毋庸讳言，70/90政策是一个缺乏周全考虑的应对之策。可以想象，在三十年后，面对同样房龄的小面积旧房，就会联想到当年曾经有个政策，造就了大量的小面积单位，正如四十多年前主张“大鸣大放”导致今天很多属猴的人等名字叫“鸣”。
透过这个糟糕的政策，可以设想政策的制定者的初衷是强制发展商大量开发小面积的单位，令收入中低的阶层也能买得起房子，从而打造更为和谐的社会。但是结果真的是这样吗？从数学的角度来说，决定房子的价格的因素除了面积还有单价，最近几年房子变贵了，主要不是单位面积变大了，而是单价在疯长，用抑制面积的政策，只能令到我们想到一个成语，刻舟求剑。
房价高企的问题并不单纯，是个整个社会的财富分配以及民生保障的系统性和结构性的问题。众所周知，任何先进国家都是通过一系列的法规政策实施社会的财富再分配，调节收入差距的，中国也试图通过这个办法达到同样的效果。可是问题是，在法制成熟的社会，任何一个具体的法律都是在同一个法理基础上生长起来的，但是中国却不是，往往是“学习”了先进国家之后，再炮制一个，却从来没有理顺过基本的法律土壤。比方说，中国的《婚姻法》在涉及到财产分割的时候，认定一个家庭是一个经济单元，而我们缴纳个调税的时候，却又以个人作为一个经济单元。这意味者，两个收入相当的家庭，可能由于家庭成员之间收入的差异，而导致两个家庭承担的税会有很大的区别，这在实践上是很荒谬的；从理论上，也有悖于“拿出超过平均生活水平的那部分进行社会再分配”的调节税初衷。当然，按照宪法，我们是一个“专政”国家（人民民主专政），不是一个契约社会，可能本身就没有责任对法理公平进行交待。这虽然扯得有点远，但是不得不说，房地产方面的价格乱象，和这一系列的条律有莫大的关系，同时，涉及房地产的各种法律、政策，也远远不能起到促进市场有序发展，保障民生和社会公平的作用，然后才有了70/90这样的下策中的下策。
第一个问题，房子为什么会越来越贵？很多人都说，看看当下发展商赚多少钱就知道了，这话原是不错的，但是我们可以再分析得细一点。如果把一个房地产项目分成土地和建筑（包括环境、规划、管理等）两个部分，那么后者显然很像制造业，和我们买的家用电器没有两样，固然价格有贱有贵，但是和品牌、性能、质量关系很大，不会有很大的波动，也不会价格差距到很离谱的情况，因此建筑等等行业几乎是固定利润率的。那么显而易见，房地产企业的利润是来自于土地这一块。了解房地产企业拿地过程的朋友都很清楚，按照房地产企业拍下地，付钱给卖地的政府的那一刻的市场房价行情，整个项目非但不能赚钱，而且极有可能是赔钱的，但是经历了一年多的建设过程，市场行情已然涨到令发展商足够大赚特赚的地步。因此，发展商的真正利润来源，不在于如何精心策划产品，而在于土地价值的时间差，确切地说是时间差中的一部分，因为当初也不是按照现价拍地的，而是包括了土地增值的部分预期，一起付给政府的。这样一条食物链周而复始，如果有天地价不涨甚至跌了，发展商肯定就赔钱了，这样的态势，真不知道从哪个环节开始去平抑房价呢？
第二个问题，小面积房子多就解决问题了吗？有一点是肯定的，政府和公众良知希望人民能够拥有更好的居住条件，希望更多的人买得起房子。房子面积小了，貌似可以让更多的人买得起了，但是如上文所言，在单价行情看涨的情况下，难道过两年再更改成70/70的政策吗？现在的发展商办法也多得很，他们可以设计专门用于打通合并的两套小房子；真正的小房子也可以包装成服务式公寓卖给投资客或者出租。在商言商，行业里面没一个环节都是避免产品贱卖的。而且小面积房子提供的局促空间，并不能帮助改善居住条件的终极目标。
所以，即便暂时丢开整个民法的系统性不谈，就事论事的，在房地产政策的层面解决这样的社会问题，显然是有多余地好于现行政策的。
首先，要承认社会上有富人有穷人。社会主流始终不正式承认社会阶层是有落差的，地理上也存在富人区和贫民区的差别。如果能够正视了这个问题，并且顺应之，可以大大拉开土地的价格差距，进而导致房价拉开差距。有钱的人用更多的钱去买更贵、更好的房子，一方面释放的就业机会可以让很多人买得起普通的房子，另外一方面政府也更有资金能力去补贴低收入的阶层拥有自己的住宅。发展商也自然而然地知道在什么区域发展什么样的产品，怎么定价，而不是一刀切的大房型或者小房型。
以前那种让富人和穷人在同一个区域共存的情况美其名曰“和谐”，可是并不利于大社会的和谐。显然的，不能因为买房人的贫富区别而给他们不同的房屋售价，那么房价应该靠哪头呢？靠富人的一头，等于堵绝穷人买房的路；靠穷人的一头呢？那么富人花了很低比例的钱买房，没有发泄完的财富会去买更多的房，进一步抬高房价，挤兑穷人的居住空间，这也是目前的情况。而有了真正的富人区，政府可以在此获得重税收入，富人得到更好的居住条件却释放了大量财富，同时富人有了购房的心理坐标，较少可能去普通人的居住区购买房子。这样的结果是贵的房子更贵，便宜的房子更便宜，真正和当前的国民收入差距匹配起来。
其次，提高持有物业的成本。现实的情况是，有钱的人买了多处房子，因此导致了需求量争夺了供应量，但是持有这些物业的成本几乎可以忽略不计。当然，目前有针对租赁的税种，也有针对售房获利部分的税种，但是都有缺陷：前者，目前买房最大的获利并不是租赁，而是房子本身的升值；售房获利的一个作用是增加了一手成本，提高市场房价预期，进一步抬高行情，而且这个税种是以持有物业五年为限的，并不影响买房者的购买热情。根本的办法是让多买房子的人，从拥有房子的第一天开始，就面临不菲的支出。当然，这需要把自住的和非自住的物业区别对待。
无论怎么说70/90是用一种简单化的办法去处理问题，实际上也不能解决问题。现在上海市中心的新房都要三、四万一个平方米，我真的不知道哪种人会花三百多万买个九十平方米住，然后你还要求这种人必须占到总买主的70％（实际上要超过了，因为70％是按照面积计算的，按照套数，大概要80％多了）。短期的办法是调整房地产方面的法律、政策，长期地看是必须理顺中国的财富再分配、国民保障的法律体系。