春节后房地产价格走势分析
——简论从合作建方到合作购房的转化
关键词：合作建房合作买房房价存款准备金加息的货币政策
近日，广州合作建房的发起者改弦更张，采用参加开发商的房屋拍卖方式购买现成的房子，虽然在房屋设计、物业管理等方面依然受制于人，与昔日的“竞争对手”携手。拆台者成了市场的“批发者”，成了在尴尬中的开发商的“救驾骑士”——颇为耐人寻味。
笔者曾在2006年专文论述，在房地产市场，除了那些没有钱买房或者暂时还没有买房的群体之外，莫不希望房价逐步提高，而不是房价降低甚至崩盘。从自己的利益出发，一旦涉及到个人利益，就不由得希望利益的天平朝自身的方向倾斜。从政府到金融机构，从开发商到税务部门，从媒体到统计部门，从行业自身的从业大军到相应服务机构等等，不一而足。
假如说价格是循环的过程，那么并非单纯有良好的愿望就可以推动价格上涨与降低了，推动因素是多方面的。那些明明是相关利益方却不介意甚至希望利益朝社会公众的利益倾斜的时候，只能说明那倾向表达是虚假的，是其社会化角色的表演。而之所以房地产价格调控一直没有见实质的成效的原因是社会化角色仅仅是表象，实际那些利益相关者还在表象下面遵循本性而做着追名逐利的事。
如何使得价格真正地降低呢？笔者简要从三方面谈谈自己的见解：
（一）从市场供给方面，为居者提供足够的房屋。
市场遵循“物以稀为贵”的原则。那需要从根源上造成房屋资源并不稀缺的迹象。
在政府首先在土地审批与提供方面就不要以“招拍挂”的方式来体现其稀缺性，以最终出价最高者为唯一标准来分配土地资源，并以GDP和税收作为地方政绩表现的唯一标准，那需要政客们切实改变物质化社会以财富藏于国而非财富藏于民的既有思维方式，至少需要制造出那么一种假像，但——装也要装得像一些才对。
当土地与房源相对充足，多中心的城市格局得到体现，而即使“居者有其屋”也未必需要通过购买的方式来体现。而所谓“成者为王败者为寇”，一旦某些行业寡头在市场竞争、政策压制与产业链对利润的重重“逆境”中冲杀出来，就会成为英雄。而那些没有冲杀出来的就会成为市场征战中的冤魂。事实的情况是，对于那些给自己带来利益的，人们总是心存感激的，至少是“窃喜”的，这需要各方面的人士都有平和的心态，不以切身利益的受影响作为价值取向的标准。
这从逻辑推导上是合理的，推行起来却几乎是痴人说梦。
虽然如此，其实这也可以通过一些方式得到实现。比如对城市功能的调整，通过土地的更合理开发等方面而“均之”，不就是“居者有其屋”吗？当人们意识到，“有其屋”未必到经济发达的大城市，即使到大城市也未必集中到闹市区，即使到闹市区也未必用购买的方式。将土地开发的策略性与消费意识的转化相结合，就可以让这种对大城市闹市区的自我房屋资源的追捧受到抑制，进而达到市场供应的相对平衡。这就不是依靠某些方面的因素，而是需要通力合作才可以做到的。
（二）从根本性的因素讲，最有效的方法还是釜底抽薪，就是用加息的方法。
美国的房地产不就是被持续的加息货币政策所降低了吗？
但加息毕竟是被动的，是通过加大在资本成本方面增加为资本的提供者提供诱饵，在同时提高其使用成本，从而通过加大人民负担的方式来达到封堵的效果。
而加息在任何阶段都是“万般无奈”之下的决策，会对经济的总体增长速度起到“刹车”的效果，货币政策的调整是整体经济的晴雨表，也预示着下一个阶段的经济与货币走向。
在国际势力推动人民币升值的巨大压力之下，加息会导致原本就坐在火山口的人民币升值加速，一方面中国的外汇储备已经雄居世界第一，而且依然在快速地增加，人民币增值势必会成为造成美元的利空因素，并在使人民币升值的同时推动美元的贬值。而使得好不容易积累的外汇资本贬值。手心手背都是肉，既然这难以避免的，就需要在应对的时候更从容一些。重要的是在贬值到来之前转化成为更有价值的东西。
同时，加息也会导致更多的热钱流入国内，会给国际资本提供搜刮中国经济成果的新一轮机会，因为资本永远是追逐利益的，永远都是抬到更高的位置后再转手给下家，那些操纵国际资本的是“比谁都精的人”，不仅在市场经济方面比我们要多n倍的时间与经验，资本运作方面也远非我们可以望其项背的。单纯依靠加息的方法如在沙漠中以自己的汗水解渴，或者在大海里饮用海水——无异于饮鸩止渴。
虽然是饮鸩止渴的无奈之举，但从目前的迹象上看，加息已经成为定局，日前央行在七个月内第五次提高存款准备金而使得银行存款准备金已经达到10%，加息已经成为时间的问题，现在的问题已经不是是否加息，而是何时加息，加息周期持续多长的问题。
（三）从人的社会性属性方面，各方面均抛开自身狭义的利益导向，而真正实现其在社会与公益等方面的职能。
其实根治房价虚高的方法一方面是加息来提高买房成本，另一方面是以行政手段促进开发商之间的并购，从而压低房地产的总体成本，但要想降低开发成本是需要多方因素互相配合的，土地供应不以“招拍挂”后所得到的价格为唯一标准，媒体不以豪华享乐与寅吃卯粮为舆论导向，金融机构以严进宽出为原则，在房贷方面严格设定高门槛以防范开发商鱼目混珠，税务部门不将开发商当成是可以依傍的大款。
广州的合作建房变成了通过拍卖的方式购买现成的房子。虽然原因很多，土地资源的相对稀缺，拿地成本的高昂，建房专业要求与资金链等等方面的压力均衡来看，这虽然是无奈的妥协，但毕竟是现实的。
从合作建房到合作买房，这不仅是买方市场对政府的妥协，更是买方市场对开发商的妥协。虽然妥协是无奈之举，却也是现实的。但却起到了客观上推高房价的效果。
目前的客观现实是：合作建房不仅难以达到政府设定的门槛，难以得到金融机构与市场的信任，更难以对开发商形成冲击，合作买房是从竞争者变成了支持者，无疑是在开发商受到媒体的诟病，受到主管部门的钳制，受到金融机构与税务部门的追讨等“四面楚歌”声中，还没有形成瀑布式的下跌势头，在这个时候，开发商不管是用惜售还是别的手段来维持自己日渐西山的利润空间，合作买房只是在披着“为低收入阶层服务”的幌子，实际却难免沦落成为实力不济的开发商“苟延残喘”的支撑。
国务院在前日听取北京市房价报告的时候表示，部分城市的房地产价格上涨依然过快，这说明房地产的政策调控依然会增加——至少是保持调控状态。但调控假如不采取实质性的手段与措施，是难以抑制房价的上涨的。
总之，目前来看，不管是金融政策、行业政策、行业总体趋势、开发商的惜售心理等方面分析，房价依然还没有看到有效平抑的迹象。
贾春宝
2007年2月26日