吴迅 2003年底，上海房地产市场平均价格达到了5118元/平方米，同比增长24.3%，跃居全国首位。许多普通消费者大呼：“房价太贵，买不起房”。房地产业内人士也对上海房价的走势与合理性产生分歧，一部分人认为，上海作为经济、金融、贸易和航运中心，房地产市场的价格必然会上升，楼市不存在泡沫；也有人认为，一个城市的房地产价格必须要与该城市的经济发展水平和居民收入水平相协调，目前上海房价存在着一定的泡沫，楼市崩盘为时不远。 对上海房地产价格的判断出现分歧，在于判断的依据有所不同。笔者认为，房地产（尤其是商品住宅）与城市居民关系密切，看上海房价的合理性，应该从人均的角度出发。 一、从人均角度看，上海房价增长基本合理 （1）人均GDP与房价的变化 1994年，上海居民人均GDP为15204元， 2003年上升到46718元，增长了近2倍；而1994年，上海商品房平均价格为2090元/平方米，2003年底为5118元/平方米，增长了1.5倍 。1994年人均GDP与房价比为7.2，2003年则为9.1。这也就是说，在最近十年中，上海居民人均GDP的增长远远高于商品房价格的增长。 为了使分析更有直观性，有必要分析一下香港相同年份中的人均GDP与房价的变化。 表1：1994-2003年上海与香港相关数据 上海人均GDP（元） 上海制造业工人平均年工资（元） 商品房价格（元/平方米） 香港人均GDP（港元） 香港制造业工人平均年工资（港元） 私人住宅价格（港元/平方米） 1994 15204 7020 2090 170622 72967 28569 1995 18942 8890 2572 178078 82319 26680 1996 22275 10051 3200 188163 86013 29067 1997 25275 10771 3199 207194 91671 40554 1998 28240 12944 3493 195585 99291 29116 1999 30805 15644 3422 188622 98944 24865 2000 34547 17185 3565 193299 102360 22279 2001 37382 20406 3732 188835 104729 19568 2002 40646 22083 4134 183790 103544 17380 2003 46718 25477 5118 179308 99752 15316 1994年，香港人均GDP为170622港元，私人住宅单价为28569港元/平方米，该比例为6。此后，随着香港房地产市场的不断膨胀，房产价格不断上涨，到1997年金融风暴来临时，这一指标下降至5.1，为近十年来的最低点。此后，金融风暴导致香港房地产泡沫破灭，经济发展出现问题，香港人均GDP与房价大幅下降，但房价下跌的幅度更大，到2003年该比例又上升到了11.7 。 从图1中不难看出，上海人均GDP与房价比这一指标和香港有着很大的相似性。1994-2001年，上海房地产价格增长缓慢，人均GDP增长高于房价增长，人均GDP与房价比不断上升，在2001年达到最高点10。2002年以后，房价涨幅更大，这一指标有所下降。从总体上看，在大多数时间内，上海这一比例还高于香港，变化趋势也大致相同。 此外，从城市发展阶段看，香港人均GDP接近了2万美元，按照国际上的经验看，人均GDP超过1万美元以后，住房消费就进入饱和发展期。上海人均GDP刚刚超过5000美元，正处于住房快速消费期，按照这一标准看，上海人均GDP与房价之比不应该高于香港，而现在两者指标非常接近。可以说，在人均GDP与房价比这一指标上，上海应该处于正常水平，房价的增长没有脱离经济发展的水平。 （2）工人年平均工资与房价的变化 如果说人均GDP与房价的比较可以说明上海房价的变化是否脱离经济发展水平的话，那么工人年平均工资与房价的比较可以在一定程度上说明房价的变化是否与居民的真实消费力一致 。在这一部分，以上海和香港的制造业工人工资收入与房价进行比较。 1994-2003年，上海制造业工人年平均工资从7785元增长到25477元，十年增长2.3倍，与房价之比从1994年的3.4上升到2003年的4.9（见图2）；批发零售业工人年平均工资与房价比。再看香港制造业工人的年均工资，从1994年的72967港元上升到了2003年的99752元，年均工资与房价比从2.5上升到5.9。这也就是说，虽然在10年中这一指标有所反复，但在大趋势上，无论是上海还是香港，制造业工人的年均工资增长也高于房价的增长。 从横向看，上海的这一比例在很长一段时间内是高于香港的，也就是说上海制造业工人的住房消费能力还高于香港。从这一点看，上海房价的近十年的增长也没有脱离居民真实的消费能力。 而且，对于上海本地居民来讲，判断其自身的购买力除了人均可支配收入以外，还应该考虑到这些居民手中在福利分房时代获得的住房。一般来讲，上海本地居民手中基本都有一间福利住房，区别只在于面积的大小。如果把这些福利住房转换成货币，普通居民的购房能力还将进一步提高。 （3）人均居住面积与房价的变化 应该说，上海处于一个城市建设的高潮期，居民的居住基础较差，对于住房的需求将会很强烈，供不应求的市场态势还将保持一定的时间。在这段时间内，我们应该容忍房价在一定程度上的高速增长。 从数据上看，1993年上海市区人均居住面积为6平方米多，2003年为13.8平方米，10年中增长了7平方米。如果按照国际上人均居住面积30平方米左右计算，上海还需新增居住面积2亿平方米以上，按照居住面积与建筑面积1：1.8的比例，上海要达到国际居住水平，必须要有3.6亿平方米的新建住宅。可以说，在今后的很长一段时间内，上海房地产市场还将处于供不应求态势，房价的上升可能会是长期的现象。 从以上三方面可以看出，上海的房地产价格增长即没有脱离经济发展的水平，也没有脱离居民的真实消费水平，上海房价总体是基本合理的。但不能否认的是，2001年以来，上海房地产价格的确存在着房价相对于人均GDP、工人平均工资增长过快的情况，如果这一问题不能在短期内解决，对上海房地产市场的良性发展会带来很大的隐患。 二、消费者认为房价过高的几个原因 从以上的分析看，上海房价总体处于合理态势，那么为何绝大多数的消费者认为上海房价过高呢？这主要有以下几个方面的原因。 （1）近两年内总体房价增长过快 2001年以前，上海城市居民的可支配收入增长高于房价的增长，这就表现为人均可支配收入与房价比不断上升。但从2002年以后，房价的涨幅大大高于居民可支配收入涨幅，居民房价收入比不断上升。2003年房价涨幅达24.2%，而普通居民的收入增长只有12.2% ；而从2002-2003年两年看，房价上涨近33%，而居民收入只有增长13%左右。房价收入比不断上升，从2001年的不到10：1上升到了12：1左右 。消费者对于这种房价短期内的大幅上涨普遍不能接受，出现了房价过高的看法。 （2）中心城区房价大幅上升 上海的房地产市场已经不再局限于600平方公里的城区，而是已经扩大到了整个6000平方公里。前几年，整个房地产市场不景气，中心城区房价存在着价格低于价值的现象，随着该区域土地资源的不断减少和生活环境的不断改善，中心城区房地产价格大幅上升。 而对于部分消费者来讲，他们的购房目光还没有从中心城区转到郊区。看到以往市中心5000元的房子涨到了1万元以上，就认为房价过高，却没有看到在郊区，还有大量的5000元左右的中低价商品房。 （3）市场供给存在结构性问题 一个良好运行的房地产市场，其供给应该满足高、中、低档消费者不同的需求层次。市政府一直在提高中低价房的供应量，但由于开发周期的原因，上半年市场中低价房 的比重并没有很大的提高，不同价格区间的新房供应量没有发生太大的变化。每平方米在3500元以下（包括重大工程配套商品房等）占22.6％，3500—6000元之间占31.7％， 6000—9000元之间占32.1％，9000元以上占13.6％ 。6000元/平方米以下的市场需求则为60%以上，还存在着6%以上的市场缺口。市场供求结构不合理、中低价商品房比重过低的问题在依然存在，普通居民的住房消费不能很好地得到满足，这一部分消费者就认为房价过高。 三、对上海房地产市场调控的几点建议 根据以上的分析，上海房地产市场价格基本合理，不存在虚高的问题。值得注意的是由于近两年房价增长过快，房地产消费区域扩大以及市场结构性问题给消费者带来的悲观预期。因此，调控的重点应该放在以下几个方面。 （1）对房地产市场的发展要保持合理的土地与金融支持 既然上海房地产市场价格变化是合理的，那么宏观调控不是要打压房地产市场，而是要促进房地产市场的发展，在土地和金融政策上不应该“一刀切”，应该区别对待。在土地政策上，除了要强控高档住宅、公寓和别墅的用地外，应该扩大市区近郊中低价房的土地供应。以往的中低价房主要集中在外环线附近，对于普通消费者来讲生活与出行的成本较大，商品房的“可购买性”不强，局部区域已经出现了供大于求的情况。市区近郊，尤其是中外环线之间则相对要便利许多，如果在这一区域能够加大土地的供应量，整个市场供应结构能够得到很好的调整。 在金融政策上，优质的房地产对公项目还应该支持。上海还处于住宅需求的旺盛阶段，一旦在资金上对房地产企业过度制约，会影响市场中长期的潜在供求，反而容易引起房价的上涨。个人住房商业性贷款作为支撑房地产市场的金融支柱，商业银行不应该也不可能放弃，一旦消费者失去贷款支持，整个房地产市场可能出现恐慌性崩盘，到最后损失的还是银行的利益。因此对于正常的居住购房，商业银行还应该大力支持。 （2）要对市场进行区域性的和结构性的细分调控 正如前文所述，上海的房地产市场已经扩大到了6000平方公里，市场的涉及范围越来越大，房地产的区域特征和结构性特征越来越明显，这就需要有关部门在调控时密切注意区域供求特点，选择合适的调控方式。如果按照环线划分，上海可以分为四个区域：内环线以内、内中环线间、中外环线间和外环线外；如果按结构分，又可分为高、中、低三档。 内环线内属于上海的黄金地段，按照经济成本的要求，就应该大力发展高档住宅，对于该区域的调控不在价格，而在于合理的规划与设计，以提高未来的升值潜力。内中环线今后几年还将处于供不应求态势，可能的话应该加大土地投放与置换力度。中外环线间则是中低价商品房的良好建设区域，应该加大此类商品房的建设速度。外环线外目前开工量较大，短期内存在供大于求的可能，必须合理降低土地供应与开发速度，避免市场出现不必要的波动。 上海必将成为一个国际化大都市，高档商品房的需求也将不断增大，对于高档商品房的调控则应该本着合理规划、控制数量、提高质量的方针；上海的房地产市场更是上海居民的房地产市场，普通居民对于中低档商品房的需求还是市场的主要需求，因此对于中低价商品房的建设，应该在土地、资金等方面给与更大的支持，多建设一些“三高”商品房，以满足居民的需要。 （3）鼓励长线投资、打击短线投机 据统计，2004年上半年上海房地产市场的投资与投机比重为11%，比2003年底下降了5个百分点。应该说，合理的长线投资对于房地产市场的发展有着很大的促进作用，真正危害市场的是那种短线投机。 在鼓励长线投资方面，应该加强二手房市场交易的规范性，建立和完善高效的租赁配套服务体系，控制和把握好其投资的相对稳定性和必要的合理的投资回报率，尤其是鼓励对新建商品房的投资，舆论也要给予公正客观的评判。 在打击短线投机方面，应该继续加强“期房限转”、“网上房地产交易”的透明度，收紧房地产信贷，提高短线投机者的资金成本和销售成本，从而降低投机比例，平抑房价非理性上涨，防范市场因过度投机引起楼市泡沫。 ）