产权制度的出现及存在需要两个前提条件 (德姆塞茨 1999)。第一个前提是资源的稀缺性，只有对稀缺性资源界定产权才有利可图。虽然有时对非稀缺性资源界定产权是可行的，但执行排它权时的成本往往很高，得不偿失。界定对稀缺的有形或无形资源的产权是为了建立对稀缺资源的垄断使用权。这种垄断使用权激励人们为获利而不断进行开发和创新， 最终反而会缓解这种资源的稀缺性，如专利权的建立激励了人们更多的发明创造。第二个前提是对该项稀缺资源的使用是可以进行排他控制的。如淡水在有些地方有的时候是稀缺的，但在雨水落地之前，很难排除其他人获取天上的雨水，因此雨水落地之前是很难界定其产权归属的。这两个前提条件从理论上看，就是产权的价值必须大于界定，保护，及执行产权的成本时，产权制度才会出现。一些历史事实符合上述产权制度演化的理论。在欧洲皮毛市场出现以前，美国东北部森林的捕猎是自由的。而当出现皮毛交易后，土著部落划分了捕猎范围，界定了定居于森林中动物的私有产权，因为此时界定和执行产权的成本相对于皮毛交易所得变低了。同时，美国西南部的牧场却没有出现私有产权，因为那里是平原，平原动物的习性是进行季节性迁徙，因而很难建立对它们的排它性控制与使用。

产权制度的演变离不开更一般的经济、法律、社会及政治制度的变迁。人类发展的历史就是一部制度更替的历史， 即用一种制度安排代替另一种制度安排。这种更替的动力来自于我们的信念体系面对不断变化着的现实世界的更新。 制度变迁有两种常见的方式，一种是自下而上的，另一种是自上而下的。前者是由个人或一个群体利用制度的缺陷造成的获利机会进行的自发性制度创新，往往表现为微观主体之间合约安排的变化与创新；后者指的是由政府法令引致的制度变化，往往表现为国家的经济、政治、法律等基础性制度的变化。这两种制度变迁的方式相互作用推动了社会进步。

诺思 (North 2005) 认为制度变迁是从人类感知到的世界开始的，根据感知到的世界，人们形成了既定的信念和信仰，进而发展成为一系列的制度安排， 在这些制度安排的范围内，相应政策的出台反过来会作用于人们最初感知到的世界，促成其变化发展， 而这改变后的世界将会再次激发人们形成新的信念和信仰，依次循环往复，推动了人类社会的不断前进。

制度变迁最大的特点在于它的路径依赖性： 新的制度体系会受到过去的制度安排的制约， 它不可能脱离过去的制度而凭空产生。路径依赖一方面是由于文化的传承性造成的。在制度变迁过程中，新的信念体系和原来的信念体系之间不可能出现突变似的跳跃；另一方面，在一定的制度安排下，总会有一些机构组织的存在和发展依赖于已有的制度安排，这些机构组织就有维护现有制度的动机，从而构成了路径依赖的微观基础。

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