不断攀升的CPI，催生频繁加息，将大增房企从银行融资的成本
2007年第一季度GDP同比增加11.1%，同期70个大中城市房屋销售价格上涨5.6%，涨幅比2006年第四季度高0.3个百分点。据国家发展改革委、国家统计局最近调查显示，8月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%，涨幅比上月高0.7个百分点；环比上涨1.4%，涨幅比上月高0.2个百分点。在当前形势下，房市未来的走势如何？房企将可能面临什么难题？其至关重要的因素，将是从本周开始将陆续密集出台的CPI(居民消费价格指数)、PPI(工业品出厂价格指数)等一系列最新的经济运行数据，及其政府将因之应对而出的调控政策与手段。
据国家统计局最新的数据显示，CPI，继7月份以5.6%的创下近10年新高后，网站9月11日发布称，8月份，CPI同比上涨6.5%，比上月上涨1.2%，创11年新高。1-8月份累计，居民消费价格总水平同比上涨3.9%。而且，有分析认为，CPI增幅在今后的几个月中仍将保持在高位。
PPI，8月份同比上涨2．6％。PPI，即全国工业品出厂价格，不仅是衡量工业品出厂价的指标，也是反映CPI的先行指标。
社会消费品零售总额，8月份，达到7117亿元，同比增长17.1%。
8月CPI增速从7月份的5.6%攀升至6.5%，连续4个月刷新纪录，并创下11年新高。从今年5月份CPI增速首次突破央行3%控制线以来，近4个月以来，CPI增速每个月都大步跨上一个台阶。
CPI和PPI比翼双双高走，一系列数据高企，市场关于新一轮通胀预期将进一步攀升，无疑将进一步触动央行等政府宏观调控部门的敏感神经。
舆论普遍认为，由于8月份CPI环比涨幅过大，央行很可能继续出台紧缩措施，近期很可能使出加息、提高存款准备金率等货币政策及新的金融政策等“杀手锏”，政府甚至还将继续祭出财政政策乃至行政政策。
事实上，此前，在8月经济数据发布之前，调控层便已流露出对此轮通胀和流动性过剩的担忧。央行加密政策出台节奏，特别国债、存款准备金率、定向央票三大调控政策鱼贯而出，调控部门已经率先进入一个政策密集发布期。
自央行在今年已累计4次加息后，再次宣布今年第7次上调存款准备金率0.5个百分点后，存款准备金率则达到了12.5%，距历史峰值13%仅一步之遥。而仅过一天，央行便向市场发行了1500多亿元定向票据，这是央行年内的第5次操作，也是发行数量最多的一次。
用加息这样的货币政策来发挥杠杆作用，抑制过高的CPI，保证经济平稳增长是近年来国际上通行的做法。因此，舆论普遍认为，“加息势在必行”。而且，如果CPI持续处于高位，肯定会进一步采取紧缩政策，这是市场共识。有预测年内还将至少有两次加息，或进一步有高达5次甚至更多次的加息，并配合使用继续上调银行存款准备金率等手段。在未来，央行或还将再次提高存款准备金率，还将继续通过对冲和公开市场操作管理金融体系的流动性。同时，政府将整合使用信贷和土地供应等行政手段以防止经济过热。
里昂证券亚太市场首席经济学家吉姆·沃克尔认为，鉴于通胀预期已经上升，中国应采取如加息54个基点这样的明显举措以表明问题的严重性。高盛预计央行将会以包括继续加息等决定性的紧缩措施对高CPI作出回应，年内至少加息两次。荷兰国际集团做出了更明确的预测，为了抑制通胀，央行在国庆节前有望加息，今年或将加息两次以上。
无论何时，通货膨胀表现的是一种货币现象。而利率过低，货币发行过多，流动性过剩，投资加速，信贷投放加速以及资产泡沫的潜在堆积，是造成通货膨胀的内部重要原因。
今年第二季度，中国GDP增长高达11.9%，是12年以来的最快增速。7月份，CPI达到10年来最高水平。8月份，CPI达到11年来最高水平，已连续第四个月超过了央行3%的年度警戒线。今年前8个月，CPI平均为3.9%，也比3%超过了0.9个百分点。
最近几个月来，为防止经济增长由偏快转向过热，为抑制通货膨胀，政府已连续使出了系列“组合拳”进行调控。不过，尽管央行3月份以来连续4次加息，使1年期存款利率上升到3.6%，但因通胀抬头，加上原来的利率基础过低，目前的实际存款利率依然为负值。
9月1日，在北京“2007中国国际资本市场论坛”上，央行行长助理易纲表示，在比较长的时间持续负利率，对经济发展来说是不好的。央行控制通货膨胀的决心和措施是坚定不移的，央行会尽量避免长时期负利率的局面。9月7日，在厦门出席“厦洽会”时，央行行长周小川表示，央行正密切关注实际贷款利率为负的问题，并希望见到实际利率转为正值。在出席9月10日召开的国际清算银行有关会议期间，周小川指出，目前的中国通货膨胀率已经远远超出了央行设定的3%目标，他为通货膨胀感到担忧。周小川郑重重申，“对抗通货膨胀是我们的目标”，表示今后央行可能更多次加息、调高存款准备金率，积极进行公开市场操作。
周小川的这一表述几乎引起了所有研究机构的注意。因为，实际利率为负值，已对中国经济产生了严重影响，其影响度或已达到临界点。在央行货币政策议程中，保持实际利率为正值的工作或应成为重要手段，成为首要政策目标。
结合公布的8月份CPI达到6.5%、前8个月CPI增速已达到了3.9%以及央行主要官员近期的接连表态来看，尽管今年已经加息4次，但在通货膨胀形势日益严峻的形势下，央行继续上调存贷款基准利率和继续加息，几乎已成为不用猜想的未来实际政策。
当央行真的明确确定以利率增长速度快于通货膨胀率增长速度为政策目标，使实际利率为正，将不仅可减缓居民存款迈出银行大门的速度，还可以减少过剩流动性造成的恶果，可以降低公众对通货膨胀的恐慌，改变市场预期。
其实，在目前如此负利率下，任何时候都可能继续加息，不需要什么其他太多的理由。
让实际利率一如央行行长周小川希望的那样“转为正值”，总共还需要多少次27个基点的加息呢？
所谓实际利率的值，一般以6个月或12个月的CPI均值来衡量。如果一年期存款利率扣除利息税后高于CPI，则可以认为实际利率为正值，否则为负值。不过，如果以单月CPI值衡量实际利率，保持实际利率为正值正经受着空前的压力。
就按1-8月CPI的均值来算吧。由于1-8月CPI增速已达到3.9%，目前的基准利率在央行今年连续4次加息之后为3.60%。如果加一次息，扣除5%的利息税后，利率为3.68%，远不及3.9%。如果连续再加两次息，扣除利息税后，利率为3.93%，刚好达到“转正”的水平。但牵涉面更广、老百姓最直接、最敏感对比的活期存款利率依然为负，而且负值很大。而且，有分析认为，在9、10月份，CPI增幅可能突破7％。有机构曾预测全年CPI增幅将达到4.5％，甚至还有分析认为全年CPI涨幅或达5％。这样看来，今年要让利率“转正”梦想，还得再加息3-6次乃至更多。当然，这得看以后的CPI数据和公众实际感受的通货膨胀水平…
货币政策往往会对整体经济产生联动影响。频繁加息预期，如果真的成为事实的话，无疑将使得大量资金回流银行成为存款，但更将增大房企从银行融资的成本。而且，2007年以来的超过以往频率的4次加息，已经显现了一定的累积作用，如果继续多次频繁加息，必将催化更从紧的货币政策。
房企获得银行贷款的难度加大
统计资料显示，8月份，货币供应量增长18.09%。8月末，广义货币供应量(M2)余额为38.72万亿元，同比增长18.09%，增幅比上年末高1.15个百分点，比上月低0.39个百分点；狭义货币供应量(M1)余额为14.10万亿元，同比增长22.77%，增幅比上年末高5.29个百分点，比上月末高1.83个百分点；市场货币流通量(M0)余额为2.78万亿元，同比增长15.04%。今年1－8月累计净投放现金750亿元，同比多投放596亿元。
根据目前的经济形势，基于现实性通货膨胀压力，综合各种信息和实际需要来分析，在以后的日子里，很可能会收紧现金投放，收紧货币供应。
统计资料还显示，8月份，人民币贷款当月增加3029亿元。8月末，金融机构本外币各项贷款余额为27.10万亿元，同比增长16.96%。金融机构人民币各项贷款余额25.61万亿元，同比增长17.02%，增幅比上年末高1.95个百分点，比上月末高0.39个百分点。今年8月份，金融机构人民币贷款增加3029亿元，按可比口径同比多增1160亿元。8月末，金融机构外汇贷款余额为1971亿美元，同比增长22.09%，8月份外汇各项贷款增加77亿美元，同比多增33亿美元。
根据央行上海总部9月10日发布的统计，8月份上海市中外资金融机构各项贷款增长较快。中资金融机构新增本外币贷款161．4亿元，同比多增141亿元；外资金融机构本外币贷款增加106亿元，同比多增78．6亿元。
央行上海总部指出，8月份，受房地产市场活跃的影响，当月中资商业银行个人住房贷款继续猛增71．3亿元，比上月多增12．6亿元，创2005年以来单月增量新高。外资银行人民币对公贷款增加58．1亿元，同比多增22．7亿元，占全部贷款增量的96％。
前8个月，上海中外资金融机构新增本外币贷款2018.4亿元，超出去年全年新增贷款160.7亿元。其中，人民币贷款增加1697.6亿元，同比多增470.6亿元，比去年全年多增43.8亿元。8月，上海中资商业银行个人房贷猛增71.3亿元，创2005年以来单月新高，已连增10个月。当月新增个人消费贷款占新增贷款总量的99%，而房贷占到了90%之多！
对此，央行上海总部提示商业银行，应密切关注资产价格波动和利率走势变化对借款人还款能力的影响，关注外汇信贷扩张对外汇资金流动性及货币供应量的影响。
而实际上，在全国不少城市，不少银行在前7个月就几乎用尽了贷款额度。
中国银监会数据显示，2006年，股份制银行的存贷比为74.2%。尤其今年上半年以来，各家银行贷款依然快速增长。今年前7个月，人民币新增贷款已达2.77万亿，逼近去年全年水平的90%。某些股份制银行的某些分行，前7个月已用完今年80%的额度。深圳某股份制银行某分行，前6个月用掉了的贷款额度就超过了全年的70%，导致该行收紧各项贷款审批。还有一些股份制银行的某些分行，甚至在上半年就用完了全年的额度。商业银行的贷存比，已经是几乎全国性地趋高，已经迫近75%的红线。再加上不断攀高CPI和相对于CPI攀升而言日益变低、实际为负的低利率，导致了大量存款从银行流出，使得一些商业银行的存款总量锐减。而存款总量的减少，又加上央行连续多次提高储备金率，实际上意味着银行可用于贷款的总额减少。因此，如果再不控制贷款，对于商业银行来说，不但其存贷比将会超出中国银监会的监管指标，而且自身潜伏大房贷总量下的高风险。
事实上，部分银行目前房贷坏账上升很快，成了事实上的“房主”。
央行9月12提公布的8月金融运行数据显示，仅前8个月，人民币新增贷款已达3.08万亿元，提前4个月用完了央行年初确定的2.9万亿元的全年信贷控制目标。为了控制新增贷款越线太多，央行可能会采取更多的紧缩流动性措施。
因此，在房地产金融领域，进一步的金融政策可能使得银行贷款更进一步从紧。一些房企，从国内商业银行获得贷款的难度将加大。事实上，自今年4次密集加息和不断提高存款准备金率之后，部分房企和投资客的现金流事实上已出现了周转困难。
而且，最近以来，提高房贷首付传言愈演愈烈，房市到处风声鹤唳。特别地，提高二手房贷首付之说，一时间更是传得纷纷扬扬：首付提高比例估计至40%-50%左右，而且是“全部银行”统一实施，可能会在10月1日之后实。虽然首付提高的“风声”已经吹了一月有余，但这一次的消息似乎更贴近未来事实。如果政策真落实了，必会有很大的市场影响力。
更强的财政政策密集轰炸流动性
众所周知，近期，流动性过剩已成为宏观调控的聚焦点。
8月29日，首批面向境内商业银行发行的6000亿元特别国债正式发行；9月4日，央行首次向市场“零售”了100亿元首批特别国债；紧接着，9月6日，央行又宣布上调存款准备金率至12.5％，回收了1800亿元流动性；9月7日，央行又发行了1500亿元定向票据。接着，财政部又于９月１０日宣布，决定年内直接针对市场向社会公开发行2000亿元特别国债。其中，9月计划分3期发行总额达1000亿元的特别国债，9月17日将启动首期300亿元的招标发行。其余1000亿元特别国债根据债券市场情况于今年第四季度完成发行。
有人计算过得出，综合考虑近日的密集调控，抽去的市场流动性将在5400亿元左右。事实上，就发行2000亿元特别国债来说，对市场资金的冻结程度，相当于提高存款准备金率0.5个百分点，等于又收回1800亿元流动性。
本次宣布发行的2000亿元特别国债不仅仅针对机构投资者发行，个人投资者同样可以购买。而此前，特别国债的发行本应在央行和财政部之间流动，并不直接影响市场的流动性，只是央行保留了“择机”向市场卖出特别国债的权利。
本次发行的2000亿元特别国债，开了向市场直接发行的先例。减去先后发行的6000亿元和2000亿元，全国人大批准发行的特别国债额度还有7500亿元的空间。有人指出，如果剩下的7500亿元也仿效这2000亿元直接向市场发行，那影响就相当大了。
更何况，在CPI不断攀升、通货膨胀压力日益增大的今天，央行不排除继续提高银行存款准备金率。这样，如果央行继续加大搭配使用各种工具的力度，那么将会对流动性过剩状况造成相当明显的作用。
而且，据纽约投资研究公司—GrahamFisher提供的最新预测数字，目前，美国房地产市场正面临着16年来最严重的萧条局面，再加上次贷危机的影响，将导致美国住房抵押贷款业总体裁员约20%。
据英国《金融时报》报道，美国财长保尔森日前指出，目前次级债危机在信贷市场引发的信心危机，可能比以往20年中任何一次金融震荡的持续时间都要长。当前信贷市场动荡的持续时间会长于上世纪90年代的俄罗斯债务危机和亚洲金融危机，以及上世纪80年代的拉美债务危机。保尔森的言论，呼应了美联储前主席格林斯潘上周的观点，后者称当前的市场动荡与1998年长期资本对冲基金危机以及1987年股灾时的情形几乎完全一样。
有俗话说，美国经济一感冒全球经济将打喷嚏。在美国房地产市场正面临着16年来最严重的萧条局面以及有甚于亚洲金融危机的美国次债引发的信贷市场信心危机情况下，中国房地产市场很难不受到影响。这将大为降低投资资金对中国房市投资的回报预期，提供金融业的风险防范意识，提高投资者乃至消费者的可能爆发经济危机的预期。
在多种情况下，房企将可能面临融资的难度。因此房企必须认真研究这个问题，积极采取措施应对。
房企必须正视房地产融资问题
正因为如此，关于未来房地产融资等房地产金融问题，将可能成为一个重要话题，也将成为房企必须正视的问题，必须拓宽融资渠道。事实上，在上海即将召开的“2007上海地产融资与企业发展高层论坛”，以及全国各地即将陆续举办以银根从紧、信贷紧缩下的投融资实战策略主题的系列活动，可窥房市一斑。
不过，也要看到，在今天，正当一些房企业希望通过寻找投资、融资的方式来解决资金问题的时候，正有大量国际基金及投资商，在积极寻找房地产投资项目。在这种背景下，房企应建立起运营观念，并积极引进资本运作的概念和手段，拓宽融资渠道，以利于通过投资、融资的方式来解决资金问题。
目前，在美国等国家、地区，或投资环境不佳或投资回报不高。而在中国，人民币升值带来人民币计价资产估值提升，投资房地产项目风险估低而回报预期估高。实际上也是，一段时间以来，国际资本的投资回报，往往大大超出起初的预期。因此，大量国际基金、投行，或其他资金持有者，或直接投资商，纷纷加速进入中国，寻找房地产投资项目。不过，一些包括基金、投行乃至直接投资的企业资本等在内的国际资本，绝大部分正将目光主要瞄准一、二线城市的大型商业地产项目、高星级酒店地产项目和土地储备项目上，只有很少部分将关注力放在了高档住宅项目上。有的甚至已经放弃了新增住宅项目投资计划。
值得庆幸的是，近年来，随着金融环境的放开，融资方式也逐渐的多样化了起来。IPO、增发、债券融资、REITS（房地产信托投资基金）、项目合作等融资或再融资手段，正被广泛学习、运用，并有继续放大的趋势。甚至，另一种租赁融资模式，也可能被利用起来。
有资料显示，受人民币加息和升值影响，成本相对较低的外汇贷款备受企业青睐。8月上海新增外汇贷款17.4亿美元，同比多增19亿美元，创近3年来单月增量新高。前8个月上海外汇贷款增加53.5亿美元，同比多增20.7亿美元，较去年全年多增17.4亿美元。
向外资银行融资，或通过向外资投资银行、基金等途径融资，或是一些房企将要考虑的方案。
有报道称，日前，迪拜国际金融中心表示，在未来5年中，海湾可能在亚洲进行高达2500亿美元的投资，主要目的地在中国。
海湾合作委员会6个成员国净持有国外资产规模每年增长30%，今年已达逾1万亿美元，其过剩石油美元正在寻找新的市场。阿拉伯人对中国市场(特别是IPO市场)的兴趣日益浓厚。迪拜政府投资基金Istithmar将于年底之前在上海开设一家办事处。沙特石化集团沙特基础工业公司、迪拜港口运营商迪拜世界港口公司等阿拉伯冠军企业，正准备在中国大规模投资。
还有舆论称，目前有3000亿元人民币热钱进入中国“炒房”，这些热钱是美金不是人民币。只是，其主要目标是高端物业、经营性物业，住宅并不是主要方向。
因此，面对如今的房地产金融形势，房企必须正视未来的房地产融资可能遇到的难题，积极拓宽融资渠道，而且要及时科学调整企业发展战略，合理调整房地产产品战略，合理调整开发进度，做好开发、营销方面的时间管理，真正做好营销策划推广文章，以减少融资压力，获得更多的因融资优势而获得的企业竞争力、赢利力和发展力的增长。
（作者陈真诚联系：上海：13808420007;长沙：长沙新思维企业发展策划公司0731-4478178;QQ:70479688）