陈真诚:降税如喇叭筒宣布房价将续降
——金融危机下的房地产深度分析之九
文 陈真诚
（文章导读：国务院会议要求“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房”，甚至就象高举了一个喇叭筒，清晰地放大释放了房价可能继续深度下跌的信号。将提高出口退税和要求“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房”结合来看，或说明将来中央政府将更多地选择采取财政政策性政策措施来刺激经济增长，而可能不会继续大幅度松动金融政策，从而难以松动专门针对房地产的金融调控政策，降低了近时间内继续降息或继续降低存款准备金率的可能性…）
10月１７日，温总理主持召开国务院常务会议，分析当前经济形势，对第四季度经济工作做出部署，基于民生问题，首次提出“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房”。
此消息一出，就引起了房地产界的普遍关注，一些舆论认为，这是中央政府开始明确救房市的信号，将揭起中央政府救房市的大幕，更有舆论认为中央政府要求“降低住房交易税费，支持居民购房”将可能促使房价止跌返涨……
目前，房地产市场已经深度异变，房价已经全面步入下行通道，消费者继续一致性观望，部分消费者已因认定房价还将继续有相当幅度下降而一致性弃购，房地产成交日益清淡。尽管已经有近二十个地方政府出台各种政策救市，但其效果均不明显，未能对当地房地产市场产生太大的影响。同样，尽管央行、银监会基于刺激经济增长、应对美国金融危机而接连两次下调利率和商业银行存款准备金率，但因其并非是直接针对房地产而出台的政策，其对房地产的影响也不大。在这种情况下，经历了惨淡成交的九月的房市，在一片关于政府是否应该救市的争论声中步入了继续阴冷的十月，房价继续呈现下降趋势，消费者继续观望，房地产成交继续清淡。尤其是，在一片地方政府救市作为下的十一长假，房地产市场的表现并未能如一些舆论预计的那样出现成交活跃、房价止跌的局面。长假期间，尽管一些地方政府、开发商在尽力渲染长假效应，尽力促进市场交易，而全国各地的房地产市场正式吹响了房价疯涨的终结号，本周期房价在长假里的一片消费者观望声和房价下降浪潮中开启了第二轮降价的序幕。
那么，在目前房地产市场的现实情势下，中央政府在部署第四季度经济工作时提出要求基于民生问题而“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房”，到底能否让房价止跌回涨？或会对房地产产生多大的影响力？是否意味着陷入低谷的楼市即将触底反弹？对于这些问题，由全国各地60多位房地产、财经媒体记者、编辑组成的“房地产专家媒体”QQ群（71146104，限各地正式出版发行或播出的大众媒体记者、编辑及部分高级专家、开发商加入）内的成员不断展开了多次讨论，本文作者陈真诚还就有关问题回答了广州日报记者钟红连等记者的采访提问。现将本文作者陈真诚答记者问及参与讨论时的主要观点整理成本文。
本文作者陈真诚认为，国务院会议要求“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房”，将直接降低消费者的购房交易成本，如同股市中的下调印花税，对老百姓购房可能有一定的刺激作用，对活跃房地产市场交易可能有一定的刺激作用。但对房地产市场的刺激作用到底有多大，这个问题还有待观察。
这是因为，目前房地产市场已经深度异变，房价已经全面步入下行通道，消费者继续一致性观望，部分消费者已因认定房价还将继续有相当幅度下降而一致性弃购，因此，如果不从房价等一些大的方面解决影响房地产交易的关键问题，仅靠这一只是针对消费者购房交易税费降低这的政策，是难以对房地产市场产生多少作用的。而且，目前还只是一个政府决策的方向性信号，还没有出台具体的政策。到底将来出台的具体政策是什么，现在还只是个未知数。也就是说，只有等待相关具体的政策出台以后，才可能知道到底会对整个房地产市场有多大的作用。
同时，我们还需要看到的是，国务院会议要求“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房”的前提是基于民生角度，降低消费者购房的税费压力，其目的是刺激经济增长，而并不是专门针对房地产的救市政策。“降低房地产交易税费”之前冠以关注民生问题立场和“加大保障性住房建设规模”前提，说明中央决策层出台降税的房地产政策态度是基于住房保障这一民生问题下的促进房地产投资，而不是开发商们期望的“托市”救房价，并非是鼓励消费者去买高价房。只是，有关部门相关领导的解读却加上了“稳定房价”这一内容，而这未必是中央政府的用意。
事实上，由于目前的民生地产的房价还在高位，超出了许多居民的购买能力、承受能力。目前民生地产房价泡沫依然没有消除，民生地产房价与老百姓的购买力之间还有不小的差距。为了吸取美国金融危机的教训。美国次贷危机的本质是房地产价格泡沫破灭造成的，如果人为地维护房价泡沫，对经济及金融的危害会越来越大。那么，通过增加保障性住房投资，既可通过增加投资来刺激经济增长，又可促进民生地产房价泡沫的加速消除，预防发生如美国次贷危机那样的金融危机。
而且，可以说，即使不是因为今天出现了房地产市场交易冷淡、买卖双方拉锯胶着的问题，中央政府要刺激内需，要改善人民的生活条件，也应该要降税减费了。事实上，近年来，中国的财政收入增长可观，税费过高，早就有必要降低税费了。
另外，目前制约房地产成交的关键问题是房价依然高位，各地房价实际性的下降并不多。降低住房交易税费虽然可以部分降低买房者的税费支出，但并没有在多大程度上降低消费者的购房总成本。降税形成的支出降低，与消费者普遍预期房价下降幅度所可能给消费者带来总支出降低额比较来说，是没办法比的。在对两者做出比较后，目前现实性高房价背景下的消费者观望还将继续，部分因形成认定房价将有相当幅度的下降这一共识而选择弃购的消费者还将继续选择弃购。所以，国务院会议要求“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房”，虽然可能对目前的房地产市场会产生一定的影响，但其影响将不会有多大。而且，国务院会议要求“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房”，甚至就象高举了一个喇叭筒，清晰地放大释放了房价可能继续深度下跌的信号。这不但不能改变消费者的观望心态，而且可能促使一些已经认定房价将有相当幅度下降而选择弃购的消费者更坚定地认定房价将有相当幅度的下降，更坚定地选择弃购，而且还可能促使一些本来只是观望的消费者转而放弃观望选择认定房价将有相当幅度的下降而加入到弃购阵营。在这种情况下，国务院会议要求降低住房交易税费支持居民购房，就可能起到加剧房价继续深度下降的趋势的作用，从而促使公众关于房价将进一步深度下降的群体意识的形成，进而促使房价可能继续深度下降。即便可能在短期内对房地产市场产生部分刺激作用，但也只是可能延缓房价下降的速度，相反还可能拉长整个房价下降通道，可能拉长此轮房地产调整的周期。
我们还应该看到，国务院的这一被解读为“救市”的政策，明显与一些地方政府的“救市”政策不同。国务院的政策，是基于民生问题的，是着力点落在保障居民住房上，并不是救房价，并不是一些开发商期待的托市，并不是为了维持高房价，而是为了在关注民生的前提下促使房地产市场健康发展，同时保障消费者的基本利益。
住房和城乡建设部有关专家也表示，中央政府要求“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房”的政策方向与地方政策的一些救市政策出发点并不相同。大部分地方政府出台的“救市”政策出发点是稳定房价、刺激买房需求、帮助开发商缓解资金压力。而中央政府的政策则是要支持居民解决住房问题，保持房地产投资规模。
国务院有关部门在“保增长”工作的指导下，对一些地方政府纷纷出台的房市“救市”措施一直没置可否。而由前面分析来看，国务院会议提出“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房”，针对全国各地不断涌现的救市行为，针对关于中央默认地方政府救市的舆论，针对一些关于中央政府将出台系列政策救市的舆论，或可称得上一次巧妙的回应。
再一方面，近日，经国务院批准，财政部、国家税务总局发出《关于提高部分商品出口退税率的通知》，明确从2008年11月1日起，适当调高部分劳动密集型和高技术含量、高附加值商品的出口退税率。将提高出口退税和要求“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房”结合来看，或说明将来中央政府将更多地选择采取财政政策性政策措施来刺激经济增长，而可能不会继续大幅度松动金融政策，从而难以松动专门针对房地产的金融调控政策，降低了近时间内继续降息或继续降低存款准备金率的可能性。
因此，通过以上分析可知，尽管国务院会议要求“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房”可能在近期内会对房地产产生部分刺激作用，但不能说房价将能说会因此止跌甚至上涨。相反，房地产观望还不会结束，房价下降还将继续。事实上，目前的房地产市场，未必就已经是真正的低谷了。即使说是低谷，也还不能说会因此走出低谷。真正要让房地产走出所谓的真正低谷，关键问题还是要让消费者能买得起房子，房价必须继续进行必要的调整。
事实也证明，房地产市场的实际表现正好与一些舆论所希望或预期的正相反，在地方政府“救市”政策出台及国务院会议之后，不少城市的房地产成交量不升反降，降价销售的楼盘不减反增。
事实上，如果 "加大保障性住房建设规模"的政策措施能在第四季度得到有效执行，那么，就可能将促使房价继续下降，使目前依然高位的房价更快速回落。本文作者陈真诚分析认为，在这种趋势下，那些继续维持高房价不降价销售的开发商，将可能面临更大的销售压力、资金压力乃至整个决策风险。因此建议，手握高房价楼盘待售的开发商，不妨理性看待市场，理性预期政府救市，及时调整策略，及时调整房价以促进销售。
（营销策略与投资顾问工作联系作者陈真诚： QQ:70479688，请注明具体事宜；手机13808420007，不回打“未接电话”）