此文为北京《现代生活》期刊主笔张界特供稿。由我编辑，刊发于2008年10月11日《证券导报》“精品楼市”版。

 

 

房地产：从GDP发动机到经济“毒药”
危机面前，海南理应警惕

 

〇特约撰稿  张界

 

    美国次级债危机引发的全球金融风暴刮得正猛。中国房地产自然也在风雨中飘摇。9月底，中金公司首席经济学家哈继铭发布报告称，中国过去几年的房地产泡沫程度相比美国有过之而无不及。

    中金公司的评测与此前国内众多经济学者的观点不谋而合。中国社科院金融发展研究室主任易宪容早在两年前就一针见血地指出，国内房地产业挟持着中国经济、挟持着各地方经济。如果国内房地产崩盘，整个国家经济就可能发生危机；如果国内房地产业不调整，也可能孕育更大的金融风险。摩根士丹利更是在前不久的研究报告中称：相信中国地产行业崩溃的可能性高。看来，无论是中国，还是美国，还是欧洲，房地产经济的“毒药”属性已经日趋显现。而“中毒”的国家、地区也必将因此做出痛苦抉择。

 

“毒药”培植：
GDP发动机与地方第二财政

 

    近些年中国经济的快速发展，房地产投资做出了举足轻重的贡献，导致部分地区的经济增长对房地产业形成了严重的依赖性。来自国家发改委的数据称显示，今年1-6月，全国房地产开发完成投资13196亿元人民币，占固定资产投资的近三分之一，同比增长33.5%，这一增速比去年同期高出５个百分点。其中，住宅完成投资9497亿元，同比增长36.5%。以北京为例，今年1至5月，北京市完成全社会固定资产投资1208．6亿元。其中，房地产开发投资615．9亿元，占固定资产投资的一半以上，对北京市GDP直接的拉动作用约在10％。而在上海，今年上半年房地产投资占全市固定资产投资近40%。

    地方政府对房地产的过度依赖主要来自两种原动力：一是拉动GDP增长。地方政府受到GDP增长政绩的驱动，对房地产采取过度开发，以期短期内创造GDP增长神话。此外，房地产投资能同时拉动十几个相关辅助产业的同比增长，对整个地方经济的拉动同样非常之大。二是地方财政“小金库”。土地出让收益因不纳入中央财政收支，因此成了地方政府收入的最重要来源。曾被人民日报报道称之为“市长的零花钱”或地方“第二财政”。有的地方政府为了获得更多的土地出让收益，甚至不惜让银行违规为房地产开发商贷款购地，为信贷危机埋下了伏笔。两种原动力作用的结果，就是在地方政府与开发商相互之间形成一条牢固的利益纽带，促使各级地方政府与房地产开发商彼此“合谋”推升地价，直接或间接地导致当地房地产市场的供给成本虚高不下。

    在两种原动力的作用下，某些地方政府已俨然成为房地产开发商的“代言人”。日前，在沈阳举行的一场秋季房地产展示交易会上，辽宁省长陈政高的一番言论算是捅破了这层“窗户纸”。他说，我们没有必要对地方官员为房地产“托市”的动机做过多的揣测，因为有一个理由是非常明显的，那就是在许多地方，房地产成了GDP的唯一发动机，一旦房地产业陷入萧条，经济增长就会动力尽失。

    其实，陈政高省长只说了其中一部分。早在2007年7月，素有“传递来自中国最高层精神”的《瞭望》周刊，就曾以重庆房价异动为背景，以“警惕房地产利益集团扭曲国家政策”为题撰文指出：“近年来，围绕着房地产市场的宏观调控，不同利益群体的博弈非常激烈，而其中尤以地产商的力量最为强大。在共同利益的纠结下，一些地产商、地方官员、专家学者和媒体专刊构成了一个特殊利益集团。以地产商赚取最大利润为核心，地方官员为房地产业推波助澜，从中获得GDP和政绩；学术精英引导公众预期，影响政府决策，获得地产商的‘好处费’；媒体专刊为地产商制造舆论，从中获得广告回报。”文章刊发后在社会引发巨大反响。

 

经济“中毒”：
从暴利经济到绑架经济

 

    地产大鳄潘石屹曾羞答答坦言，房地产是公认的暴利行业。近日国内某知名网站从26个候选行业中选出2008年的十大暴利行业，房地产业再次位列行业之首。

    在中国，从来没有哪一个行业像房地产业这样盛产亿万富翁。《2007胡润百富榜》前十名富豪中，有4位旗下企业主营业务为房地产，仅有2人不涉房地产业。10月7日公布的《2008胡润百富榜》，在上榜行业中，房地产所占比例尽管有所下滑，但仍是富豪的大摇篮，以23.4%排在首位。前十名富豪中，有3位旗下企业主营业务为房地产，另有3人涉房地产业。

    我们不禁会问为什么，但问过之后就会自感很傻很天真，因为这是一个简单到任何人都能回答的问题：暴利！

    中国东星集团总裁兰世立毫不掩饰地告诉记者，东星集团把武汉楼盘售价从年初的每平米8800元降到如今的每平米6000元，降幅高达30%，但仍有10～15％的利润；无独有偶，万科在杭州的白鹭郡东、白鹭郡南、魅力之城、逸品阁四个项目最大下调幅度达7.5折，巨大的利润浮动空间，以至于引发老业主怒砸售楼处的恶性事件；网上有篇评论文章的标题是：我国房地产利润高达40%，后面跟着5个“！”以示对暴利的“敬意”。

      然而，一位业内人士告诉我：你们太小看我们开发商了。他说2008年以前开发商盖房子所需资金的来源大致是这样的：预收购房人定金占20％，用土地向银行融资40％，承建单位压款20％，三者相加80％，开发商自筹20％。也就是说，一个需投入一亿元的住宅项目，开发商只要有2000万就OK了。投入2000万，项目完工后的售价可超过三个亿，你说开发商的利润率是多少？这叫杠杆经济。他说，对于目前的楼市下跌，许多人以为项目本身会亏损，但我可以告诉诸位，目前房价即使再跌20％，开发商也照样有利可图。如今开发商着急的不是楼本身的利润问题，而是资金链的问题。正如前面提到的，用2000万开发了一个亿的项目，钱不赶紧回来，是要吃官司的。

    中国房地产经济持续了5年的暴利时代，已经严重脱离了房子本身价值意义。摩根士丹利研究部门的数字提示，中国的房屋购买者正在负担着和美国人一样高的房价，而收入却低了近五倍。5年的暴利时代除了造就了一群亿万富翁，还让中国经济吞下了这颗慢性毒药。北京师范大学金融研究中心课题研究报告《2008年房地产行业资金报告》中显示，2008年房地产行业的资金缺口是6730亿元，房地产行业资金趋紧的特点在下半年开始集中体现。该报告还预测，如果明年中国房地产遭遇中期调整，那么资金缺口将达到9290亿元。如此巨大的资金缺口如何填补？资金链如果一旦断裂，最大的受害者不是开发商，而是国家正常的金融秩序；高企的房价如烫手山芋，任由上涨即对通货膨胀推波助澜，如果暴跌则将导致更深层的经济危机；高企的房价同时导致外围热钱的涌入，加剧人民币升值与房价的动荡，重则危及国家金融体系的安全。

    高企的房价直接或间接成为滋生官员行政不作为与贪污腐败的温床。一位姓蒋的房地产开发商对《市场报》记者坦言：“楼盘开发成本只占房价20%，开发商能够拿到其中40%的利润，余下超过40%的利润全部被相关职能部门层层‘消化’掉了。”

    正如易宪容先生早在去年就呼吁的那样：房地产业已绑架了中国经济，进而要挟中国政府。如果不及时加以制止，不但房地产市场本身会遭受重大损失，对国家整体经济运行也会造成严重而深远的影响。

 

海南房地产市场是否存有泡沫

 

    就在全国房地产业风声鹤唳之时，海南的房价却一路高歌，连续几个月拔得涨幅榜头筹。7月25日，海南省政府发布上半年海南经济运行情况显示，房地产投资势头依旧强劲：全省房地产开发完成投资83.68亿元，同比增长70.7%；房地产税达20.95亿元，占33%，对税收收入增长贡献率达41.5%，成为税收收入的主导力量。上半年房地产投资在GDP中所占比例为11.8%，同比增加了3.3%。上半年，全市商品房销售均价4234.44元/平方米，同比增长39.36%，商品住房销售均价4136.19元/平方米，同比增长36.96%。

    其实，说到房地产泡沫，在中国有两个地方最有发言权，一个是海南，一个是北海。这两个曾饱受泡沫破灭遗患困扰的地区，均在上世纪末亲身“领教”过房地产从GDP发动机到经济“毒药”的演变过程，按理说在鉴别“泡沫”上，应当最具洞察力与发言权。但在当下的海南房地产是否存有泡沫的问题上，仍旧存有两种声音：无泡沫论与有泡沫论。无泡沫论发出者的主要依据是环境与区位资源的稀缺优势。有泡沫论的持有者主要论据是国内外严峻的经济大环境作用与海南人均可支配收入。他们认为在目前的经济环境下，海南房地产价格下跌是必然趋势。覆巢之下焉有完卵。在收入方面，岛内“半年人均可支配收入仅仅够买1平米房子”的现状没有根本改善，势必严重制约该行业的健康发展。两种论调高低交错莫衷一是，令岛内岛外购房者无所适从。

    有人说时间可以证明一切。是的，海南房地产是否有泡沫，当然可以用时间来证明。然而，如果作为岛内支柱产业的房地产已存有泡沫，而又不能及时做出调控，那么一旦泡沫破灭，岛内经济由此而付出的代价谁来负责？写到此，不由想起上世纪房地产泡沫高峰期时香港那个最著名的噱头：香港地少人多，房子盖一间就少一间，所以房价是不可能下跌的。当时香港戴德梁行主席、著名的测量师梁振英就此提醒全社会：将当时香港所有的建筑物都摊开来只做一层计算，也只占到香港土地面积的5％。可在当时谁又肯听。如今，类似这样的故事也在海南流传着，我们有什么理由不警惕呢。

 

“解药”：减弱地方政府利益冲动

 

    9月22日上午，胡锦涛主席与布什总统通电话。双方就中美关系及美国经济金融形势等问题交换了意见。胡锦涛表示，我们注意到美国政府为稳定国内金融市场已采取了一些重要措施，希望这些措施能够迅速见到成效，以使美国经济金融状况逐步得到改善和好转。这既符合美国利益，也符合中国利益。此番谈话被复旦大学的一位经济学者称为，这是中国政府对美国政府的救市“药方”做出的肯定与希望。那么我们的“药方”在哪？

    其实，中国政府很早就拟定了对房地产实施调控的策略，中央经济工作会议还对此作出了专门部署。银监会副主席蒋定之先生将中央开出的“药方”精炼为“三味药”：第一，把低收入者的住房抓紧解决好；第二，做好总体规划，着眼供需基本平衡，有序推出土地；第三，减弱地方政府对房市利益的追求冲动。

    时至今日，几乎没有人怀疑这副药疗效。是好药。然而我们所看到的事实却着实差强人意。于是，我们必须要问，是药的搭配的比例出了问题？还是“煎制”的火候出了问题？抑或所服剂量欠科学？而谁又来回答这些问题呢？

    忽然想起前文所提的那位“业内人士”的话，感觉颇有些道理，他说，什么时候中国的房地产开发商能像美国的开发商那样，坦然接受5%~8%的利润，我们的社会也就太平了。我同意。

 

 

                         （2008年10月11日《证券导报》“精品楼市”版）