陈真诚：万科长沙楼盘促销，促二三线房市降价
文:陈真诚
9月28日房贷新政以来,并在开征物业税、土地新政及加息等进一步紧缩银根等预期的综合影响下，时下的全国房市,市场持续低迷，观望日浓，成交日淡，卖方市场正向买方市场深化转变。
在成交日益清淡、观望日浓的大势下尽管有不少楼盘以各种理由人为制造房价“空涨”，按以往那房价日新月异一天一价的市势已经逆转，那开盘一次一个新价的日子，已经一去不复返。昔日那些令人印象深刻而恐慌的捂盘惜售、坐地抬价等行为，在全国房市几乎已经绝迹。取而代之是，在深圳、广州、东莞、长沙、南京、上海、西安、成都、重庆等城市，不但二手房降价出手者比比皆是却仍少有接盘者，也有各种关于开发商用折扣优惠乃至直接降价促销新房的新闻不绝于耳。
在深圳、广州等地，降价促销的一手楼盘，一个接一个，鱼贯而出。不少品牌开发商开发的楼盘新房放盘价格，大为出乎市场预期。其中，尤以万科、中海、招商等一些品牌开发商、大房企所开发楼盘的折扣优惠乃至直接降价促销行为，最具影响力。
10月以来，深圳万科金域东郡、中海大山地、招商依山郡等大开发商的项目，开盘均价均不足1万元/平方米。
10月27日，中海地产开发的中海大山地，新推出一批约280套多层和小高层单位的产品，采取了比与之相同面积户型的其他楼盘价格低一半以上的低价格开盘，最便宜的几套电梯小高层单位价只有6000多元/平方米，不少多层的单位价格都为7000多元/平方米。除大山地外，中海西岸华府也只以9200元/平方米的价格开盘。与中海相呼应的是万科、招商等一些大的品牌开发商。其中，万科旗下的深圳万科·金域东郡品牌楼盘，以7500元/平方米的低价格开盘。有的房子，打完折后每平方米只有6000余元，而且是一期的产品。
或因其在行业中的影响力原因，或因更多综合原因，万科、中海、招商等大品牌的降价促销行为，往往容易超越其独自的企业行为。在业内，大的品牌开发商的降价促销行为，舆论视之为楼市房价走势的风向标，视之为开发商群体市场行为的领头羊、号召者，从而更被视为开发商群体下一步可能将群体降价促销楼盘的信号，从而使得目前已在全国不少城市中开始的降价促销潮，全面蔓延起来。
伴随着这些大品牌开发商的直接降价促销一手新楼盘的，是更多的开发商群体的仿效或超越，或以折扣、优惠、送装修等手段促销，或干脆直接降价来促进销售。
尤在媒体上披露了深圳大型地产中介机构中天置业的老板卷巨款失踪的消息公布后，更是降温了全国房市的温度。关于中天置业更加速房市泡沫破灭、更多跨地区代理公司将步其后尘而掉链的舆论四起。而且，房市向下行的信号，更在股票市场上直接关联反映出来。第二天，深圳地产股集体下跌，万科跌幅达3.35%，华侨城跌幅8.94%，盘中甚至一度跌停。而招商地产股呢？ 11月20日，招商地产披露，该公司股票价格于11月16日、11月19日和11月20日连续三个交易价格的收盘价涨跌幅偏离值累计异常，因此该公司股票招商地产和招商局B将于2007年11月21日临时停牌一天……
房贷新政出台已有近2个月，尽管新政还没有完全执行，二套房的认定标准难以统一，政府也没有规定具体的开始执行时间，但整个房市预期已遭受严重打击。房市预期已变，市场迅速异化，房价疯狂上涨的势头，迅速打住。从深圳、广州、南京、上海等城市开始，不少城市，不但成交量大幅度下降，不但二手房市场天空迅速降温，一手房市场也迅速改变了脸孔，房价在多空双方的角力下逆转下行。
或许还有些舆论认为，深圳、广州等城市房价下行，房市四处可见折扣优惠乃至直接降价促销，只是那些房价相对于二三城市要高的一线城市的现象。并有人得出一如深圳、广州、上海的房价并没有下降而是快速上涨的让不少人纳闷的结论。也有人在迟疑，发端于深圳、广州等城市的降价促销风潮，是否会在二三线城市蔓延。
就在一些人还在迟疑的时候，就在一些人还想做市的时候，一则让市场人士不能不重视的消息，从被一些人认为房价还会继续上涨的二三线城市出来了。
2007年11月23日晚间，在长沙，不少被万科在长沙开发的一楼盘所认定的目标对象者，均不约而同地收到一条短信：万科在长沙开发的某楼40-140平方米主力商铺全城热销中，现认购额外享受1-5万元/铺优惠。这条短信，让不少人强烈感觉到了品牌主力开发商在长沙进一步带头降价优惠促销一手房的信号……尤其是象万科那样房价定得太高、没几个人买他的帐的楼盘（长沙业内有人指出，万科比同一条街上同样的铺面要高一倍，），不得不降价促销。
如今，随着科学技术的发展，信息发布传播手段、渠道多元化，也更方便于人们的操作。尽管降价促销只是房企的一种销售促进行为，但一些开发商担心，过多的人群知道了其楼盘的降价促销行为，会降低其楼盘的市场形象，会加速市场对其楼盘的继续看跌，但无赖于需化解销售僵局而必须降价促销，因此，便选择了通过手机短信而不是媒介广告的行为发布降价促销的消息。楼盘通过各种渠道获得（甚至买得）其所认为的目标对象人群的手机号码，然后发布降价促销信息，其方式相对要隐秘。据有人对市场的观察，未在市场上公开而是通过手机短信发布降价促销消息的楼盘，并不鲜见。只是，万科这样的大品牌开发商的行，相比于一些非品牌开发商、中小开发商的降价促销行为而言，对整个房地产市场房价走势、销售方法采用等方面，更具有影响力、示范力而已。
在房市中，中小开发商，或中小楼盘，由于各种因素的制约，在市场行为方面，往往只得采取跟随策略。在市场中，中小开发商，往往跟着象万科、中海、招商这样一些大品牌开发商的市场行为。而且，在时下房市情势下，一旦感觉竞争形势对自己不利，甚至还会在降价促销速度、幅度、力度等方面超越于大品牌开发商，以期望获得更好的利益效果。
因此，富有实战经验的市场人士，或能敏感地捕捉到更多的市场信息：万科降价促销长沙楼盘，或会刺激二三线房市进一步异变，或会促使二三线房市降价，促使降价促销风潮在二三线城市蔓延。
仅供参考，并不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。
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