“浦东快没地了！”几乎每一个立足浦东开发的房地产企业都发出了这样的感慨。 1990年4月18日，中央正式宣布浦东开放开发。在黄浦江东岸这片570平方公里的土地上，740多家大大小小的房地产开发公司（2004-2005年间的数字）逐鹿其中，创造出不少的项目与商业奇迹。但15年后，在浦东新区基本成形的同时，可以用于房地产开发的土地也日渐稀缺。 记者从有关部门得到的数据显示，目前浦东土地存量在600万平方米左右，大多数分布于外环或外环两侧；浦东大道、东方路、张扬路、世纪大道沿线已基本没有土地供应。 据统计，从2002年到2005年，浦东新增的土地供应面积为300万平方米，其中住宅用地增量为 2,951,479 平方米，商业用地增量为 88,715 平方米；而从2003年以来，浦东每年的商品房交易面积都在400万平方米以上。4年的土地总增量明显低于商品房交易量。 从2003年以来，浦东的土地供应连年收缩，而今年到记者发稿时止，住宅用地的供应量为零。即使在两年前土地招拍挂政策出台以后，浦东中心区域的供应量也是零。 在上海房地产市场高歌猛进之时，浦东的“地荒”问题格外显眼。那些立足于浦东开发、并做出了显著成绩的房地产企业将何去何从？带着这个疑问，记者走访了几家比较有代表性的上海浦东板块企业，以及在浦东市场有着广泛影响的房地产企业。从中发现，在共同的外部环境和相似的资源背景下，各公司的应对战略却迥然不同！ 限于篇幅，本文仅选择其中的两家公司分作详述。 陆家嘴集团：经营存量 在地荒论甚嚣尘上、开发商为拿地奔忙之时，2004年底，陆家嘴集团公司却在自己的网页上发出了浦东世纪大道2-3、2-4两个地块的使用权转让和合资/合作开发的招标邀请！这确实让人称奇。难道它们的土地储备竟然如此充足？还是另有其它的考虑？ 其实，这种现象对陆家嘴集团来说并不值得奇怪。在浦东新区，陆家嘴集团无疑是拿地大户。在土地招拍挂之前，它们通过自己与浦东新区的“亲子关系”，可以轻易地拿到黄金地块。经过它们“批租”出去的地块也不计其数。根据公司内部人士披露，以往陆家嘴集团每年都会“批租”出去两个地块，以保证陆家嘴股票的良好业绩。 “土地批租”？这个词汇听起来特别怪异，但这确实是陆家嘴集团的职能之一，明确的写在它的公司介绍中。由于新区政府的扶持，2002年以前陆家嘴区域的土地都是政府委托陆家嘴公司进行土地批租的。 不过，自从2003年土地招拍挂政策执行以后，陆家嘴公司被戛然断奶，手中所能控制的土地已经没有以前的存量那么多了。曾经的“大地主”，也开始面临严重的地荒问题。 拿地“滑铁卢” 从招拍挂的土地新政实施之后，陆家嘴公司在拿地上就遭遇了“滑铁卢”。在上海市场，3年投标无一中标，屡战屡败，屡败屡战。在外地，陆家嘴公司也曾经南征北战，在海南、重庆、徐州、昆山、天津等地都出现过它的身影，但最后只有天津一个地块被纳入囊中。 目前，陆家嘴集团的住宅用地储备只有80万平方米。在上海储备的住宅用地都在浦东，如上海东城、塘东南块、陆家嘴花园三期；在天津只有31万平方米的土地储备。一个拥有巨额资金、在房地产行业声名赫赫的大型集团化企业竟然局促于一隅之内。 “如果一个房地产企业没有土地储备，那么它的存在已经没有必要了。”陆家嘴集团一个下属企业的负责拿地的人士表示。他所在的这家企业已经没有任何土地储备。他们在土地市场上征战3年，却是一无所获。他表示，“今年无论如何也要到市场上拿地，就是赔钱也要到‘两个1000万’工程中拿到一份。”其急切心情可见一斑。 为什么会出现这种局面？ 公司治理结构的缺陷应是首要原因。在土地批租职能被剥离后，陆家嘴集团在面对新的土地市场规则时表现出明显的不适应症状。公司在对外开拓中屡遭失败就是表现之一。一位亲身参与土地招投标的人士向记者透露，在竞投土地之时陆家嘴集团系统内各公司的法定代表都是集团董事长一人，在土地投标之时无法联合展现公司实力。“集团公司有资质无开发量，股份公司有开发量无资质”，在新的土地政策面前缺乏灵活的应对机制；虽有深度的政府背景，却淡于对政府的公关。 集团公司与下属企业的关系也面临困境。公司内部资源整合以后，集团无力为下属企业在业务拓展上提供除了资金以外的支持，下属企业赢利预期大大降低。来自上下两个层面的决策者的合作出现裂缝。 策略调整 2004年上半年，陆家嘴集团换帅。新的决策者杨小明为公司设计了一个新的发展策略：存量经营，整合产业链条。 对不良资产进行剥离和重组，把优质资源集中于集团公司手中，是调整的第一步。记者从内部渠道了解到，“关停并转”已经成为明确的思路。 集团已经率先对宏安公司“开刀”，按照不同的级别对企业员工进行补偿安置。旗下公司经营收入已大量提取，据内部人士透露，光提取的红利总额即高达20亿元之多。 业内人士认为，集团这一经营思路的策略调整，与主要领导者杨小明的业务经验有重要关联。在杨小明任职金桥期间，金桥公司已经把旗下各种门类的物业整合于一个统一的平台之上。 存量经营，保持长线收益，是调整的第二步。具体的讲就是以土地作为投资，通过招商合作方式来开发已有土地资源，同时建立起从土地到开发到销售到后期经营的完整链条。目前被纳入这一战略中的土地一共有12块，总市值在100亿元以上。 前面所提到的浦东世纪大道2-3、2-4地块，已纳入陆家嘴集团下属的陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司名下。据了解，之所以要将该地块土地使用权转让和合资/合作开发，主要也是出于陆家嘴集团现有商业项目太多、减少独立经营风险的考虑。 来自陆家嘴集团内部的消息称，迟迟未动工的塘东南块项目，原来的规划已经被推翻。取而代之的将是一个日式出租公寓。此外，天津项目最后一笔土地款将于今年6月付清，但并没有马上开工的打算，目前的策略是等待土地升值后再作定论。而截至目前，除了位于周浦的重大工程配套房正在积极筹备以外，公司在房地产开发上并没有大的动作。 重塑企业治理结构，实行扁平化管理，是调整的第三步。原来复杂的公司结构被简单化。由8个职能部门分管住宅开发、土地经营与商业房地产开发等业务。同时在整个公司平面上，设立陆家嘴租售中心，为存量经营预制平台。 在存量经营的思路下，立足浦东将是公司发展的基本方向。据了解，浦东新区政府的思路在这一决策中起到了重要影响。区政府认为，陆家嘴集团应该定位为区域开发商的角色，把资金用于浦东的开发与建设，不鼓励陆家嘴集团资金向区域外流动。 今年6月是杨小明进入陆家嘴集团1周年。据内部人士透露，公司可能还会有大的调整。 证大集团：走出上海 面对地荒与银根紧缩，证大投资集团表现出相当的自信：“我们并没有太大的担心。土地稀缺对每一个开发商来说，都是平等的。”证大为什么能显得如何平静和自信？ 事实上，作为立足浦东的房地产企业，浦东地荒对于证大集团的影响是直接的。其在浦东的几个住宅项目已进入尾声，在上海区域也仅剩下浦江镇450亩的住宅土地储备。在浦东的住宅项目用地储备业已告罄之时，证大在浦东的商业用地储备面积却在40万平方米左右。一些在联洋社区被称为“鸡头鸡脚”的地块，没有人愿意理会，但是证大把它吃了下来。 证大在浦东目前的储备土地大部分属于商业用地。由于浦东路网规划等因素的限制，其掌握的地块显得支离破碎，整体利用率有限。同时，人口密度不足，在相当的程度上加大了商业项目开发的风险。 证大的信心从何而来？ 从长三角走向全国 “既然在上海已经很难争取到土地特别是住宅用地，企业必然会到上海以外去寻求土地”。证大公司总经理助理赵卫群认为，追求高额利润、寻求发展空间是企业的本能冲动。 证大向上海以外区域拓展业务，一方面是因为浦东乃至上海土地供应紧缩，更重要的是公司业务的自然延伸：“以同样的土地价格，我们可以做得比别人更好，那么别人没有理由不找我们。”目前，证大在长三角区域已经占到了相当的份额，目前在长三角除上海以外区域的土地储备总量达2000亩。在建项目分布于扬州、海门、嘉善、西塘、嘉兴、南通等地。 同时，证大已展开了全国性甚至国际性的扩张步伐。在国外有意大利项目，占地314700平方米；在长三角以外有成都温江项目，占地1000亩（在建）；长春宽城区项目，占地2500亩，天津南站项目，占地100000平方米。这种全国性的业务布局，显示了证大非凡的雄心——执行业之牛耳。 致力于高端市场 在产品形态选择中，证大一直致力于高端市场的发展。赵卫群对记者表示：“企业运作有两种开发理念，一种是跟随式，一种是领先式。在开发项目时，我们的规划设计方案会高于其周围项目，我们的目标是成为区域的地标和领跑者。”项目一经面世就可以造成轰动，并为后期运作助跑。证大开发的水清木华、大拇指广场等项目一经面市，便受市场追捧。但证大并不甘心于做一个只有区域影响的房地产开发商。 在近几年的开发实践中，证大已经具备了多种物业形态的成功开发经验。不少业内人士认为，证大是一个值得关注的地产新星。