所谓分利集团其实也就是特殊利益集团，这些集团采取集体行动的目标是为了争取重新分配财富，而不是为了增加总的产出。分利集团概念的完整阐释来自美国著名经济学家曼库尔·奥尔森，他用分利集团的不同影响来解释这样一些重大问题：国家为什么会有兴衰？不同的国家为什么会有不同的经济 增长速度？同一国家于不同的历史时期为什么发展有快有慢？
奥尔森认为，像行会、工会、卡特尔以及议会院外活动集团等这样一些分利集团之所以会阻碍经济增长，主要是由于这些特殊利益集团具有排他性，它们阻碍了技术进步、资源的流动与合理配置；它们降低了生产经营活动的报酬；它们提高了社会交易成本而降低了社会经济效益。分利集团不会关心社会总收益的下降或公共损失，因而它们的活动不是增加社会总收入而是减少社会总收入。在这种情况下，用分蛋糕来比喻社会收益的重新分配是不够恰当的，更近似的比喻是在瓷器店里争夺瓷器：一部分人虽然多拿了一些，但还会同时打破一些本来大家可以分到手的瓷器。
特殊利益集团能使人们将主要的人力物力集中于一个共同的、值得为此投入若干精力和财富的重要目标上，以促进这个目标的实现。政治上的利益集团理论是基于这样一种假设：在其它条件相同的情况下，组织起来的利益集团比没有组织起来的利益集团更容易获得成功。成功有可能取决于有效的组织机构，利益集团所能取得的资源的种类，以及对这些资源进行合理有效的使用。
如果要想维持民主的过程，各种各样的利益集团的存在非常重要。应该注意，利益集团本身是一个中性词，正如利益是中性词一样。但是，当我们说分利集团时，我们是在贬义上使用它，因为这类希望采取集体行动以增加其收入份额的组织，不会关心社会总收益的下降或“公共损失”。
很多年以来，由于共同利益的纽带，中国的房地产商形成了一个相当标准的分利集团。他们频频在媒体上曝光以引导公众预期，不时抛出万言书之类的政策建议以影响政府决策。可以观察到的一个例证是，2003年央行“121”号文件出台之后，房地产集团的游说，对政府的后续决策起到了相当重要的影响。另一个例证是，2005年春，当中国几大城市的房价持续走高的时候，国务院发出“旧八条”和“新八条”，旨在稳住房价，但立刻引起开发商的反应，声称“政府不应用行政的手段去干涉商品房的市场价格”。他们集体喊冤，表示房价上涨的主要原因并不是开发商为了获取暴利，而是由于土地成本太高，抛出了所谓“地荒论”，不约而同地把房价飞涨的原因归结到了政府的土地政策上。
虽然国土部门一再出来回应说，我们没闹地荒，但由于中国独特的生态环境，地价与房价被不可避免地紧密联系在一起。人们不把那些因开发房产而致富的富豪叫“房产商”，而是叫他们“地产商”。与其说他们买卖的是房子，不如说他们买卖的是地皮。从这方面看，地方政府的利益和房地产商的利益是捆绑在一起的。事实上，在土地流转过程中存在超额利润，开发商和政府共同瓜分了这笔巨大的“租金”。2001年到2003年间，地方政府的土地出让收入为9100亿元。而在1998年，这个数据不过区区67亿。土地已经变成地方政府名副其实的第二财政。在中国房地产的长期牛市中，地产商与地方政府一直坐在同一条船上，形成了一种“一荣俱荣，一损俱损”的伙伴关系。
还有金融部门。中国人民银行2005年8月15日发布的“2004中国房地产金融报告”披露，房地产开发资金中使用银行贷款的比重在55%以上。这告诉人们：一是银行与房地产的关系非同一般；二是房地产的风险不仅由房地产公司自己承担，更要由银行来承担。
据东北财大姜春海的研究，从2004年房地产销售收入来看，开发商获利比例为20％~30％，甚至达40％以上（当年获利2000多亿元，利润率为16％左右）；政府占30％~40％（获利3000多亿元），金融机构占5％~10％（利息收入1000多亿元），建筑商10％~15％，5％~10％“非正常”流失。这样看来，中国房地产泡沫之争，其实质是不同分利集团的利益之争。地方政府、开发商、银行都希望把这个泡沫越吹越大，希望有人来接房地产泡沫的最后一棒，而最后受害者只能是购房的弱势民众。
任何经济领域内，如果不存在特殊利益集团，就不可能长期保持超额利润。国内的房价节节攀升，正是上述几方利用房地产的特殊性合谋的结果。新华网的一篇特稿《3年狂涨300%，究竟是谁在助推房价节节疯涨？》一针见血地指出了这一点：“城市要借此获得财力改变形象；官员从中要政绩；开发商从中要高利润；银行从中要优质客户；有经济实力的个人和机构投资者从中要赚钱；而作为市场参与一方的大多数普通市民则是这场博弈中典型的输家而被市场边缘化。”
2004年，国家税务总局公布的“2003年度中国纳税百强排行榜”中，没有一家房地产企业。同样，在“2004年度中国纳税500强企业排行榜”中，前300名内没有一家房地产企业。这与目前房地产业平均利润率位居国内各行业前茅的地位极不相称，说明房地产暴利下存在着巨大的税收黑洞。所以，我们说，中国房地产商从事的是具有破坏性后果的“抢瓷器”行为。