临近岁末，2008年房地产市场已经到了收官阶段，虽然今年市场可售期房激增了6万套左右，但因为今年年底出现了几块土地流标事件，许多开发商还是将希望寄托在明年和政府的政策扶持上面。不过近日社科院发布的消费蓝皮书中预测，对此政府应该已经考虑这点，为防止市场出现新一轮的供求紧张态势，造成房价报复性增长，明年政府可能会加大保障房建设方面的推进速度。

不过，随着政府对促进国民经济和金融方面的利好措施出台，国内总体经济向好，应该会对地产市场有所拉动。加上全球性经济疲软，国际资本市场会更倾向较为活跃和安全的中国市场，这对股市回暖、地产融资等都是非常利好消息。

小户型“血拼到底”

随着宏观政策的调整和金融政策的打压，今年对于一些投资型物业来说简直就是雪上加霜，一些本来是投资型商业、办公及综合立项的项目纷纷为急于脱手，而更改设计，推出小户型或超小户型公寓抢夺自住人群的消费市场，这使得前两年行政推出的“70/90”政策处于一个非常尴尬的局面。大量的40年、50年商业或综合立项的30㎡～70㎡的零居、一居项目在2008年出现，而且拔得市场的头彩。

虽然今年像东亚三环、上海建筑、亦庄北岸等一批小户型项目，因为换手率高、出租率好，总价低等特点，受到了市场极大追捧，消售表现十分优秀。但正因为小户型房屋的这些优势，今年下半年，市场上新推小户型已经大大超过往年，随着需要现金流的开发商大量增加，2009年小面积、低总价的小户型项目可能呈现全面开花，供量井喷，这虽然对消费者来说是件好事，可选余地较多，但对于需要现金流的开发企业来说将迎来新一轮的挑战。预计明年小户型房屋市场不仅仅停留在销售手段上面的PK，而且在项目品质、推广手段、价格策略等方面都将会进行全面的竞争。

中大户型“阳光咋现”

据调查，从2000年开始，随着京城房地产市场持续走高，消费者心目中的住房消费总价底限也不断提高，从开始的20万/套左右，逐步增加到06年每套80万左右，2007年市场状况好的时候，甚至达到每套120万～140万。不过，从去年底金融机构对二次按揭贷款限贷以后，住房交易量开始下滑，一直到今年底市场持续走低，加上整体股市暴跌，市场对整体经济的走向看不清楚，消费者心中的住房消费总价也有所回落。

从2008年京城地产市场新推楼盘来看，今年开发商推出的中大户型项目很少，市面上在售的中大户型楼盘大都是一些老盘，或者是老项目的2期、3期。这一方面是受到“70/90”政策的影响，另一方面，也是开发商普遍对今年的地产市场不太看好，对推出总价较高大户型产品比较谨慎。不过，经过2008年一年的消化，中大户型项目的保有量实际已远远低小户型的市场保有量。预计明年2、3季度，当地产市场出现回暖迹象时，中大户型项目将会迎来一个“阳光灿烂的日子”。

投资类物业“卷土重来”

随着国家宏观政策对地产行业投机行为的调控，一些正当的投资行为也“殃及鱼池”，这使2008年地产投资市场一片萧条，一些本来面向投资者的项目纷纷中途易帜，改成低总价的小户型公寓，这使得近几年来京城地产市场上颇为活跃，约占据地产市场10%～30%的投资类物业如产权式商铺、产权式写字楼、商务楼等产品今年却极为罕见。

不过，专家预计，中国股市在经历明年一季度振荡以后，二季度将出现回暖，消费信心将开始回升。另外，中国整体经济将与明年三季度全面复苏，作为收益较为稳健的固定资产投资将会重新得到市场的青睐。特别是为了促进内需，银行利息下调，而金融投资的专业性门槛又非常高，传统的“一铺养三代”思想将会被重新受到重视。

经济型别墅持续走强

虽说2008年楼市打折降价的潮流没有波及到高端的别墅产品，但由于股市的低迷，中、高产阶级的资产大幅度减少，对别墅物业的销售还是产生了一些负面影响。因此，2008年下半年，一些经济型别墅和小户型别墅则大受欢迎，销量持续上扬，有的甚至超过大多数普通住宅的销售业绩。

2009年，如果没有特殊客观因素的阻隔，“初步试水”的经济别墅将受到越来越多的开发企业追捧，估计会出现两种情况：一方面，通过减少别墅面积，降低别墅产品的总价；另一方面，临近北京的河北、天津等乡镇的别墅项目将进入北京低价抢滩。随着环渤海经济圈的形成，京、津、冀城际交通网络的成型，别墅市场旧有的行政区划概念将被进一步的打破，北京老牌别墅区将受到新兴别墅区的极大挑战。

写字楼市场前景堪忧

有专家预测，中国经济将在明年下半年开始复苏，但对于世界经济的前景，很少有专家持乐观的态度，这意味着外向型经济的复苏可能还有一段长路要走。与国际经济及外向型经济直接接轨的写字楼物业前景则难以乐观。

有关数据显示，今年四季度写字楼市场的出租率已经开始出现下滑的态势，一些热点区域如CBD、中关村西区、亚运村等已经出现成规模的不续租现象，明年这些区域还将有一部分新建写字楼交付使用，同时奥运会后，奥运村及周边一部分场馆和公建也将杀入写字楼出租市场，这将给原本萎缩的写字楼租赁市场带来更大的压力。据了解，一部分写字楼专业开发商在今年四季度已经纷纷走出北京到外地考察市场，一些新建的公建项目也甚至寻求转型，直接变身成商务酒店。

总之，2008即将过去，在08年岁末，虽然针对房地产行业政府没有出台具体的扶持措施，但种种迹象表明，持续、稳定的发展地产行业，已经成为各级政府部门及相关机构的共识，可以预见一个充满希望的“2009”即将到来。