走势，很大程度上取决于政策的取向。
郑州
楼市明年将走出下跌通道
河南恒辉房地产顾问有限公司总经理陈健认为，中国楼市是个复合体，面临的状况也是复杂多变的，因为各个城市的情况不一样，实际面临的问题也有很大差别，并且受经济影响和泡沫存在的程度都不同。
“从专业的视角来看，在宏观层面上，我认为楼市当前的走势仍然不是很明朗，还需要继续观察。但就具体市场，从微观视角来看，比如我们郑州，我觉得经过近一年的调整、挤压，郑州的房价在原本泡沫成分就不多的情况下，已经基本合理。随着市民对楼市认识的逐步加深，在巨大的刚性需求驱动下，市场仍有回转的潜力。”陈健说。
厦门天力行（河南）房地产营销策划有限公司董事长兼总经理王正和郑州同致行房地产顾问有限公司副总经理耿大勇都认为：明年四五月份市场将会出现回暖。
而郑州房地产市场11月份的数据似乎证实了这一点。11月份，郑州商品房市场成交量出现了一次强劲的“反弹”。在从7月份开始连续4个月成交量下跌的情况下，11月份郑州商品房成交套数环比增长了70.57%。
住宅方面，11月成交套数比10月份增加2970套。价格方面，11月住宅平均价格为每平方米4070元，比10月份上涨169元。从数据上来看，郑州楼市11月份出现了“量价齐升”的势头。
郑州作为房地产市场的二三线城市，目前这种状况的出现，更多的是受大环境的影响。在国家宏观调控政策转变的情况下，郑州楼市的发展基调从今年8月份以前的“滞涨”发展成为“价格稳中有降，成交逐步回升”的状态。
有关专家预测，明年，郑州的房地产市场将逐步走出下跌通道，开始缓慢回升。但具体回升时间，目前还没法确定。
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到底是现在出手买房，还是继续等待？房价是现在已经见底了，还是明年才会见底？今年的12月，是2008年房价的最低点，在这敏感时期，看看各方人士的说法——
杭州楼市的交易量正在缓慢地反弹。据杭州透明售房网统计，11月份杭州主城区共成交商品房1677套，是8月份以来成交量最高的一个月。同时，11月成交均价12467元/平方米，为今年来的月均最低点。虽然这样的成交量放大还不足以称之为楼市“回暖”，但交易量的上升也让人猜测，楼市会不会就此走出低谷？站在2008年末眺望2009年，明年的杭州楼市能否恢复生机？
2009年，成交量能否全面回升
乐观派
明年总体成交量会超过今年
万通集团董事 孙飞
目前中国房地产业的冬天到了，但随着金融“国九条”的出台，房地产业的春天也要来了。我认为2009年的房地产业成交量会有所增长，虽然一线城市仍会有一定的调整、波动，但大部分三线城市、四线城市，不但成交量放大，房价也会有所提高。
这次房地产的调整，主要针对一线、二线城市，三四线城市本来影响就不大。所以我认为2009年，中国整体房地产业会保持一个稳定的增长，特别是三线、四线城市和一些小城镇会平稳上升，总体市场比2008年要好。
入市的购房者会增多
金地集团上海公司总经理 赵汉忠
2009年国内房地产总体成交量可能会超过2008年。
2008年由于宏观经济形势影响，包括对经济不看好的情绪的蔓延，使房地产消费受到了很大的抑制，很多有刚性需求的人，都在观望之中。
而到2009年，政策差不多见底了，大家也该入场了。消费者的行动力比我们想像的要积极，很多人嘴上说不买房，实际上可能已经在行动了。
成交量会上升，但回暖尚早
双赢营销机构总经理 章惠芳
我觉得明年成交量会有一定上升，但总体楼市不会很快回暖。
现在开发商的心态普遍都在放低，从新开楼盘的定价上可以看出开发商已经越来越理智了。经过年底一轮的阵痛，开发商也应该筛去很多价格泡沫，购房者也就比较能接受，明年的成交量比今年下半年肯定会好一些。
2009年楼市总体还是调整为主
顺发恒业策划部经理 钱向军
我觉得成交量回升没那么快。近两个月，只有少数几个楼盘的销售比较好，总体形势并不好，现在就说明年会量价回暖还言之过早。
我认为，现在整体经济形势不是很好，2009年楼市总体还是会以调整为主。
楼市需要修养一段时间
建设部政策研究中心主任 陈淮
不论出不出政策，今年买还是明年买，绝大多数城市房子总的购买量是既定的，是一个常量。100个小伙子要娶媳妇，不管是去年娶还是明年娶，总是娶一百个姑娘。过去3年中国楼市已经把老百姓这十年的财富能力比较集中地释放了，楼市现在可能需要修养一段时间。
购房人王先生
我觉得房市和股市不一样，房市的大趋势是比较稳定的，不会波动得很厉害。有自住需要的人，还是会买房，但是成交量应该是慢慢回升，不会大幅上升。之前房市牛了很多年了，应该会保持平稳的跌势吧。我觉得这2年内不会出现之前几年的热闹景象了，所以我猜房价会低迷2年。
房价已经到底还是将继续探底
见底派
现在差不多见底了
购房人 罗女士
我觉得现在房子已经降得差不多了。我觉得这个价位已经可以接受。反正是买来自己住的，不是用来投资，打算明年年初就买房了。
年底房价可能是底部
浙江大学房地产投资研究所所长 赵杭生
经过一年多的调整，楼市的风险已经差不多都释放了，泡沫也基本被挤掉了。我觉得开发商为了回笼资金，手里有存量的会千方百计促销，今年年底还会有一轮降价空间，这差不多就是房价的底了。
现在开发商普遍比较悲观，不敢再采取扩张的发展战术，不再拿新项目或者推迟开发项目，缩减开发量，这会导致明后年存量大减，价格可能会上调。明年上半年经过一定调整后，我预计下半年，观望的人会开始行动，供求渐渐平衡，量价开始回升，到2010年可能会趋向供不应求。
继续探底派
明年五一才会见底
美国龙安集团行政总裁、前纽约规划局局长 饶及人：
我认为明年五一前后楼市才会见底，因为经过接下来六个月才是楼市最艰难的阶段，到时候价格会降到一个比较合理的位置。
明年下半年起房价渐渐会回升，2010年将比2009年上升15%至20%，但不可能涨得像前两年那么疯狂。
至于现在，下跌趋势才刚开始，并不是最低点，我觉得目前的房地产泡沫至少还有10%可挤。
明年二季度见底
浙江复地置业发展有限公司董事长 薛瞻千：
我认为明年二季度房地产市场会开始回升。原因是：一，明年整体对经济增长的信心会恢复，很多观望的人都会重拾信心来买房；二，国外的资本不断流入中国，加上中国其它产业资本进入房地产，都将刺激中国房地产上升；三，明年股市会回升，很多把钱都放在股市的人会解套，继而可能把钱拿出来投资房产；四，今年年底的很多政策在明年上半年会显现效果。银行房贷细则如第二套房目前还不明确，而到明年一季度一定会比较明确，这些都会刺激购房。
2010年初见底
购房人 徐小姐
我已经推迟了购房的计划，因为我觉得房地产的利润很高，还有降价的空间。明年如果房价跌，我想很多人会出手买，但是我觉得明年没那么快见底回升，金融危机没那么快化解，楼市应该会在2010年初见底反弹。总的经济形势得有两年时间才有可能复苏，所以我觉得现在还是现金为王。
难测派
见底时间难测
北京师范大学房地产研究中心主任 董藩
到不到底只有上帝知道，我们也不知道后续政府还会出什么政策。如果出了好的政策，有利于启动市场，这就是房价的底了；如果政策出了没有效果或没有进一步的利好政策，也不能排除房价下滑的可能，所以市场怎么运转都是可能的。
现在是不是购房的好时机
出手派
自住的人可以出手了
购房人 周小姐
我觉得如果自住的话，现在就可以买了，毕竟我们也不可能抄到楼市最低的点，差不多觉得可以了就买了。
作为自住，我更关注的是房子的品质而不是时机，要挑性价比高的、品牌好的，以后房价一定会回升的，至少不会贬值很多。但如果是投资买房，我觉得还不是时机，因为我觉得2009年楼市估计仍会低迷，整个房地产行业应该处于整合期吧。
现在是购房的好时机
天阳置业营销总监 石焱：
我觉得现在已经是购房的好时机了，房价基本上已经回到去年年中的水平，差不多接近底了。我觉得市场的购买欲望一直是存在的，所以到明年四五月份成交量就会上来，到明年下半年房价也许会缓步上扬，到2010年会比较明显上升。
谨慎派
买房时机因人而异
双赢营销机构总经理 章惠芳
对购房者来说，买房时机是因人而异的。自住需求的买房人不能只跟着市场大势，而要看自己的需求。自住的人对房子的要求是很细致的，真正符合他要求的也就两三个楼盘，觉得价格可以接受就买了。看到非常适合自己的房子，如果为了等市场时机不买，那就可惜了。而对于买房投资的人来说，现在并不是非常好的时机，如果要进行投资，也要做好中长期投资的准备。
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