——2008年京城房地产市场消费报告

    2008年的京城房地产市场完全可以用一个“淡”字来概括全局，不过在大环境惨淡的情况下，还是有一些“快鱼”因及时调整战略，抓住市场先机，及时清仓抛售，拿到了宝贵的“现金流”，给整体平淡的地产市场增添了一些精彩，但这难以掩饰整个地产市场的“滑坡”现象……

交易“滑坡” 存量“剧增”

    数据显示，2008年1月1日，北京可售房屋套数为126263，可售房屋面积19118150㎡，到11月25日，可售房屋套数为179377，可售房屋面积为23202140㎡，分别增加了42%、21.4%。而2007年1月1日统计的可售房屋套数为162894，可售房屋面积为23724917㎡，到去年11月25日，可售房屋套数为124189，较年初减少了23.8%，可售房屋面积18866337㎡，也减少了20.5%。

    由此不难看出，交易持续活跃的京城房地产市场在2008年出现大面积的“滑坡”，市场可售房屋的套数和面积不仅没有减少，反而大规模的增加。其实市场交易量下滑的情况在去年第四季度已经出现了征兆，市场消费信心已经出现问题，消费者观望情绪开始加重，只不过那时大多数开发企业没有充分重视，大都对2008年市场抱有幻想。去年第四季度初可售房屋套数为130711，到12月31日为126321，仅减少3.4%，可售房屋面积从季初的19971596㎡到年底的19124325㎡，也仅减少了4.2%，远远低于2007年全年的平均水平。

价格“滑坡”  折扣“血拼”

    从1999年北京最后一批福利分房结束以后，京城地产市场一路走红，市场均价也逐年攀升，从2000年4700元/平方米的均价，一路上扬直到2007年12436.20元/平方米，涨幅高达265%。其间虽然也遭遇经济适用房的拉低以及政府宏观调控政策的影响，但房价仍然一直坚挺。特别是在2004、2005年一些专家、学者预测全国房地产市场出现调整迹象的时候，将北京作为一个特例区域来加以对待。

    但到2008年，曾一度遭到鄙夷的减价打折促销行为则越来越多的出现在报纸、网络、短信甚至户外路牌上面，看着个别企业从去年四季度即开始降价、打折而最后成功脱困的案例，地产老板们则再也坐不住了，打折行为成燎原之势，迅速在京城展开，有的项目的实际成交单价甚至比去年同期每平方米便宜了数千元。据不完全统计，到目前为止，北京房地产的平均折扣已经到20%左右。除了房价打折外，赠送物业费、停车位、家电装修甚至轿车都成为开发商的促销手段。有的新开盘项目甚至直接以低于同区域项目千元以上的低价入市。

户型“滑坡” 总价降低

    从今年整体数据上看，可售房屋套数增加了42%。大于可售房屋面积的21.4%的增量，从这数据上不难看出今年市场上的小户型大幅度增加，已经出现比例失调的迹象。原因就是地产企业考虑到股市、整体经济以及自己现金流等方面的压力，纷纷增加了低总价小户型的建设。不别说去年受到开发商大为质疑的“70/90”政策，今年甚至“70/60”、“70/50”的项目也并不鲜见。而且这种趋势已经影响一向自恃很高的别墅市场，例如位于顺义区中央别墅区的誉天下,推出270平方米的联排和300平方米的双拼，这对于中央别墅内其他老牌别墅来说要相对“廋”了许多。另外，迫于回款压力，提高价格竞争力，一些项目也选择降低标准将精装改为毛坯销售的策略，拉低房屋单价，这大大降低了企业品牌和房屋的整体品质。

    不仅如此，因为受到股市、整体经济的影响，地产行业的投资信心遭到空前的打击，一些原本就不是住宅立项的项目也纷纷变更产品设计，用小户型、低总价的方式来冲击住宅市场，希望通过这种方式来分杯“市场羹”。这样市场出现了大量的以零居、一居为主的产品来。

费用“滑坡”  “垃圾”漫天

    虽然在今年的“3·15”晚会上，央视曝光了“垃圾商业短信”后，“短信”广告曾一度低调消失。但不久后在房地产行业却找到了新的滋生“土壤”。联想集团的一位高级主管抱怨，每天他要收到三、四十条地产短信广告，以致他平时都拒绝看短信，因此耽搁了与同事、家人的正常交流。据统计，在目前“垃圾”短信排名中，地产行业名列前茅，稳居第一，排在第二的则是各种代开发票的地下公司。

业内人士透露，房屋交易量的下滑，直接导致地产项目营销费用大幅度的消减。短信广告虽然有损项目形象，但在当前所有地产公司“一切为了销售”的现实中，相对便宜的短信成本自然会成为项目营销的最爱。至于给没有意向买房的人所造成的麻烦，也就无暇他顾了。

信誉“滑坡” 纠纷不断

    随着越来越多的项目加入到降价促销的行列，特别是一些项目一降再降，使得不动产保值增值的观念受到很大冲击。以高价购买的消费者看见自己房屋还没有交付使用，但总价已经“缩水”了许多，心里都很不是滋味，纷纷要求退房。今年因房价下跌而引发的退房纠纷此起彼伏。据有关媒体统计，在新闻热线中，有60%的投诉都与地产有关。

    不过，面对低迷的市场和大规模的退房行为，大多数地产企业都难以下决心同意消费者的“退房”要求。许多消费者采取集会、静坐等方式要求弥补自己的损失，有的消费者甚至控制不了自己的情绪，轰砸售楼处。

    面对不断“跳水”房价，地产行业纠纷的也不断扩大和升级，这使得许多地产企业多年来苦心经营的品牌价值受到普遍的“质疑”。加上今年市场销售压力巨大，多数地产企业无暇顾及企业品牌建设，这加大了消费者和地产企业之间隔阂，对立情绪不断加重。

    2008年即将过去，今年京城地产的形势很不容乐观，但积压的房屋数量给明年市场将带来更大的压力。想起辛弃疾的 “而今识尽愁滋味，欲说还休。欲说还休，却道天凉好个秋。”词来，衷心祝愿北京房地产市场肃杀、凛冽的秋冬快些结束，温暖的春季赶紧到来。