陈真诚：房地产暴利时代结束了吗
文/陈真诚
（导读：当房地产市场回归理性，房地产项目开发投资等各种房地产投资回报预期也将回归理性。虽然作为一个具有普遍意义的可容易赚取非正常高利润的房地产暴利时代，或行将结束，一去不复返，但并不能因此而判断说房地产将进入微利时代…）
目前，房地产正步入深度调整期。从市场的现实表现和诸多迹象来看，这次调整，已不只是相关于本周期房价变化的调整，而是相关于房地产业诸多方面的综合调整。
在本轮房地产周期中，在房地产市场表现方面，此前市场所一度存在的行业热点和的矛盾焦点，当非房价莫属。
在调整前，房价一度持续快速度大幅度地疯涨，非理性地放大了房地产投资回报预期。这种因非正常因素作用下的预期放大，一方面，在相当程度上刺激了房地产的投资热情，刺激了一些开发商的获利冲动及其牟取非正常利益的作为，刺激了投资购房者的逐利炒房行为；另一方面，同时也刺激了自住购房者的心理恐慌，他们担心房价还可能将继续上涨，于是纷纷提前加入了购房大军进行恐慌性购房，使得一些未来消费需求提前释放。在这种情况下，市场表现为供不应求，房地产产品不愁卖，投资也因对未来预期过于乐观而显得亢奋。
因资本的逐利本性和企业赢利动机与目的的驱动，供不应求的市场表现和未来预期非正常高涨，不断刺激资本进入到房地产业展开投资扩张，为后来的供大于求埋下了隐患。另一方面，又不断刺激一些开发商根据市场表现而不断调高卖价，使得房地产业呈现一片繁荣景象。
在繁荣之下，在高房价的背景下，房地产不愁卖，呈现高度卖方市场。在一种供应短缺市场里，不少房地产开发商的楼盘销售，无疑获得了超过一般市场条件下的赢利水平。舆论把这种开发商获得的超过一般市场条件下的赢利称之为暴利，把这个房地产时代称之为暴利时代。
如今，在政府系列宏观调控政策的累计生效下，房地产已整体进入调整阶段。房价呈现继续下降走势，消费者持续深度观望，成交日益萎缩，房地产市场表现得不再繁荣，供应短缺几乎瞬间异变为有效需求短缺。各地市场开始异变为买方市场，供大于求的矛盾开始显露，供求情况开始颠覆。本文作者陈真诚分析认为，这种由供应短缺向有效需求短缺异变的颠覆，又进一步促使房价下降走势继续，进一步促使消费者继续观望乃至弃购，这种趋势并可能继续深化。而伴随房地产市场预期异变的是，政府不断推进住房保障政策的落实，这就使得房地产市场格局在房价走势下降的同时进一步分化。于是，在各种因素下，房地产投资利益空间不断压缩，房地产项目开发赢利预期降低，舆论认为房地产暴利时代已经结束。
房地产暴利时代真的已经结束吗？
要分析这个问题，就需要分析房地产开发价值形成机制和赢利模式。
在房地产开发价值形成机制方面，大家都知道包括土地、资本及营销策略、产品策略、经营管理等方面形成。但在开发价值形成利润的计算方面，在行业内，开发商普遍流行分两次计算利润这一做法：首先按周边同类土地现行地价水平与购入地价成本相比较计算土地升值利润，然后，再按周边同类土地现行地价水平将土地地价计入成本计算房地产开发经营利润。正因为这样，就发生了房地产开发利润水平计算、判断不一样进而质疑、争论不断的情况。不断有开发商在一直强调开发利润率不高，却一直在遭受消费者的质疑，遭受舆论的质疑。
在将来，由于近年来房价快速大幅上涨带动了土地地价也快速大幅上涨，开发商所持有的地价大涨前购买入的低价土地，存量已经大为减少。而新购置的土地，由于政府采取从严的土地政策和从紧的开发贷款政策，囤地等待地价大幅上涨而获取超额土地升值利润的可能性将减少。因此，在未来，一般来说，就整个行业而言，房地产的土地升值利润空间将大为压缩，因土地大幅升值而出现房地产暴利的可能性将大为降低。
事实上，在中国，房地产存在着有中国特色的赢利模式。在分析房地产开发赢利水平时，由于房地产的预售制度和融资杠杆等因素的作用，在销售利润率之外，还存在由项目总利润与总经营额之比而计算得出的经营利润率和由项目总利润与所投入的自有资本之比而计算得出的资本利润率这两个重要利润指标。这两个指标之间，往往差距可能很大。在此次调整前，事实上，一般来说，不少开发商开发的楼盘的经营利润率是相当高的。而相比于经营利润率而言，楼盘的资本利润率则更高。而当房地产市场回归理性之后，同样由于房地产的预售制度和融资杠杆等因素的作用，即便经营利润率可能较前有较大的下降，但资本利润率依然可能较高。
这样，不难预期的是，在中国，当房地产市场回归理性，房地产项目开发投资等各种房地产投资回报预期也将回归理性。虽然作为一个具有普遍意义的可容易赚取非正常高利润的房地产暴利时代，或行将结束，一去不复返，但并不能因此而判断说房地产将进入微利时代。
其实，我们更应该看到的是，由于经济持续增长，城市化进程不断推进，拥有庞大的人口基数，消费者普遍存在改善生活品质的趋高需求。因此，本文作者陈真诚分析认为，从中长期来看，房地产市场依然存在着巨大的发展潜力，房地产业的整体赢利水平将依然非常可观，房地产业依然将是资本所重点追逐的产业之一。只是，在未来一定时期内，在一般意义而言的正常市场情况下，房地产几乎很难再出现调整前的成行业性的暴利时代。
不过，我们还要看到的是，正在发生的房地产深度调整，将导致不同开发商企业在存亡衰荣、此消彼长等方面的变化。在市场总量不断放大的前提下，由于一些开发商可能遭遇市场萎缩，甚至还有一些开发商可能被淘汰，就自然将为其他开发商留下更多的市场空间。甚至，这种市场空间，还有不断向一些大型开发商（包括少数具备优秀成长潜力的中小型开发商）集中的可能，使得他们可能将获得比调整前更好的生存环境，获得更好的发展机会。在本轮调整中，他们或因竞争策略而获得相对竞争优势从而获得更多更明显的发展优势。他们或因占有相对优势资源，或因获得偶然的优势机会，通过企业经营升级，在政府减费降税的趋势下，更通过企业创新优化管理等手段降低成本，又同时通过产品创新、营销创新等手段提升产品价值，从而提高产品含金量，仍然有可能获得客观的利润率。
而且，由于参与经营竞争者因市场洗牌而减少，而整个市场总量不断扩大，就会有一些房地产企业的开发规模增大，扩大市场份额，因而其赢利总量将可能不断增大。
正因为这样，所以说，房地产虽然可能将告别暴利时代，但未必就意味着将进入微利时代。相反，可以肯定地说，房地产市场正在发生的调整，是积极的调整，对房地产业的整体发展来说无疑具有积极的作用。因此，资本依然将继续青睐房地产业。
正因为这样，房地产开发商就有理由对未来市场充满信心，有必要正视目前房地产市场的现实情况，群体采取积极措施，以应对在目前国内外经济环境大势下的房地产调整。
当前，尽管中央政策正不断出台政策刺激消费，但房地产市场的交易每况日下。在消费者已经形成了房价将继续下降的一致性共识这一大势下，定价明显偏高的房地产楼盘的房价，如不能一次降价到位，交易回暖的可能性不大。仔细分析市场及其形成原因，不难发现的是，目前，房地产市场存在的主要问题依然是，现实房价的高价位与消费者的预期价位之间存在尖锐的矛盾，一些开发商不愿意降价销售的情绪与消费者观望乃至弃购的情绪形成强力对抗。而这种关于房价高低认知与情绪的矛盾与对抗，正是阻碍房地产交易的主要障碍因素之一，正不断侵蚀房地产市场信心。尤其是，这种矛盾与对抗，在金融危机席卷全球的今天，很可能导致本属于理性回调的房价调整演变为非正常下降。本文作者陈真诚分析认为，这种矛盾与对抗，可能给房地产业带来难以预料的巨大潜在威胁，可能将给房地产的未来带来已有昨日之痛的新的伤害。而这种新的伤害，在短时期内难以愈合！
因此，为了整个房地产业的未来，作为一个群体而言，开发商不妨正视房地产市场的现实，正视房地产业正在发生深度异变的现实，正视房地产利润率正在调整的现实，正视房地产暴利时代或行将结束的现实，及时主动挤出部分价格水分，将房价下调至合理水平，使购房者因购买价格与所购置房屋的市场价值相吻合而放心购房，就有可能及时刺激消费者的有效需求而放大成交，缩短整个房地产调整周期。如果真能这样，无疑将有利于房地产业的可持续健康发展！
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