土地增值税能降房价？笑话！

 

        土地增长税要清算了。清算的意思是，这钱过去就该收，只不过我高抬贵手没收你的，现在到时候了，老帐新帐一起算吧。

 

        1993年的《土地增值税暂行条例》，到2007年才想起来要清算，这“暂行”的时间也忒长了点儿。充分说明了中国法律法规的弹性有多大——基本上，你想要它多大，它就有多大。

 

        土地增值税的实质是什么？是资本利得税。你投资升值赚了钱，政府要从中抽一个比例。从《暂行条例》的规定看，抽的比例相当高——最低一档都要30%。这种做法有传统，可以追溯到先行者孙大总统那里。他老人家说过，土地涨价要归公。为啥？因为据说可以防止土地兼并。

 

        当然了，现在抽这个税肯定不是为了防止地主把农民的地买光。现如今中国最大的地主是政府，任你有天大的本事，能把政府的地买光？

 

        孙总不懂经济。土地涨价归公，就是说赚了是国家的，亏了是自己的，那就只有傻瓜才投资买地。没人买的东西就不值钱，农民就那点家产，还弄得不值钱，孙总是帮农民还是害农民？

 

        扯了半天，还没扯到房价。现在开始扯！

 

        地是政府的，卖的只是70年使用权，等于70年租金一次付清。土地转卖的价值，等于剩余年限使用权贴现的总价值。这个不难理解。难理解的是，既然土地不是我的，所有权不在我手上，为什么转卖还要交增值税？不是已经有所得税了吗？

 

        你的东西卖给我，增值贬值就不关你的事了，这是常识。决策自理，风险自担，凭什么赔了是我的，赚了就是你的？孙大总统生在100年前，不懂这个理，如今是21世纪了，怎么还不懂？

 

        刚才说了，政府将土地公开出让，其对价是70年使用权价值的贴现。这个贴现，已经包含了今后70年的风险贴水。就是说，政府在卖地的时候，已经将风险和收益一并打了包。卖了地又追讨增值税，算不算一物两卖？

 

        别跟我扯什么国际惯例。发达国家确实也有资本利得税，土地转让的利得也的确要纳税。但人家的地都是私人的，政府从来就不卖地，也无地可卖，只是对投资行为抽一点税。这跟中国把地卖了还要追着人家把升值部分要回来，完全是 两码事。

 

        按这个逻辑，就是横竖地皮是我的，卖了给你也还是我的。这叫什么逻辑？

 

        这种逻辑作用到房价上，就只有一个效果，涨！

 

        老百姓先不说，只说开发商。土地储备是没必要搞那么多了，自己花钱替别人打工，这种傻事谁干？稍微存点儿，保证公司有工开，职工有活儿干，这就行了。那么今后的土地供应，可就全指望政府的“招、拍、挂”了。因此，房价与地价的联动关系，会更加敏感和直接。这么说吧，等现在的土地储备消化完了，以后再看房价走势，只要看土地出让价就差不多了。

 

        有人说收了土地增值税，开发商可能会降价，反正赚了也是政府的，不如少赚点卖快点。蠢就一个字！哪有这么算账的？企业只能设法少交点税，哪有因为收税就不干活的？

 

        关键在于扣除项目。土地增值税的算法其实简单，就是把销售收入减去相关成本，剩下的按超额累进比例算纳税额。那么成本越高，增值额的分摊就越少。土地价值在一定期限内的增值幅度，基本上是个定数，有市场价格可资参考，只要将产品做精，档次做高，成本就可以放大，在超额累进的计算方式下，税自然就可以少交。

 

        结论是，既然户型不能做大，土地增值税又跑不了，那就把档次做高好了。有个专家的分析对，就是以后大家都会做精装修。不仅要精装修，而且要越装越精，最好送全套高级家具家电。

 

        这么着，你说房价会涨还是会跌？