3月份以来，宏观调控进一步发力，沪上楼市摇摆不定。在楼市转折露出端倪、土地政策更加严厉的尖峰时刻，不少开发商却继续对上海土地市场发力。个中缘由，耐人寻味。 土地争夺没有停止 前不久，陆家嘴股份公司通过互联网，向外界发出竹园商贸区2-3、2-4地块的土地使用权转让和合资/合作开发的邀请招标信息。顿时，这两大地块成为了李嘉诚、郭炳湘等地产大佬争夺的焦点。 此地块位于张扬路与世纪大道之间，目前为世纪联华和好美家使用，总占地面积9.69万平方米，容积率4.0，土地使用年限为50年，用地性质为商办综合用地。该地块作为轨道交通四号线换乘枢纽站所在，交通系统极其发达，并且濒临小陆家嘴中央CBD核心区域，有着得天独厚的优势。由此，港资地产大鳄的饥渴程度，可见一斑。 在一级土地市场，地产商对土地的争夺异常激烈。其中面积为41亩的粮八库挂牌地块，入围企业有4家，分别是： 保利上海集团有限公司与北京新保利大厦房地产开发有限公司（联合竞买 ）、上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司（独立竞买）、上海古北（集团）有限公司（独立竞买）、上海金丰投资股份有限公司（独立竞买） 。最后进入集合竞价的企业有保利上海集团有限公司、北京新保利大厦房地产有限公司和上海古北集团有限公司。竞买的起价是5.95亿元人民币，上海古北出价7.1亿，而保利最后以7.2亿元高价竞得。 据统计，2005年３月份以来，上海市政府出让的商业及住宅用地一共有14块，只有潍坊新村街道245街坊第23宗地块未果。即使如此，此地块还是吸引了海内外地产大鳄的垂涎，争夺异常激烈。刚开始，参与预审浦东新区潍坊新村街道地块的有十几家企业，最后四家入围。这四家分别是：显锐投资有限公司（显锐投资的背后是香港地产大王郭炳湘执掌的新鸿基），独立竞买 ；保利上海集团有限公司与北京新保利大厦房地产开发有限公司，联合竞买 ；上海浦东新区房地产（集团）有限公司，独立竞买，晓中发展有限公司（晓中发展有限公司系和记黄埔、长江实业各出资50%成立的合营公司）与上海盛融投资有限公司，联合竞买。其中保利出价高达23亿元，业界分析，这块地的独特地理位置，使之有可能创下上海有史以来公开出让土地的最高单位地价。据称，虽然此次竞拍未果，但是这几大地产商将继续跟踪。 一些规模尚小、资金实力不够雄厚的本地企业也是土地市场的积极竞争者。对它们来说，人脉深厚是最大的优势。依靠这一优势，就比较容易在市场上拿到土地。在土地供应越来越少的情况下，拿到土地无疑就是把金娃娃抱回家，无论是项目转让还是合作开发。进可攻，退可守，它们并不担心后续开发。 二级市场成关注热点 目前开发商争夺的重点与热点在二级土地市场的土地资源。特别是大的开发商，把更大的精力放在二级土地市场。因为这些土地相对于政府新推出的地块，远为优质，并且住宅用地量也远大于一级市场。 2004年一级市场推出的土地中，住宅面积仅300万平方米，不足2003年的10%。到了2005年，政府至今推出的地块中，没有一块是纯住宅用地。从列表数据来看，市府收紧了一级土地市场的供给，市区一级市场的土地供应量极度缩减，住宅批租的比例越来越低。因此，越来越多的开发商不得不把目标转向二级市场，通过收购项目公司等方式，整合二级市场土地资源。 在这一领域，土地掮客也越聚越多，本地的代理公司也开始做起了土地中介生意。 今年2月，长实及和黄合组公司，通过获得"上海旗龙"的全部股权，以2.6亿港元购得上海马桥住宅发展项目，预计其将斥6.4亿元发展该项目，并计划收购邻近土地。今年3月，业界又传出：长实与上海达安共同合作投资位于新闸路、大田路的项目，上海达安称，该项目仍在洽谈之中。 土地储备告急是直接动因 对上海楼市长线看好，是各路地产商敢于逆势拿地的心理基础。虽然近期的宏观调控政策一再刺激开发商的神经，但是专家和开发商对上海楼市发展的长线判断，成为开发商敢于逆势拿地的主要原因。不过，也有业内人士认为，这种状况与国家宏观调控有着极其深的渊源。在地根收紧之后，开发商的不安全感进一步显露，恰恰刺激了开发商通过各种途径来争夺土地资源。 从记者的调查来看，大多数开发商手里的土地储备告急，仍是逆势拿地的直接动因。土地资源的分布极不合理，有开发能力的企业没有土地，没有开发能力的企业却利用其与政府的关系，在土地大限前后储备了大量土地。据上海市房屋土地资源管理局有关人士介绍，上海现有3000多公顷存量土地，主要分为取得后正常报建阶段的项目、根据"双增双减"调整规划的项目、闲置土地等四类。上海有3000多家房地产开发企业，而大量土地主要集中于300家手里。 但是，随着调查的深入记者发现，不同的企业有着不同的原因。在这次拿地浪潮中，有几家企业表现异常活跃，如中国保利集团、长实系、新鸿基等。有些企业拿地主要是基于它的发展战略的考虑。在3月份浦东两个黄金地块的竞拍中，都少不了保利集团的身影。作为有着深厚背景的大型央企，保利集团在上海的地产投资并不多。保利对陆家嘴CBD觊觎已久，并不时传来收购其中陆家嘴股份的传言。 有业内人士认为，最近长实与和黄系的一系列拿地动作，表明他们更关注中长期市场的发展，不受短期市场变化改变发展战略。但是据知情者透露，和黄除了浦东新区的御翠园项目以外，已经没有土地储备了。只要有机会，和黄不会放弃在上海拿地。 经济学者郎咸平认为，长实系在实行多元化经营时，强调的是所投资行业之间在回报上的互补。这一理念记者从和黄内部人士那里得到证实。长实系多年来把公司从房地产的收益抽出转向弥补3G行业。而3G产业连年的亏损，造成相当大的资金压力，迫使李加大对老本行的拓展力度。 长实系对上海市场垂涎已久，只是由于李嘉诚本人在上海的人脉并不深厚，在拓展上海市场的时候，相对于后起之秀罗康瑞来说，反而成了后来者。据悉，在一次见面会上，李嘉诚曾经拍着罗康瑞的肩膀，表达了对后起之秀的敬畏。 新鸿基的处境与长实系类似。自从2003年新鸿基从陆家嘴手中高价拿下陆家嘴美食城项目以后，再也没有大的动作。 资金压力与运营风险增加 从2003年到2004年，政府为了追求合理土地出让价格，采用中间价成交的方式。而根据新的政策走向，土地招投标的土地出让方式有可能大大减少甚至废弃，取而代之的是挂牌出让的方式。而土地挂牌将直逼开发商的出价底线。开发商为了取得某个地块的使用权，它不得不攀比出价，从而导致土地价格的直线上升。比较去年土地出让情况，我们可以比较直观地看出，在同等地段，今年土地成交价格较2004年有大幅的上升。在央行收紧银根的大环境下，开发商将承受更大的资金压力。 另一个方面，近来商业用地供应比例急剧上升。一些没有商业项目操作经验的开发商，为了解决土地储备紧缺，大量吸纳商业项目。比较住宅项目，商业项目占用资金较大，资金回笼较慢，项目定位与招商工作远为复杂。这些公司极有可能陷入招商陷阱。