市场概况：
进入11月份，据土地爷（www.TuDiYe.com）10、11月份的数据统计显示，上海各区县工业地产市场仍然保持平稳上升的势头，工业土地供应始终处于紧缩状态，致使工业土地价格和厂房租售价格持续上涨，环比上涨0.4％至每月每平方米37.2元。
与此同时，物流设施与研发类物业的租金环比也分别上涨了0.5％和1.9％。然而，不断上涨的生产者物价指数，加上人民币的升值已经导致大量中小企业，尤其是出口加工型企业放弃原有制造业转而将自有工业物业进行出租，出售或者再开发。因此，本季度厂房类物业的租金环比出现小幅下跌达1％。但带租约的大面积厂房和商务总部别墅仍然倍受海外资金的关注。
供应需求分析：
在租售价格、成交面积和新增工业物业面积稳定增长的趋势下，目前全球萎缩的经济形势对上海工业地产的冲击并没有预期的那么严重，产业结构调整、产业升级给上海工业地产市场带来了新的机遇。
随着虹桥交通枢纽建设的不断推进以及两座跨海大桥的顺利通车，Prologis（普洛斯），Gazeley（盖世理），AMB等国外知名物流开发商对物流仓储物业的需求持续旺盛，需求区域大多集中在青浦的徐泾、松江的九亭、闵行、宝山、浦东等外环线范围内。同时，由于物流仓储用地的供应愈加稀少，致使市场价格节节攀升，也使得投资成本水涨船高，进而让这些开发商对于物流地产项目的开发愈加谨慎。
从当前宏观层面上看，由于国家信贷紧缩、货币升值和商务成本增加等因素致使上海工业发展将面临结构性调整，低附加值的制造企业迁往二、三线城市的趋势越发显著；而升级后的高附加值物流产业对于高质素仓储设施的需求依然旺盛。
此外，上海总部经济东西走廊的延伸和现代服务业的发展也进一步刺激了市场对于商务总部别墅和研发中心类物业的需求。随着中国政府持续的政策鼓励，许多公司正在寻求扩大其研发功能的机会，这些企业需要更多的高端物业来迎合其扩展，这无疑将进一步刺激工业地产中这一板块的发展。
投资动向：
1、第三产业投资热点发生转移
从第三产业投资内部结构看，投资增长点从去年的居民服务其他服务、文化体育娱乐、交通运输仓储邮政等热点行业，逐渐转向租赁商务服务、水利环境公共设施管理、住宿餐饮等行业，增长幅度都在40%以上，主要是世博会的日益临近，对世博场馆建设、城市环境治理、住宿餐饮行业的兴盛产生了积极的作用。
2、工业投资节奏明显放慢
前三季度，本市工业投资完成959.64亿元，比去年同期下降2.5%，在全社会固定资产投资中的比重比去年同期下降2.2个百分点。往年建设规模大、投资总量集中的六大重点发展行业投资下降明显。其中，精品钢材制造和电子信息产品制造业投资分别下降21.7%和16.4%，是造成六大重点发展工业下降的最主要因素。
土地市场动态：
上海在土地供应方面，工业用地仍然占据了土地供应的首位，排除住宅地产行业不景气及国家宏观调控等因素，最重要的原因是投资者对上海工业用地的强烈需求以及对上海工业房地产市场的普遍看好。另随着长三角制造业的发展，工业地产有着无限的投资商机。据统计，整个长三角仅上海、苏州、杭州、无锡、宁波、南京六大城市的工业总产值即达到8万亿元，而上海达到2万亿元，这意味着上海的工业地产依然有着巨大的市场需求。
在刚刚结束的十七届三中全会通过《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，推动土地制度改革，允许农民以多种形式流转（买卖）土地承包权。虽然目前还看不到宅基地以及宅基地房得以上市流通的可能性，不过有种可能性是通过城中村改制，将集体土地转为国有土地。
也有业内人士表示，《决定》对商品住宅市场也有间接的影响。因为集体土地也可用于非农建设，随着一部分农村集体建设用地进入市场，增加了工业或商业用地的供应，这在一定程度上减少了在国有土地市场的需求，进而增加了商品住宅用地的供应。
未来趋势分析：
当前工业房地产市场依然存在供求矛盾，2008年下半年，伴随着工业用地地逐步收紧，加之今年下半年紧缩的货币政策、税收政策、以及国际经济危机的驱动，导致一直处在高位增长的房地产行业出现滞后状态，受其综合因素或多或少的影响了整个行业，；预计接下来，供应紧张状况将得到一定程度的缓解，但制约供给的因素依然存在。
2008年，增加土地出让面积、加快供地速度、对开发企业囤积土地的行为进行抑制、加大闲置土地的清理力度、大幅增加保障性用房的供应量等一系列调控措施将继续执行，供应紧张的状况将得到一定程度的缓解。
而目前上海高品质的工业设施的旺盛需求将激发租金水平的持续上涨。在销售方面，基于土地稀缺性和土地招拍挂制度的贯彻实施，我们预计年末大幅上升的工业土地价格将继续拉动上海工业物业价格走高，尤其是对于设施完善、管理精良的工业物业需求强劲的区域。由此，持续上涨的租金价格将促进市场的利好发展。
根据土地爷（www.TuDiYe.com）数据库资料分析，上海在未来的2个月中，主要工业区的整体空置率将继续在低位运行。在租金方面，短期仍受宏观层面影响，平均租金价格基本与上半年持平。在销售方面，基于国家对于土地指标的严格控制，我们预计下半年大幅上升的工业土地价格将拉动上海工业物业价格走高，平均售价将保持4%—5%的增长，租金收益率收窄于7%的水平。
在商务园区方面，上海市政府鼓励研发、业务流程外包、IT外包以及其他与科技密切联系的产业，因此建设配套设施完备的商务园区办公物业日趋受到广泛关注。长期来看，伴随政策鼓励产业的蓬勃发展和跨国公司扩张需求放大，商务园区办公物业的需求仍将十分强劲.