李政权:现房价预测都是不科学、不负责任的忽悠
在每种声音的背后，通常都隐藏着一种以上的利益团体。在房价涨跌的喧嚣争论中，也不例外。
但不论何种利益团体，不论看多看空，在支撑各自涨跌观点的因素中，都有多个影响重大的因素被忽略了。
假如，我们根据中国地产业特点，将影响房价的主要因素归类于两大方面——政府调控因素与地产业市场化因素，那么我们在以下几个方面，大多认识不够，形势难明。
首先来看在政府调控因素方面。
其一，政府调控的态度——从过往的调控政策及调控效果来看，政府更倾向于平稳房价。可是，这是否又为房价涨跌带来了一些难确定性因素呢？
其二，政府调控的决心——中央政府是有决心的，但问题是满足既得利益的地方政府时会形成“上有政策下有对策”的拔河效应，这造成了一些政策的搁浅和变味。可是，地方政府的调控决心什么时候又能跟上中央步调，这又会对房价涨跌造成怎样的影响呢？
说到这里，不得不说的是，许多开发商也是对地产业的明天心里乏底的。
其三，市场化经济需要更懂市场的政府——调别墅别墅价格看涨，调大户型大户型看涨；中小户型征求意见稿在24小时内推出与废止；90平米以下套型70%的一刀切等等，都从一定程度说明了政府主管部门需要更懂市场。可是，他们什么时候才能在更懂市场上提高到一定程度呢？而这又将对房价产生怎样的影响呢？
接下来再来看市场化因素方面。
其一，各城市撤除成套住房的数量有多少，其中又会形成多少的现实需求？
其二，许多一、二级市场两成、三成甚至是四成的外地人购房比例是否继续强劲保持甚至是继续增长下去？
其三，在三、四级市场，外地人出于投资或休闲养老等考虑，又会呈现怎样的置业态势？
其四，中国城市化进程、各省市的城市化进程的速度是怎样的？又会对各个具体区域的房市形成多大的需求？
其五，外地务工人员每年有多少转化成了房市置业力量？
其六，城市扩张速度、土地新增上市的多少与人口增加数量所造成的供需变化是否可考？
其七，二次及多次置业者有多少，他们保有的房源又有多少？这些房源又有多少上市销售及出租？
其八，自建房将会呈现怎样的发展态势？对置业需求形成怎样的分流？
其九，房地产业的洗牌，中小房地产企业的出局，房地产业市场集中度的提高，会对房价形成怎样的影响？
其十，“2+4”家庭的形成速度及数量，这又会对房市供需产生怎样的影响？
假如，我们再将影响房价的主要因素归类于场内因素和场外因素的话，经济增长、股市熊牛、投资途径的变化等等，也都会对房产供需关系产生影响。可是，这种影响又是否量化呢？
我只是对一些被忽略了的，而又对房价产生影响的因素进行了一些简单的、不全面的罗列。但是，这些因素有许多在目前都是说不清道不明的。在这种情况下，那些所谓预测房价涨跌的因素，大致都可归入忽悠行列(李政权新书《检修：管理者自我提升的必修课》)。
最后呼吁，对全国城镇住房情况，进行全面普查。
在每种声音的背后，通常都隐藏着一种以上的利益团体。在房价涨跌的喧嚣争论中，也不例外。
但不论何种利益团体，不论看多看空，在支撑各自涨跌观点的因素中，都有多个影响重大的因素被忽略了。
假如，我们根据中国地产业特点，将影响房价的主要因素归类于两大方面——政府调控因素与地产业市场化因素，那么我们在以下几个方面，大多认识不够，形势难明。
首先来看在政府调控因素方面。
其一，政府调控的态度——从过往的调控政策及调控效果来看，政府更倾向于平稳房价。可是，这是否又为房价涨跌带来了一些难确定性因素呢？
其二，政府调控的决心——中央政府是有决心的，但问题是满足既得利益的地方政府时会形成“上有政策下有对策”的拔河效应，这造成了一些政策的搁浅和变味。可是，地方政府的调控决心什么时候又能跟上中央步调，这又会对房价涨跌造成怎样的影响呢？
说到这里，不得不说的是，许多开发商也是对地产业的明天心里乏底的。
其三，市场化经济需要更懂市场的政府——调别墅别墅价格看涨，调大户型大户型看涨；中小户型征求意见稿在24小时内推出与废止；90平米以下套型70%的一刀切等等，都从一定程度说明了政府主管部门需要更懂市场。可是，他们什么时候才能在更懂市场上提高到一定程度呢？而这又将对房价产生怎样的影响呢？
接下来再来看市场化因素方面。
其一，各城市撤除成套住房的数量有多少，其中又会形成多少的现实需求？
其二，许多一、二级市场两成、三成甚至是四成的外地人购房比例是否继续强劲保持甚至是继续增长下去？
其三，在三、四级市场，外地人出于投资或休闲养老等考虑，又会呈现怎样的置业态势？
其四，中国城市化进程、各省市的城市化进程的速度是怎样的？又会对各个具体区域的房市形成多大的需求？
其五，外地务工人员每年有多少转化成了房市置业力量？
其六，城市扩张速度、土地新增上市的多少与人口增加数量所造成的供需变化是否可考？
其七，二次及多次置业者有多少，他们保有的房源又有多少？这些房源又有多少上市销售及出租？
其八，自建房将会呈现怎样的发展态势？对置业需求形成怎样的分流？
其九，房地产业的洗牌，中小房地产企业的出局，房地产业市场集中度的提高，会对房价形成怎样的影响？
其十，“2+4”家庭的形成速度及数量，这又会对房市供需产生怎样的影响？
假如，我们再将影响房价的主要因素归类于场内因素和场外因素的话，经济增长、股市熊牛、投资途径的变化等等，也都会对房产供需关系产生影响。可是，这种影响又是否量化呢？
我只是对一些被忽略了的，而又对房价产生影响的因素进行了一些简单的、不全面的罗列。但是，这些因素有许多在目前都是说不清道不明的。在这种情况下，那些所谓预测房价涨跌的因素，大致都可归入忽悠行列(李政权新书《检修：管理者自我提升的必修课》)。
最后呼吁，对全国城镇住房情况，进行全面普查。