稳定房价的理想模式

    当前房价持续走高的主要原因来自住宅产品及用地的有效供给严重不足与现实购买力高涨叠加高房价带来的恐慌性购买双重需求之间的矛盾，因此，稳定房价的首要前提必须是增加有效供给。

    1、地方政府应不打折扣地全力执行中央稳定房价政策，在一定阶段内，切实有效的增加住宅产品和用地的供给，并公布未来一段时期内的供应计划，通过稳定房价，间接稳定消费心理，去除市场中的恐慌性购买，使得现实的有效供给和购买需求趋向平衡。手段：加大已出让土地的监管，打击捂盘和惜售，按照土地出让合同约定，实现已出让土地的住宅产品按期上市，增大市场现实供给量；增大土地一级开发力度，为一定时期的土地有效供给做好储备，打击屯地和投机性购买的心理预期，从而有效控制地价的过快增长。

    2、继续加大保障性住房的供给，一方面切实解决中低收入家庭的住房困难，发挥政府的保障职能，促进行业的持续未定发展；另一方面，大量的中低价房集中入市可有效实现市场均价的下降，间接稳定恐慌性购买。今年500万保障性住房的集中开工形成的明年集中入市会对全市住宅市场价格产生一定影响。

    3、适时开征住宅保有税，进一步加大持有成本，使得住宅市场最大量的存量变为有效供给。1：300的租金售价比，已经使得如果没有房价上涨的预期投资住宅变得无利可图，所以，房价在一定阶段保持稳定或低增长和持有成本的进一步增加的双重叠加，可以使得存量二手房的有效供给得以很快释放。二手房的充分释放可以实现两个目标，一是增加供给，尤其是中小户型和中低价位，个别区域有可能出现现有“70  90”项目与旧房的对冲现象，这是存量房的建成年代决定的；二是打破一、二手房价格轮涨的怪圈，二手房价在前期增长过快的一定区域内实现稳定或适度下降，原因是二手房由于近两年的大幅拉升，利润普遍达到了原价格的200%——300%，一些房改和福利房会更高，一旦遭受市场抛售压力，抛盘会大量涌现，其中不排除压价竞售局面的出现。去年，经济适用住房政策调整前的二手市场短期供给增加可以说明。

    4、降低住宅产品的交易税费，鼓励住宅产品的有效周转，降低交易成本。在房价趋于稳定或二手房有效释放的情况下，政府应该实行减税政策，推动住宅尤其二手房的交易，降低购买人的负担，才能使得购买行为得以成交，从而通过二手房交易有效解决购买人群中的“夹层”问题。

    通过上述四点基本可以在一定程度上实现市场供应量的增加和非现实需求有效减少，从而在一段时期内保持市场供需的趋于平衡，把房价增幅控制在一定范围内，甚至稳定在一个平台上。

    稳定房价在更大程度上可以实现地价的稳定，稳定地价又反过来稳定住房成本继而实现房价的稳定，因此充分利用房价和地价的相关关系，可以建立长期稳定的住房市场运行机制。

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