疯狂拿地，“面粉贵于面包”

    近来，房地产市场形势变化非常快，全国地价、房价屡创新高，特别是近三个月来，“地王”频出。不仅在广州、上海这样的一线城市，在成都、长沙这样的二线城市有些“地王”的地价甚至超过了一线城市， 9月21日，九龙仓以8800万一亩，总价72亿元的价格获得了成都市中心“成百”80亩的土地。 “地王”频出，许多楼面地价已经大大超出了周边在售楼盘的房价，造成了所谓的“面粉已经贵于面包”的奇特现象。有人说这是开发商因为土地稀缺恐慌，而不计代价疯狂拿地。但是我们看到，拿地的都是具有优秀品牌的上市公司，都是久经历过风雨的成熟企业，不至于如此盲目如此非理性。有人也说这是开发商在囤地，把土地视为“土地银行”，等待升值。我想也未必是这样，因为如果作为“土地银行”，那么他们更会囤大的地块，会寻找低价土地，从而获得更高的土地升值利润，而像成都的斥资72亿“囤”80亩土地，这用“土地银行”囤地增值是解释不通的。那么，这些不可思议的高地价与不可理喻的拿地动作背后，究竟有着怎样的动因呢？

股市、楼市对赌，土地背后的资本游戏

    “面粉贵于面包”的怪象是股市与楼市对赌的结果。在当前中国整体经济高位运行，股市处于大牛市的背景下，房地产上市企业以土地为题材，利用20、30倍甚至更高的市盈率来增发、扩股、圈钱，实际上是利用当下牛市中股民的钱来买地。据不完全统计，今年以来上市房地产公司已合计融资超过1000亿元。地价增加的一倍、两倍甚至更高，相比于高企的市盈率并不吃亏。另一方面，“地王”的轰动效应可以抬高上市公司在资本市场的身价，增加融资的筹码。土地储备的题材一经炒作，股价就会应声而起。

“地王”使得周边地价重置，改写区域土地价格体系。有些公司在“地王”周边已经囤有大量土地，通过“地王”效应，自己给自己当“托儿”，使整个区域一起提价，先前囤积的土地升值收益暴涨，从而曲线拉升了发展商的预期业绩，对业绩的高预期又被高企的市盈率再放大几十上百倍。虚高的地价已经在资本市场变现，转嫁到络绎不绝跟进追涨的股民身上。透过“面粉贵于面包”的怪象，我们看到，今天的房地产市场已经超出了成本、利润、产品竞争的阶段，而进入了资本竞争阶段。除了品牌带来产品的溢价之外，资本的溢价现在已经完全的表现出来了。某种程度上，这已经成了一场彻头彻尾的资本游戏。中国房地产市场已经从以前的产品竞争进入到资本竞争。

“面粉贵于面包”孕育巨大风险

    上市公司以资本游戏重置地价、人为抬高地价，这加剧了楼价上升，甚至出现虚高，脱离真实市场需求，使其创造利润的风险加剧。高地价严重透支未来业绩，一旦泡沫破灭，众多地产股投资者将不得不和发展商一起共担损失，甚至拖累整个大盘。这场资本游戏也对整个行业的健康发展造成冲击，因为，不是以真实需求、成本来支持的高地价，就使得非上市公司、一些中小型开发商等靠产品利润生存的企业处于不利地位。这场资本游戏加剧了楼价上涨及市场风险。资本游戏，一定要适可而止！因为，那些上市公司最终还是要靠产品、利润来给股东以真实的回报。面粉终究要以面包来实现利润，创造价值——房地产的拿地和开发也是如此。

人家抢“面粉”，我们“烤面包”

    像阳光100这样的没有上市的公司，我们在几次的招拍挂的市场上很难拿到地，也不会去拿这样的地。面对这样的形势，阳光100有自己的思考和选择。第一，现在大家都在抢“面粉”，但“面粉”终究是原料，“面包”才是最终的市场需求，储备“面粉”也必将转变为“面包”，来实现利润。那么我们现在练就一身“烤面包”的硬功夫，我们努力提升自己企业的品牌、企业开发的能力，争取做一个品牌的“面包师”，做出我们目标客户群所喜爱的，色香味俱足的，能够带来品牌溢价的“面包”。阳光100要像法国巴黎大磨坊一样，把“面粉”变成有品牌的“面包”。第二，阳光100逐渐避开在这些热点城市、一线城市和这些上市公司疯狂抢占的热点区域，有一定泡沫成份的区域，走向更广阔的二、三线市场。在有更加真实需求支撑的市场中，阳光100通过品牌，通过连锁，通过我们的开发能力，获得持久、稳定、长期的发展，也通过阳光100在开发能力和品牌上的优势，来组合资源优势，同这些上市公司共同得到发展。第三，阳光100已经看到，中国房地产市场的资本竞争时代已经来临，我们也在开拓多种融资渠道包括谋求上市，来迎接这个新时代的挑战。但是，无论如何，我们都不会忘记“面粉”与“面包”的朴素真理。

——“2007中国房地产品牌价值研究成果发布会”暨“中国房地产品牌发展高峰论坛”上演讲