一、上海二手房市场发展趋势

1、  成交量将持续低迷

“病来如山倒，去病如抽丝”，近期中央和地方相继出台一系列措施，包括税费减免、融资成本降低，来刺激房屋消费，但我个人认为不会立竿见影，未来上海二手房交易量还会保持在较低的水平（5000套左右），且成交房屋为中低标（150万以内将占80％以上），原因有三：

1）  受宏观大环境――经济衰退的影响，消费者对未来收入的预期是悲观的；

2）  交易量低迷的根本原因还是房屋价格，目前上海市二手房价格并未明显松动，观望气氛不会改观；

3）  现在出台的措施受惠对象是首次购房对象，属于刚性需求，即使没有上述的措施，还是会购买；

 

 

2、  经纪机构的业务调整、转型

1）  裁人关店――由于高端物业成交量和比例都大幅降低，品牌经纪机构相继押减成本，中原裁减450人、21世纪裁减300人、合富裁减200人、福美来将30家店关掉一半，而这只是刚刚开始；

2）  中低端经纪公司业绩开始回升――由于150万以内的房屋成交量还相对稳定，同时一些夫妻老婆店暂时退出，让出部分市场，坚持的经纪机构业务回升；

3）  二三级市场联动――部分品牌经纪机构开始分销开发商的楼盘，比较成功的案例是汉宇成功的营销万科－金色雅筑；

4）  新业务模式的探讨－独立经纪人，在成本压力面前，品牌经纪机构对独立经纪人模式的兴趣越来越浓，纷纷了解2005年安家独立经纪人业务的成败得失。

5）  利用以前成交的客户资源，涉足平转个人金融服务业务，增加收益；

 

3、  资金监管顺势推出

上海市出台的14条措施当中，其中第13条明确实行资金监管，最大的障碍已消失；同时资金监管的实施为以下两项业务提供了坚实基础：

1）  对独立经纪人模式的支持；

2）  对银行营销终端客户提供了支持；

 

 

二、上海银行面临的压力及对策

1、  利润的压力

本次出台政策中有两条对银行的利润产生巨大压力：

1）  利率7折：利率倒挂－7折房贷利率5.229% ；5年期定存利率5.58%；

2）  存量房贷客户利率重新谈判：谈－利润大幅下降；不谈－我转

2、  公积金的压力――公积金贷款额度的提高，在现有成交规模下，商贷空间进一步压缩；

3、  风险控制的压力――首付比例下降，如果房价大幅下跌，付资产会出现，还款意愿下降；

4、  产品差异化出现――利率产生差异化

 

银行可以采用的对策

1、  存量客户的营销――可以根据客户还款状况、贷款金额、贷款笔数采用不同的利率调整政策；例如将客户在其他银行的贷款归并一家银行，同时给予最优惠利率；如果利率不调整，可以追加授信额度，消费贷款给予基准利率等；未来银行的产品是组合型的差异化产品，同时需要对存量客户主动营销。

2、  购房按揭客户的营销――由于利差降低，利润下降，购房按揭的营销费用会减少－返佣控制在一定的水平或加大直客式营销力度。